Attribuzione ad un'area comune di una specifica destinazione

Nel caso in cui ad un'area comune sia impressa una specifica destinazione, e segnatamente qualora essa sia destinata a parcheggio, a giardino, a parco giochi, senza alcun intervento di trasformazione dell'area, si ricade nell'ambito delle innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. ovvero nei mutamenti delle destinazioni d'uso di cui all'art. 1117-ter c.c.? E conseguentemente in tali ipotesi quali modalità di convocazione e quali maggioranze saranno necessarie?

L'attribuzione di una determinata destinazione ad un'area comune, senza apportare alcuna trasformazione, rientra tra le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. E ciò perché in tal caso si attua un mero cambiamento del suo uso, che realizza una semplice innovazione, appunto perché l'uso in concreto fissato si iscrive tra quelli potenziali cui il bene avrebbe potuto essere destinato.

La linea di discrimine tra modificazioni delle destinazioni d'uso e innovazioni deve essere, quindi, rintracciata, non già sul piano strutturale attinente alla tipologia degli interventi realizzati, bensì sul piano funzionale degli scopi che vengono perseguiti attraverso l'esecuzione di tali interventi: lo scopo trasformativo della destinazione connota i mutamenti; lo scopo migliorativo, a fronte di una destinazione consolidata o, comunque, potenzialmente insita nella natura della cosa, caratterizza le innovazioni.

Così se nell'area comune sia realizzata una piscina si tratterà di modificazione della destinazione d'uso; viceversa, ove l'area comune sia destinata a parco giochi si ricadrà nelle innovazioni. In conseguenza, nel caso di cui al quesito, dovranno essere osservate le maggioranze di cui al comma 5 dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio) e non sono indicate specifiche modalità di convocazione, trattandosi di innovazione ordinarie e non agevolate.