Valutazione della gravità dell'inadempimento nel caso di morosità di un conduttore di immobile ad uso non abitativo

Nella fattispecie in cui il conduttore di un locale destinato a negozio di vendita al pubblico, convenuto in giudizio mediante un'intimazione di sfratto per morosità, provveda al pagamento dei canoni arretrati prima dell'udienza di comparizione, è fondata la richiesta di sanatoria ai sensi dell'art. 55 della l. n. 392/1978, previa liquidazione degli interessi e delle spese, o quantomeno l'eccezione di infondatezza della domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento?

È ormai ius receptum l'inapplicabilità dell'art. 55 della l. n. 392/1978 alle locazioni ad uso non abitativo. Quindi, la domanda di sanatoria non potrà che essere respinta.

Per quanto, invece, riguarda l'opposizione ala domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento, il pagamento prima dell'udienza potrà essere valutato dal giudice sulla base di alcuni elementi, tra i quali, innanzi tutto, l'ammontare della morosità non disgiunta dalla valutazione del comportamento complessivo del conduttore, anche nel periodo antecedente alla notifica dell'intimazione.

Infatti, secondo una consolidata giurisprudenza, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, è affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del giudice di utilizzare, come parametro orientativo, il principio di cui all'art. 5 della l. 392/1978, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass. civ., sez. III, 2 gennaio 1993, n. 659; Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 2017, n. 1428).

Sui criteri di valutazione della gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto di locazione, e sulla necessità di considerare quegli elementi che hanno inciso in maniera rilevante sull'equilibrio contrattuale, si è pronunciata, ex multis, Cass. civ., sez.III, 11 dicembre 1990, n. 11775, affermando che l'accertamento del presupposto dell'importanza dell'inadempimento, richiesto dall'art. 1455 c.c., al fine della pronuncia di risoluzione del contratto, impone che il giudice, trattandosi di contratto di durata a prestazioni corrispettive, debba comunque considerare tutti gli elementi che incidono in maniera rilevante sull'equilibrio contrattuale.

La gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti va, quindi, commisurata, ad un insieme di elementi, ovvero, alla rilevanza della violazione del contratto, con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte, e all'esatta e tempestiva prestazione (Trib. Larino 24 agosto 2016).