Il degrado dell'immobile a fine locazione

In una locazione ad uso diverso destinata ad esposizione e vendita di mobili per arredamento ove si provveda ad un frequente spostamento di quanto lì esposto, con creazione di singoli corner, stand, spazi espositivi, intervenendo su pitture, illuminazione ecc., qualora a fine locazione si rilevino: danni al pavimento in piastrelle che risultano forate, rigate, scheggiate; impianti elettrici nuovi con canalizzazioni e corpi illuminanti; pareti forate e non ridipinte, si tratta, attesa la specifica destinazione del bene, di normale degrado e, pertanto non risarcibile, oppure di uso non conforme e, quindi, con l'obbligo del conduttore di risarcire il locatore e, eventualmente, entro che limiti?

Salva descrizione dell'immobile, si presume che lo stesso sia stato consegnato in buono stato manutentivo (art. 1590, comma 2, c.c.). Sullo specifico punto, inoltre e frequentemente, i contratti danno atto delle condizioni dell'immobile medesimo.

A fine locazione, ai sensi dell'art. 1590 c.c., l'immobile deve essere restituito nello stato in cui si trovava al momento della consegna originaria salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

La questione genera, frequentemente, contenzioso: l'individuazione, infatti, del deperimento conseguente ad un corretto uso, è assolutamente soggettiva.

Tuttavia, nel caso di cui al quesito, dovrebbe considerarsi che le forature, le rigature, la scheggiatura, fori alle pareti - la ritinteggiatura dovrebbe rientrare nell'ordinario deperimento salvo, come frequentemente previsto, non sia stata oggetto di accordo contrattuale - dovrebbero superare il normale degrado. Tale ultimo, infatti, in una mostra di mobili potrà considerarsi nella consunzione del pavimento per l'accesso delle persone ma non nell'ulteriore degrado come indicato nel quesito.

Competerà, pertanto, il risarcimento del danno relativo, sempre che del danno si dia prova e sia, pertanto, avvenuto. Si pensi, per esempio, all'ipotesi di una disdetta data dal locatore il quale precisi che intende demolire lo stabile. Nel caso, evidentemente, non vi sarà danno.

Bisognerà poi anche considerare l'ipotesi per cui la ristrutturazione riporti a nuovo le parti dei locali danneggiate.

In questo caso, infatti, si dovrebbe considerare il costo del ripristino dedotto il deterioramento derivante da un uso conforme. Al contrario, si verificherebbe un arricchimento del locatore.

Per quanto riguarda la realizzazione di impianti elettrici nuovi con canalizzazioni e corpi illuminanti, si tratta, evidentemente, di addizioni (art. 1593 c.c.) anziché miglioramenti (art. 1592 c.c.).

Le addizioni vanno tolte salvo che il proprietario non preferisca corrispondere il minore tra il costo delle stesse ed il valore delle medesime al momento della riconsegna. Se, tuttavia, le addizioni non sono separabili senza che il bene venga rovinato e ne costituiscano un miglioramento, se vi era stato l'originaria autorizzazione del locatore, questi dovrà corrispondere un'indennità pari al minore tra lo speso e il valore del bene al momento della consegna. Altrimenti, il conduttore non avrà diritto all'indennità.

Tuttavia, le addizioni potrebbero essere poste in compensazione rispetto ai deterioramenti che risultassero nell'immobile.