Il lastrico solare ha natura condominiale in assenza di titolo contrario

La vicenda. Una condomina agiva per la dichiarazione di condominialità del lastrico solare, nei confronti di altre due condomine le quali sostenevano di essere le proprietarie esclusive di tale bene. Difatti, queste ultime avevano fatto costruire una scala per avere accesso diretto al manufatto e sostenevano di averne acquisito la proprietà per usucapione. Il Tribunale dichiarava la condominialità del lastrico solare ed escludeva la proprietà esclusiva in capo alle convenute, ritenendo non sufficiente il tempo trascorso ai fini dell'usucapione e che l'opposizione delle due sorelle all'accesso al bene da parte dell'attrice fosse di soli sei-sette anni anteriori al giudizio. In appello la Corte confermava la decisone del giudice di prime cure, ritenendo irrilevante il fatto che la condomina pur non avendo accesso diretto al manufatto, vi accedesse tramite un edificio confinante.

Le parti comuni dell'edificio. La vicenda giunge in Cassazione, e i giudici della Suprema Corte nel 2015 con la sentenza n. 4501 dichiaravano il lastrico solare di proprietà condominiale in applicazione dell'art. 1117 c.c., norma che fissa un elenco non tassativo di tutti quei beni che hanno natura condominiale, condizione che può essere esclusa solo in forza di un titolo specifico, in forma scritta, dato che si tratta di beni immobili. Pertanto in assenza di un titolo specifico i giudici dichiaravano comune la proprietà del lastrico.

Successivamente, le condomine soccombenti agiscono per ottenere la revocazione di detta sentenza, denunciando come unico motivo di ricorso l'errore di fatto in cui sarebbe incorsa la Corte escludendo l'acquisizione della proprietà tramite usucapione.

Natura condominiale del lastrico solare. La Corte sostiene che tale doglianza non ha ragione di essere accolta, e che la sentenza impugnata, nell'esaminare i motivi di ricorso che contestavano la natura comune del bene sul presupposto che fosse stato goduto in maniera esclusivo dalle ricorrenti, ha evidenziato che il lastrico solare assolveva alla sua naturale funzione di copertura di un fabbricato comune, che vedeva la sovrapposizione delle proprietà esclusive sia dell'attrice che delle convenute.

La Corte – ribandendo che deve essere tenuto distinto il profilo della destinazione strutturale dei tetti e lastrici solari che fonda la condominialità da quello del godimento di fatto che la esclude solo se il bene non esplichi allo stesso tempo funzione essenziale anche per la porzione di immobile da cui non si acceda – conclude affermando che non esistono nella fattispecie concreta caratteristiche strutturali tali da far propendere per un asservimento esclusivo le lastrico solare.

Nel caso di specie, posto che l'accesso esclusivo al manufatto anche se risalente ad oltre 50 anni dall'introduzione del giudizio, ai fini dell'usucapione era necessario un atto di interversione nel possesso da parte delle condomine che sostenevano l'uso esclusivo del manufatto, che non può essere di fatto ravvisato nel fatto che solo le stesse potessero accedervi direttamente. Per questi motivi il ricorso viene dichiarato inammissibile.