Le chances dei condomini estranei all'innovazione gravosa e voluttuaria

Il disposto dell'ultimo comma dell'art. 1121 c.c. - rimasto invariato anche a seguito della riforma della normativa di settore del 2013 - statuisce che, «nel caso previsto dal primo comma, i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera».

Pertanto, i condomini che dichiarano di non voler partecipare alla realizzazione dell'innovazione gravosa o voluttuaria ne rimangono totalmente estranei sia in riferimento all'acquisto, in qualsiasi misura, della titolarità sull'opera nuova, sia in ordine ai conseguenti diritti ed obblighi che discendono direttamente dall'essere proprietari del bene.

Costoro, pertanto, non parteciperanno alle decisioni in ordine alla gestione dell'opera nuova e non saranno tenuti, in alcun modo, a sostenerne i costi di esercizio e di conservazione.

Per far sì che tale effetto si ottenga, è necessario però che il condomino manifesti espressamente la sua volontà di non partecipare alla realizzazione dell'innovazione.

La giurisprudenza - per la verità piuttosto risalente - afferma che tale volontà negativa possa essere manifestata in due maniere alternative: sia con espressa dichiarazione riportata nel verbale assembleare sia con l'impugnazione della delibera che dispone l'innovazione; si statuisce, infatti, che il condomino che non voglia partecipare alle spese per una innovazione gravosa o voluttuaria deve manifestare il suo dissenso in assemblea o con la tempestiva impugnazione della delibera (Cass. civ., sez. II, 17 aprile 1969, n. 1215).

Nel caso dell'impugnazione, l'onere della prova della gravosità o voluttuarietà dell'innovazione spetta, in applicazione dei principi generali, al condomino che intende avvalersi di tale particolare qualità dell'innovazione.

A tale proposito, infatti, si ritiene che, ove un singolo condomino intenda sottrarsi alla partecipazione alla spesa relativa ad una innovazione gravosa o voluttuaria, l'onere della prova dell'esistenza degli estremi di cui all'art. 1121 c. c. grava sullo stesso condomino interessato (Pret. Taranto 27 maggio 1986).

Occorre precisare, tuttavia, che la pronuncia della Suprema Corte su richiamata, se, da una parte, afferma un principio del tutto condivisibile e corretto, da un'altra parte, rivela la necessità di una più precisa puntualizzazione.

Infatti, le ipotesi che possono verificarsi in ordine alla delibera di realizzazione di una innovazione gravosa o voluttuaria, e, quindi, conseguentemente alle modalità di manifestazione del dissenso da parte dei condomini che non intendono parteciparvi, sono più complesse e articolate di quella prospettata.

Possono, infatti, delinearsi le seguenti eventualità:

1) l'assemblea delibera la realizzazione di una innovazione qualificandola espressamente come gravosa (o voluttuaria) e prevedendo la partecipazione alla spesa (e, conseguentemente l'acquisto della proprietà) solo in capo ai condomini consenzienti.

In questo caso, la possibilità di manifestazione del dissenso si restringe alla sola ipotesi del dissenso manifestato in assemblea, in quanto la relativa delibera non dà luogo ad alcuna impugnazione non riscontrandosi in essa alcun elemento di invalidità (per la ragione che la delibera, già ab origine, riconosce la particolare natura dell'innovazione e ne disciplina le conseguenze).

In altri termini, una delibera siffatta non è impugnabile ed il condomino può “dissociarsi” solo manifestando la sua volontà contraria in assemblea.

2) l'assemblea delibera la realizzazione di un'innovazione senza porsi il problema della sua natura e ponendo a carico di tutti i condomini (consenzienti e dissenzienti), a norma dell'art. 1120 c.c., la ripartizione delle relative spese di realizzazione.

In questo caso, il condomino, che ritenga che l'innovazione approvata rivesta i caratteri della gravosità (o voluttuarietà), deve necessariamente agire in giudizio, impugnando la delibera che, illegittimamente, pone a suo carico una quota parte delle spese di realizzazione.

Solo in questo caso, quindi, sarebbe possibile un'impugnazione, la quale - com'è noto - può essere esercitata, a norma dell'art. 1137 c.c., esclusivamente dal condomino dissenziente o assente.

A corollario di quanto sopra, inoltre, può essere aggiunto che, nell'ipotesi in cui la delibera qualifichi ab origine la gravosità (o voluttuarietà) dell'innovazione, prevedendo al contempo la partecipazione separata dei condomini, appare ammissibile prevedere anche particolari meccanismi di adesione per i condomini assenti.

In altri termini, sembra del tutto lecito ed ammissibile che l'assemblea condominiale, in esplicazione della riconosciuta sua autonomia gestionale, preveda espressamente nella delibera disponente l'innovazione, che i condomini assenti - del cui dissenso o adesione, evidentemente, non si ha contezza - possano manifestare la loro volontà successivamente ed al di fuori della riunione.

Tale eventualità non confligge con la normativa condominiale e, in particolare, con la prevista necessità che la volontà condominiale si formi direttamente ed esclusivamente in assemblea ed in base al procedimento per essa previsto; a ben vedere, infatti, nel caso di specie non si è in presenzadi una vera e propria delibera, ma piuttosto di manifestazioni di volontà dei condomini autonome e confluenti al medesimo fine e, in quanto tali, riconducibili nell'alveo delle facoltà previste dall'art. 1102 c.c.

L'ultimo comma dell'art. 1121 c.c., riconosce ai condomini la facoltà di partecipare all'innovazione contribuendo alle spese di realizzazione dell'opera nonché di manutenzione della stessa.

La norma tace sull'individuazione dell'esatta categoria di condomini che può esercitare detta facoltà, ma può tranquillamente affermarsi che vi è un implicito riferimento ai condomini che non hanno partecipato all'innovazione (dissenzienti e assenti, quindi).

Stante il letterale tenore della norma, non si contempla non prevede alcun limite temporale all'esercizio della facoltà di subentro la quale, pertanto, può esercitarsi in qualunque momento successivo alla realizzazione dell'opera.

Come si vede, la norma attribuisce medesima facoltà anche agli aventi causa dai condomini non partecipanti all'innovazione non ponendo alcun limite e, quindi, ricomprendendo in tale àmbito sia gli aventi causa a titolo universale (eredi) sia quelli a titolo particolare (principalmente gli acquirenti).

Tale facoltà può qualificarsi come diritto potestativo, in quanto è in grado di incidere autonomamente sulla situazione giuridica di quei condomini i quali hanno originariamente realizzato l'innovazione: infatti, in base ad una semplice dichiarazione di volontà la quale, tra l'altro, non deve in alcun modo essere accettata o ratificata, i condomini dissenzienti o assenti divengono comproprietari dell'opera nuova e ne possono, conseguentemente, usufruire.

Si verifica, pertanto, un trasferimento di diritti riguardanti l'innovazione che spinge parte della dottrina (Triola) ad affermare che, qualora l'opera consista in un bene immobile, la dichiarazione di subentro debba necessariamente rivestire la forma scritta ex art. 1350 c.c.

In ogni caso, la qualificazione in termini di diritto potestativo è pacifica: invero, si è ribadito che, in tema di condominio di edifici, l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazione gravose o voluttarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746).

Il condomino che, non avendo partecipato in origine alla realizzazione dell'innovazione, vuole farlo in un secondo momento, è tenuto a contribuire alle spese di «esecuzione e conservazione» dell'opera.

Il disposto dell'ultimo comma dell'art. 1121 c.c., è chiaro ed identifica chiaramente due ben distinte poste di debito.

Da una parte, infatti, il condomino subentrante è tenuto al pagamento delle spese di esecuzione dell'opera in relazione al quale occorre che sia effettuata una nuova ripartizione degli oneri condominiali di realizzazione ricomprendendo in essa anche la quota millesimale del condomino subentrante.

Da un'altra parte, detto condomino deve contribuire anche alle spese che, nel tempo, si sono rese necessarie al fine di conservare il bene costituente innovazione.

Oltre a ciò, la giurisprudenza ha ritenuto che i valori risultanti dai su descritti conteggi in quanto riguardanti un ben determinato periodo storico (eventualmente anche piuttosto risalente) debbano essere ragguagliati al valore attuale della moneta al momento dell'esercizio da parte del condomino del diritto potestativo di subentro; si osserva, infatti, che in caso di successiva partecipazione ai vantaggi delle innovazioni, il condomino è tenuto a contribuire pro quota alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746).

In ogni caso, chi dichiara di voler beneficiare dell'innovazione precedentemente realizzata senza la sua partecipazione, subentra nella medesima situazione giuridica degli altri condomini (originariamente partecipanti) ed è, quindi, sottoposto a tutti gli obblighi eventualmente disposti da precedenti delibere assembleari.

In tal senso, si pone la pronuncia secondo la quale il condomino il quale, ai sensi dell'art. 1121, comma 3, c.c., dichiari di voler beneficiare di un'innovazione gravosa - nella specie, impianto centrale di riscaldamento - in precedenza deliberata senza il suo consenso, implicitamente accetta tutti gli obblighi derivanti dalle decisioni assembleari relative a tale innovazione, e viene a porsi sullo stesso piano degli altri condomini; ne consegue che gli oneri per l'esecuzione dell'innovazione e l'estensione della medesima in favore di detto partecipante, ancorché derivanti da opere direttamente richieste da quest'ultimo, configurano, dopo quella dichiarazione, spese condominiali, la cui ripartizione in quote, anche per la parte a carico del predetto partecipante, rientra fra le specifiche competenze dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 10 novembre 1976, n. 4138).

Salciarini (in Celeste - Salciarini), I beni comuni. L'individuazione e l'utilizzo, Milano, 2009, 363.