Le ultime giurisprudenziali sul deposito cauzionale nel contratto di locazione

In linea generale, la cauzione è una somma di denaro o una certa quantità di cose fungibili consegnate al creditore con la funzione di garantire l'esatto adempimento dell'obbligazione del debitore. In materia di locazione, l'istituto è stato per la prima volta positivamente normato dall'art. 11 della l. n. 392/1978 che, con una singola previsione, dispone unicamente che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità del canone e che gli interessi legali da questo prodotti debbano essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. La disciplina è derogabile dalle parti, che possono rinunciare al versamento della cauzione ovvero prevederla in misura maggiore alle tre mensilità, ad esempio in relazione alla locazione di immobili di particolare pregio, salvo che, in tale ultimo caso, tale pattuizione non risulti pur indirettamente finalizzata a riconosce al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto (giusto disposto dell'art. 13 della l. n. 431/1998 la clausola sarà affetta da nullità relativa spiegando efficacia soltanto fino alla concorrenza dell'importo legale, con diritto del conduttore a ripetere quanto eventualmente versato in eccedenza).

Se il contratto non impone la corresponsione della cauzione, questa non può essere chiesta successivamente alla conclusione dello stesso; al contrario, in caso di mancato versamento del deposito cauzionale espressamente pattuito, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Il deposito cauzionale viene tradizionalmente ricondotto al genus del pegno irregolare: la somma passa in proprietà del locatore che può liberamente disporne con il solo obbligo di restituire il tantundem quando venga meno la causa della garanzia, ovvero le obbligazioni del conduttore siano state esattamente adempiute; esso si perfeziona mediante la consegna al locatore, al momento della stipula del contratto, della somma pattuita, o di altri beni fungibili, ovvero ancora mediante fidejussione bancaria prestata a garanzia della corretta esecuzione del rapporto (Cass. civ., sez. III, 13 febbraio 2009, n. 3525).

La consegna della cauzione al locatore al momento della sottoscrizione del contratto ha il fine di garantire preventivamente quest'ultimo verso le obbligazioni del conduttore, quali, in particolare, il pagamento dei canoni di locazione nei termini convenuti, l'uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia e la restituzione dei locali nel medesimo stato di fatto in cui il conduttore li ha ricevuti, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall'uso ordinario dell'immobile.

In questo modo, nel caso in cui il conduttore abbia cagionato un danno o non abbia corrisposto i canoni dovuti, il locatore potrà soddisfarsi sul deposito cauzionale già ricevuto per l'ammontare del danno o dei canoni insoluti, con la conseguenza che, alla cessazione del rapporto contrattuale, il conduttore avrà diritto all'integrale restituzione della cauzione soltanto in caso di verificato adempimento delle obbligazioni di natura legale e convenzionale poste a suo carico, giacché diversamente assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è appunto quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore.

La restituzione del deposito, maggiorato degli interessi maturati se non frattanto corrisposti alle scadenze annuali, avviene allo scioglimento del contratto, quando l'immobile è stato consegnato al locatore e sono state verificate l'assenza di danni determinati dal conduttore, l'assenza di modifiche non autorizzate ovvero la remissione in pristino dello stesso (oltre all'esatto pagamento dei canoni di locazione).

In sostanza, accertato l'esatto adempimento delle obbligazioni gravanti sul conduttore viene meno l'esigenza giustificativa dello stesso deposito e pertanto sorge in capo al locatore l'obbligo di restituirlo, essendo divenuto definitivamente esigibile il credito oggetto della cauzione. Inoltre, il locatore è tenuto, ai sensi dell'art. 11 della l. n. 392/1978, a corrispondere al conduttore gli interessi sul deposito cauzionale decorrenti dalla data del versamento: trattasi di norma di natura imperativa dettata a tutela del contraente più debole e volta ad impedire che i frutti della relativa somma, percepibili dal locatore, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione.

Il deposito può essere restituito anche in tempi successivi alla riconsegna dell'immobile, ma non può essere trattenuto a tempo indeterminato allo scopo di una eventuale futura rivalsa, dovendo quest'ultima formare semmai oggetto di specifico giudizio.

Nel caso in cui il conduttore si sia reso inadempiente, la ritenzione della cauzione da parte del locatore al termine della locazione è legittima soltanto quando consegue ad una pronuncia giudiziale.

Ed infatti, come anche specificato dalla recente sentenza del Tribunale di Roma, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore senza però proporre domanda giudiziale per l'attribuzione della stessa, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti o canoni impagati, il conduttore può richiedere ed ottenere l'emissione di un decreto ingiuntivo da parte del giudice del luogo ove è sito l'immobile per ottenere il pagamento di quanto dovutogli: spetterà semmai al locatore, in sede di opposizione, far valere i propri diritti in ordine ai lamentati danni riscontrati nell'immobile rilasciato ovvero ad altre inadempienze poste in essere dal conduttore in riferimento al concluso rapporto di locazione(per un precedente, v. Trib. Roma 16 giugno 2016, n. 12246).

A fronte dell'inadempimento del conduttore, pertanto, il locatore non può semplicemente trattenere la somma versata a titolo di cauzione, ma deve agire in giudizio affinché gli sia legittimamente attribuita; in tal caso l'obbligo restitutorio diviene esigibile solo all'esito del relativo giudizio (Cass. civ., sez. VI, 25 febbraio 2015, n. 3882).

Nel caso sottoposto di recente al giudice romano (Trib. Roma 2 ottobre 2017, n. 18667), la parte locatrice non aveva avanzato alcuna domanda di accertamento e liquidazione dei danni, seppur allegati, asseritamente imputabili al conduttore e rilevati in occasione della restituzione dell'immobile; in mancanza di prova specifica sull'esistenza e la derivazione causale di siffatti pregiudizi il Tribunale non ha riconosciuto alcuna somma in favore della locatrice, tenuta quindi, per siffatta causale, alla restituzione del deposito.

Secondo il risalente e consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità, le somme corrisposte a titolo di deposito cauzionale non possono essere poste in compensazione con i canoni di locazione: sulla somma costituente il deposito cauzionale, già passatain proprietà del locatore, il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, terminato il rapporto ed essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione. Il deposito cauzionale, dunque, non può essere assimilato al canone e non può essere imputato in conto canoni, divenendo esigibile solo al termine della locazione e sempre che il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni.

La compensazione giudiziale è invece ammissibile nell'ipotesi in cui, riconsegnato l'immobile e risolto il contratto, la cauzione, così divenuta esigibile, venga opposta al controcredito vantato dal locatore, ad esempio per canoni non pagati o per la mancata remissione in pristino dell'immobile modificato senza il consenso del locatore.

Recepisce il descritto indirizzo anche la recentissima pronuncia del Tribunale capitolino: se, da un lato, il mancato pagamento dei canoni fondato sulla pretesa utilizzazione del deposito cauzionale o di altre somme versate in garanzia al locatore riveste il carattere di inadempimento grave e può essere causa di risoluzione del contratto (attesa la diversa funzione del deposito cauzionale), allorquando invece il credito del conduttore diviene esigibile, per la restituzione del locale, la somma versata a titolo di cauzione può essere validamente opposta in compensazione ai sensi dell'art. 1241 c.c.

In caso di cessione del contratto di locazione, il trasferimento dei diritti e dei doveri in esso contenuto comprende anche le obbligazioni scaturenti dall'eventuale deposito cauzionale: in ipotesi di vendita di immobile locato, quindi, il nuovo acquirente-locatore risponde (anche) dell'obbligo di restituzione al conduttore della cauzione versata al precedente proprietario. L'acquirente dell'immobile subentra infatti in tutti i diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione, compresa la disponibilità della somma consegnata dal conduttore all'originario locatore - alienante a titolo di pegno; detto bene, tuttavia, benché trasferito a garanzia dell'adempimento dell'obbligazione principale, resta di proprietà del conduttore che, al termine del contratto, ha diritto a ottenerne la restituzione da chiunque, in quel momento, rivesta la qualità di locatore.

Ildeposito cauzionale, in quanto accessorio rispetto alle obbligazioni che garantisce, è necessariamente caratterizzato dal diritto di sequela, sicché si trasferisce unitamente all'immobile: sotto questo profilo, quindi, a prescindere dalla regolamentazione dei rapporti interni tra le parti del contratto di compravendita, la mancata restituzione della cauzione determina comunque la responsabilità patrimoniale del nuovo proprietario, in solido con la parte venditrice, nei confronti del conduttore (Cass. civ., sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23164).

L'eventuale svincolo, coattivo o volontario, delle somme versate a titolo di cauzione producono l'unico effetto di far perdere al locatore la garanzia liquida rappresentata dal deposito delle predette somme, senza che possa automaticamente concludersi, per il fatto stesso dello svincolo, l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire (Cass. n. 9442/2010); la restituzione del deposito cauzionale, laddove non costituisca l'accertata conseguenza della rinuncia del locatore a far valere i propri crediti, si risolve nella mera perdita della disponibilità di una garanzia immediata e di pronta esecuzione, senza far venir meno il diritto del locatore ad agire per il risarcimento del danno o per ottenere il pagamento dei canoni non corrisposti.

L'obbligo di corrispondere annualmente gli interessi maturati sulle somme versate a titolo di cauzione, espressamente previsto dall'art. 11 della l. n. 392/1978, è finalizzato a scongiurare il rischio che incrementi del canone previsto in contratto possano occultamente realizzarsi mediante l'incameramento, da parte del locatore, dei frutti derivanti dalla disponibilità della somma versata a titolo di garanzia. La previsione ha naturainderogabile, sicché qualsiasi accordo che escluda o limiti il pagamento degli interessi è nullo ai sensi dell'art. 1418, comma 1, c.c.

Vale la pena osservare che, mentre sul piano sostanziale il diritto del conduttore ad ottenere gli interessi sul deposito cauzionale al termine di ogni anno matura anche in difetto di sua espressa richiesta, dal punto di vista processuale la condanna al pagamento di tali interessi non è automatica, cioè non appartiene ai poteri officiosi del giudice, richiedendo invece apposita domanda del conduttore, proposta in via principale unitamente alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, ovvero in via di eccezione, in senso stretto e di natura riconvenzionale, allorquando egli resista nel giudizio promosso dal locatore per il pagamento dei canoni scaduti ed intenda compensare il credito dell'attore con gli interessi da questi non corrisposti (Cass. n. 23052/2009).

Il panorama operativo è certo solido e confortante. Troppo spesso si assiste, nella prassi, a fenomeni di abuso della maggior forza contrattuale della parte locatrice, che contestando genericamente e faziosamente danni all'immobile, di lievissima entità o derivanti dal comune uso del bene, pretenda di illegittimamente trattenere l'intero deposito cauzionale.

Il consolidato indirizzo giurisprudenziale di cui la sentenza esaminata è espressione, subordinando l'incameramento della cauzione al previo accertamento giudiziale dell'esistenza di inadempienze del conduttore, della loro imputabilità nonché della liquidazione di specifici danni, appare quindi di sicura giustizia a tutela della parte debole del contratto, che tale non cessa di essere anche al termine del rapporto locatizio.

Anche nel caso in cui il conduttore si sia reso manifestamente inadempiente, la ritenzione della cauzione da parte del locatore al termine della locazione è lecita soltanto quando consegua ad una pronuncia giudiziale, sicché sarà onere del locatore agire in giudizio affinché gli sia legittimamente attribuita; diversamente, sarà diritto del conduttore esigerne giudizialmente la restituzione, anche facendo ricorso alla più celere procedura monitoria.

Cuffaro - Calvi - Ciatti, Della locazione, disposizioni generali, in Il codice civile, Commentario diretto da Busnelli, Milano, 2014;

Cirla, Formulario locazioni, Milano, 2013;

Bruno, La vendita dell'immobile locato determina la cessione del contratto in favore del nuovo proprietario-locatore, in Dir. e giust. online, 2013, 1455;

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano, 2007.