Il locatore non è automaticamente responsabile delle immissioni sonore causate dal conduttore

Il caso. Una società concedeva in locazione un immobile di sua proprietà sito al piano terra di un fabbricato condominiale, dall'immobile locato e adibito a bar provenivano immissioni sonore ritenute intollerabili, cosicché alcuni condomini convenivano in giudizio sia la società locatrice sia il conduttore, chiedendo che venissero condannati alla cessazione delle immissioni, all'insonorizzazione del locale e a risarcire i danni patiti dagli attori.

Il Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di cessazione delle immissioni moleste, condannava la società locatrice a corrispondere agli attori 309 mila euro, mentre il conduttore veniva condannato a indennizzare la locatrice di quanto da questa pagato.

La Corte d'appello accoglieva parzialmente il gravame, ravvisando nella locatrice una colpa aquiliana ex art. 2043 c.c. per non essere intervenuta per evitare il danno, e in particolare per non aver vigilato sull'uso che della cosa locata fosse stato fatto dall'inquilino, in modo da evitare che ci fosse un danno per gli altri condomini.

La pronuncia viene impugnata in Cassazione.

Esclusa una responsabilità automatica del proprietario. La S.C. conferma un proprio consolidato orientamento (richiamando, in particolare, Cass. civ., Sez. Un., 21 luglio 1969, n. 2711) secondo cui non sussiste un'automatica responsabilità in capo al proprietario di un immobile, concesso in locazione, per le immissioni rumorose cagionate a terzi dall'inquilino, essendo necessari tanto l'elemento soggettivo della colpa e quanto il nesso oggettivo di causalità tra la concessione dell'immobile al terzo e il danno cagionato ai vicini.

Pertanto la responsabilità ex art. 2043 c.c. per i danni derivanti dalle immissioni intollerabili prodotte dall'inquilino, può essere affermata nei confronti del locatore, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non per non aver diffidato il conduttore dal recare pregiudizio a terzi.

Secondo il ragionamento della Corte non sussisterebbe una colpa nel proprietario/locatore, in quanto la colpa rilevante ai fini dell'art. 2043 c.c. è quella che discende dalla violazione di regole di comune prudenza o precetti giuridici, infatti nel caso di specie non sussisteva alcun obbligo di vigilanza, di intervento o di veto in capo al proprietario discendente da norme contrattuali o positive, né si sarebbe potuto esigere una condotta diversa dal locatore, e cioè obbligare il conduttore a non fare chiasso.

Ai fini dell'accertamento della colpa aquiliana, la Corte ammette che si sarebbe dovuto accertare se al momento in cui l'immobile veniva concesso in locazione la locatrice potesse prevedere con l'ordinaria diligenza che la conduttrice avrebbe con «ragionevole certezza» arrecato danni a terzi, provocando immissioni intollerabili.

Nella fattispecie concreta la Corte d'appello ha falsamente applicato l'art. 2043 c.c. affermando la sussistenza di una colpa aquiliana senza aver prima accertato in fatto la sussistenza si una condotta imprevidente. Per questi motivi la sentenza viene cassata e rinviata al giudice del merito, il quale dovrà adeguarsi al seguente principio «Il proprietario di un immobile non risponde dei danni cagionati dalle immissioni sonore intollerabili provocate dal conduttore , a meno che non si accerti che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi impiegando la diligenza ex art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe causato danni a terzi con la propria attività».