La prescrizione dei debiti per oneri condominiali viene interrotta dall'inserimento di tali annotazioni contabili nel bilancio e dalla sua approvazione?

L'approvazione del bilancio annuale costituisce interruzione della prescrizione di un credito vantato da un condominio nei confronti di un condomino? Tizio deve al condominio circa € 12.000,00 per gli anni che vanno al 2008 al 2016. In qualità di nuovo amministratore ho richiesto, oggi 18/12/2017, il pagamento e lui mi argomenta che non tutto è dovuto perché per gli anni più remoti è intervenuta la prescrizione. Essendo tutti crediti ordinari sono prescritti fino al 2013? Oppure la rinnovazione di anno in anno (con inserimento nei bilanci) costituisce motivo interruttivo?

Il quesito affronta una questione complessa dalle conseguenze pratiche assai delicate, e per di più foriera di accese discussioni tra gli interpreti (nonostante, invero, un orientamento della giurisprudenza di legittimità che può dirsi consolidato).

Vista la complessità, è opportuno illustrare la risposta per sintetici punti:

a) è pacifico che il pagamento (pro quota) dei costi di gestione dell'edificio costituisce oggetto di un'obbligazione (propter rem) gravante sui condomini;

b) tale obbligo è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c. (Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2014, n. 4489; Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2002, n. 12596);

c) il termine decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino;

d) a ben vedere, detta norma (art. 2948) si riferisce a «tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi», ne deriva che per le “spese straordinarie” (vale a dire, i costi che vengono sostenuti una tantum, senza periodicità, come quelli relativi ad una ristrutturazione dell'edificio) deve applicarsi la prescrizione ordinaria decennale prevista dall'art. 2946 c.c.;

e) la prescrizione può essere interrotta (e, quindi, ricominciare a decorrere da capo) attraverso un atto di messa in mora del debitore (ai sensi dell'art. 2943 c.c.) attività che, nel condominio, è effettuata dall'amministratore;

f) tuttavia, secondo un consolidato orientamento della Suprema Corte (cfr., da ultima ex multis, Cass. civ., sez. VI, 4 luglio 2017, n. 16465) un atto (di messa in mora), per avere efficacia interruttiva, deve contenere oltre alla chiara indicazione del soggetto obbligato (elemento soggettivo), l'esplicitazione di una pretesa e l'intimazione o la richiesta scritta di adempimento, idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto, nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora (elemento oggettivo);

g) non sempre, invero, le richieste di pagamento inviate dall'amministratore ai condomini rispettano tali requisiti (e, quindi, non sono idonee ad ottenere l'effetto interruttivo della prescrizione);

h) allo stesso modo della messa in mora, l'interruzione della prescrizione può essere determinata anche da un atto di riconoscimento del diritto da parte del debitore (art. 2944 c.c.), cioè, nel nostro caso, del singolo condomino;

i) l'approvazione del bilancio condominiale da parte del condomino debitore può considerarsi riconoscimento di debito (Trib. Milano, sez. XIII, 10 luglio 2008) in quanto tale atto, pur non richiedendo formule speciali, deve tuttavia consistere in una ricognizione di debito chiara e specifica del diritto altrui, univoca e incompatibile con la volontà di non riconoscere il debito stesso (Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2009, n. 7760);

l) va precisato, però, che detto effetto (di riconoscimento) si verifica solo in riferimento alle poste passive specificamente indicate e non ad altri elementi eventualmente desunti per deduzione (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153).

In conclusione, l'approvazione del bilancio comporta l'interruzione della prescrizione relativamente alle poste passive specificamente indicate nel bilancio medesimo.

Si segnala per un utile approfondimento critico dell'orientamento della S.C. in merito all'applicazione della prescrizione quinquennale agli oneri condominiali: N. Izzo, La prescrizione nel condominio, in Giust. civ., 2009, fasc. 6, pag. 243.