Residualità del provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per il rilascio di immobile locato ad uso commerciale

Può il locatore chiedere il rilascio dell'immobile locato ad uso commerciale per la violazione della clausola risolutiva espressa relativa a modifiche espletate dal conduttore senza il consenso del locatore, con ricorso ex art. 700 c.p.c.?

In tema di locazione ad uso commerciale non è applicabile la disciplina del provvedimento di urgenza, ex art. 700 c.p.c., in caso di richiesta di rilascio di un immobile in virtù della violazione di una clausola risolutiva espressa, dovuta alle modifiche effettuate dal conduttore senza l'autorizzazione del locatore, se non in modo residuale.

Infatti, tale procedimento rientra nell'alveo di ipotesi di tutela sommaria cautelare (atipica e residuale rispetto alle figure tipiche), che come tutte le misure cautelari, richiede la sussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora; ciò significa che, per sua natura, non può rappresentare la via maestra per assicurare una tutela piena ed esaustiva a fronte dell'inadempimento di uno degli obblighi da cui abbiamo preso le mosse, tra l'altro, non sussistendo, nella fattispecie affrontata, il requisito del pericolo, laddove il pregiudizio non è da considerarsi imminente ed irreparabile.

Per meglio dire, lo strumento processuale tipico per la dichiarazione di risoluzione per inadempimento relativa all'inosservanza di una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) è il procedimento speciale previsto dall'art. 447 bis c.p.c. in materia locatizia, a cognizione piena, ove giudice adito (Tribunale) dovrà sottrarsi a qualsivoglia valutazione sulla gravità dell'inadempimento contestata al conduttore, ma dovrà provvedere alla sola pronuncia di mero accertamento del mancato rispetto della clausola concordata tra le parti e disporre il rilascio dell'unità immobiliare oggetto della materia del contendere (Cass. civ., sez. I, 27 ottobre 2016, 21740).

Il che significa che il contratto potrà essere risolto automaticamente solo nei casi espressamente previsti dalle parti, proprio perché detta clausola è un patto accessorio al contratto principale consentendo al locatore di risolvere il rapporto locatizio in determinate circostanze.

Sicché, anche il conduttore non potrà pretendere dal locatore qualsivoglia riconoscimento risarcitorio relativo ad addizioni e migliorie apportate sull'immobile locato ad uso commerciale per lo svolgimento della sua attività, senza la previa richiesta di autorizzazione del proprietario ed accettazione dello stesso, se prevista convenzionalmente ed in modo esplicito in una clausola risolutiva espressa, concordata tra le parti ante contratto (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n.3343).

Tra l'altro e per completezza, il conduttore ha l'obbligo, ai sensi dell'art. 1587, n. 1, c.c., di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, con divieto di apportare qualsivoglia innovazione o modifica salvo che non sia consentita dal locatore per iscritto e di restituire, al termine del rapporto, l'unità immobiliare nello stesso stato in cui è stata consegnata (Cass. civ., sez. III, 11 maggio 2010, n.11345).