Costituzione del fondo speciale per opere straordinarie senza la corrispettiva approvazione dei lavori in assemblea

Può ritenersi legittima l'approvazione della delibera che prevede la costituzione di un fondo speciale per opere straordinarie senza la corrispettiva approvazione dei lavori che nel determinarne la spesa ne giustifichi l'accantonamento?

Il punto 4 dell'art. 1135 c.c. comma 1 modificato dall'art. 13, legge 11 dicembre 2012, n. 220 prevede testualmente che l'assemblea dei condomini provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori».

L'art. 1, comma 9, d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modif., in legge 21 febbraio 2014, n. 9 ha aggiunto all'art. 1135 c.c. comma 1, punto 4, il periodo «se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

Stando alla littera legis, trattandosi di un fondo vincolato ad una specifica destinazione,l'assemblea non può decidere l'istituzione di tale fondo senza una specifica ed attuale destinazione dei relativi importi, né l'amministratore può disporre delle somme confluite nello stesso fondo speciale in modo non conforme alla destinazione delle stesse somme decisa dall'assemblea, non sembra allora potersi affermare la legittimità della delibera assembleare di costituzione del fondo senza la corrispettiva approvazione dei lavori.

In buona sostanza, non può essere costituito un fondo di riserva in astratto e senza un concreto collegamento con i lavori di natura straordinaria od innovativa, deliberati dall'assemblea, differenziandosi nettamente tale fondo dal cd. “fondo-cassa” il cui scopo è invece unicamente quello di costituire una riserva, non imposta per legge e con differenti obiettivi.

In definitiva, una volta approvato dall'assemblea dei condomini l'affidamento dei lavori per l'importo in esso indicato, occorre approvare anche il fondo speciale previsto dall'art. 1135, comma 1, punto 4), che è collegato proprio alle opere straordinarie, con la specifica funzione di accantonare le somme di denaro di importo pari all'ammontare dei lavori ad eseguirsi.

In tale senso depone la stessa struttura della norma innanzi richiamata, laddove enuncia che l'assemblea dei condomini provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori».

In tale ottica, è quindi opportuno ricordare come le ragioni che hanno indotto il legislatore a prevedere l'obbligatorietà della costituzione del fondo speciale sono ravvisabili chiaramente nella predisposizione di una provvista di denaro idonea a garantire ai medesimi partecipanti al condominio la concreta sostenibilità economica della realizzazione di opere di manutenzione straordinaria ed innovazioni,assicurando altresì il soddisfacimento delle pretese creditorie di coloro che sono chiamati a realizzare tali opere.