Ammissibilità di prestazioni gratuite da parte dei singoli condomini

All'interno del condominio, possono i singoli condomini svolgere prestazioni a titolo gratuito essenzialmente lavori di pulizia delle scale condominiali piuttosto che lavori di manutenzione giardino comune?

Va innanzitutto considerato che i singoli condomini sono sia proprietari esclusivi di un'unità immobiliare compresa nell'edificio, sia comproprietari delle relative parti comuni (beni e impianti). Ne deriva che non si tratta di prestazioni svolte da estranei/terzi (che possono giustificarsi esclusivamente in base ad un rapporto di lavoro, eventualmente dissimulato) ma di attività svolte da chi è proprietario e che riguardano la sua proprietà.

Nonostante detta evidente peculiarità, numerosi interpreti ritengono che tali prestazioni (gratuite) siano vietate, o quanto meno debbano avere necessariamente una contropartita, in applicazione sia dell'art. 36 della Costituzione («Il lavoratore ha diritto ad una retribuzione proporzionata alla quantità e qualità del suo lavoro...»), sia dell'art. 2094 c.c. (secondo cui «è prestatore di lavoro subordinato chi si obbliga mediante retribuzione a collaborare nell'impresa») sia, infine, dalla c.d. legge Biagi (l. n. 30/2003) nella quale si legge che «ogni attività umana che crea ricchezza a favore di un soggetto terzo deve trovare giustificazione, in linea di principio, in una controprestazione....»

Va tuttavia evidenziato che l'art. 1102 c.c. (applicabile ex art. 1139 c.c.) facoltizza i singoli condomini a realizzare (in via autonoma) «modificazioni» delle parti comuni, con ciò rendendo implicitamente ammissibili attività che se fossero realizzate da un terzo certamente farebbero sorgere il diritto ad un compenso.

Non è un caso, infatti, che la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che in particolari casi (caratterizzati da tipicità sociale, come le convivenze familiari) la presunzione di onerosità possa cedere il passo alla presunzione di gratuità (Cass. civ., sez. lav., 16 febbraio 1993, n. 1895).

Sembra quindi preferibile ritenere che il singolo condomino possa (in via autonoma e spontaneamente) svolgere prestazioni come la pulizia delle scale e/o il giardinaggio.

Se, tuttavia, la prestazione gratuita comporta una riduzione di spesa (come nel caso in cui il prestatore sia esonerato – a differenza di altri condomini – dalla partecipazione alla particolare spesa) si verifica una sostanziale retribuzione dell'attività che porta ad una qualificazione della prestazione (apparentemente) gratuita in termini di attività lavorativa con tutte le conseguenze che ne derivano.

Allo stesso modo si configura un rapporto di lavoro subordinato qualora il condomino svolga tale attività con modalità non spontanee o episodiche/saltuarie (ma, per esempio, con programmata cadenza giornaliera: cfr. Pret. Parma, 31 marzo 1980).

In ogni caso, l'assemblea non può certo imporre alcuna attività personale ai singoli condomini, decisione che si colloca del tutto al di fuori della sua competenza.

D'altro canto, non va dimenticato che qualora nel condominio sussista un lavoratore (anche nel caso in cui il rapporto sia dissimulato) sorge l'obbligo di rispettare tutti gli «obblighi di sicurezza» previsti dalla relativa normativa speciale, in primis dal d.lgs. 9 aprile 2008, n. 81 (cfr. scheda tecnica

Sicurezza in condominio: luogo di vita o di lavoro? di Cristoforo Moretti