Cessione del contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo

Può il conduttore, che ha preso in locazione un immobile adibito a negozio, il quale intende cedere l'azienda con cui lo gestisce, cedere anche il contratto di locazione?

Il principio generale in ordine alla cessione del contratto di locazione è che lo stesso può essere ceduto esclusivamente con il consenso del locatore. Ciò vale anche per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo, quale il negozio cui fa riferimento.

Tuttavia, una disciplina specifica è dettata proprio per il caso in cui la cessione del contratto di locazione sia conseguenza o si accompagni alla cessione dell'azienda del conduttore.

In questo caso, infatti, il legislatore ha ritenuto di privilegiare le esigenze di tutela dell'azienda consentendo che il conduttore possa «cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento» (art. 36, l. n. 392/1978). Dunque, se il conduttore cede l'azienda, il contratto di locazione segue la strada del complesso aziendale e inerendo allo stesso può essere parimenti ceduto.

Si segnala che, peraltro, la norma cui si è fatto riferimento riserva al locatore la facoltà di formulare opposizione alla cessione «per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione» (art. 36 l. cit.).

Le conseguenze del mancato consenso alla cessione sono che qualora il locatore non abbia liberato il cedente «può agire verso il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte» (art. 36, comma 2, l. cit.). A tale riguardo è opportuno evidenziare come si ritenga che i gravi motivi che giustificano l'eventuale opposizione del locatore debbano riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso della operazione progettata; viceversa non si considerano, solitamente, rilevanti, le esigenze personali e la situazione propria del locatore.