La protezione del conto corrente condominiale: realtà o utopia?

L'art. 63 disp. att. c.c., post Riforma del 2013 testualmente prevede: «L'amministratore è tenuto (....) a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. (....) I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini».

Il dato normativo è chiaro nel creare il presupposto affinché il creditore del condominio possa accedere ai dati rilevanti, ovvero conoscere i condomini debitori avverso i quali deve agire in via preventiva prima di poter agire contro gli altri condomini.

La sentenza della Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148) ha costituito un vero e proprio spartiacque tra la sempre applicata solidarietà passiva nel pagamento degli oneri condominiali e la parzialità dei medesimi.

Tale sentenza ha creato un vero e proprio scompiglio tra gli operatori del settore che vedevano cambiare le regole a vertenze già pendenti.

Sino ad allora, anche nell'ambito del recupero crediti avverso il Condominio, si applicava l'art. 1292 c.c., il principio legale quindi della solidarietà passiva dei condebitori avverso l'unico creditore.

Sin da subito si levarono grida di protesta e, nella compagine della stessa Magistratura, non tardarono enunciati di segno diametralmente opposto (stessa Cass. civ., sez. II, 4 giugno 2008, n. 14813 e App. Roma, sez. IV, 23 giugno 2010, n. 2729).

Innegabile che questo ha creato imbarazzo tra i Giudici di Piazza Cavour che per la prima volta si sono trovati a contestare nei fatti un principio espresso dalle Sezioni Unite tanto che, solo poche settimane dopo l'importante pronuncia, il 23 giugno 2008 fu emessa una nota esplicativa sull'insorto contrasto per affermare che i casi concreti alla base delle due sentenze erano diversi e che nessun contrasto, quindi, si era venuto a generare.

Nel disciplinare la questione, però, il Legislatore ha aderito ad una soluzione che presta diversa lettura se la si vuole analizzare in mero punto diritto, o anche in concreto nel suo sviluppo applicativo.

Non vi è dubbio che i soggetti interessati dalla Riforma del 2013 sono:

• amministratore: questi ha l'obbligo, salvo dispensa da parte dell'assemblea ex art. 1129, comma 9, c.c. di agire avverso i condomini debitori entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio contabile (in realtà dall'approvazione del rendiconto).
• condomini: puntualità nei pagamenti per evitare azioni di recupero del credito e assoluta necessità di sapere se anche gli altri condomini sono in regola con l'adempimento della loro obbligazione, visto che in via sussidiaria potrebbero loro stessi dover rispondere del debito del vicino di casa.
• fornitori/creditori: chi sono e difficoltà enormi nel recupero del credito.

La citata norma parla indistintamente di "creditore" senza operare distinzione alcuna.

Così facendo il legislatore ha unito in questa figura tutti coloro, persone e/o società, che forniscono beni, servizi o prestazioni intellettuali al condomino.

A puro titolo semplificativo dalla ditta che pulisce le scale, all'avvocato che presta una consulenza o altra attività, alla grande società che eroga servizi o forniture gas, energia o acqua o anche allo stesso Amministratore per quanto attiene il suo compenso.

Nello scrivere la norma, il Legislatore ha tracciato un presupposto processuale chiaro ed evidente, la così detta condizione di procedibilità dell'azione.

Infatti, i creditori possono agire avverso i condomini virtuosi solo dopo aver escusso il moroso.

Escussione è termine ed istituto giuridico noto sin dai tempi degli antichi romani.

La locuzione indica tutte le attività di riscossione coattiva azionate dal creditore per veder soddisfatte le sue aspettative.

L'escussione quindi contempla il pignoramento immobiliare, mobiliare e/o presso terzi.

Solo dopo aver evaso questa procedura in modo infruttuoso, il creditore non soddisfatto in tutto o in parte può agire avverso gli altri condomini.

Qui entrano in gioco le figure del condomino virtuoso e del condominio che si muovono tra certezze e dubbi.

La certezza è che il creditore, scontata in modo inutile la prima fase del recupero del credito, possa agire avverso i condomini in regola.

Sul punto infatti il Legislatore nell'enunciare il principio di concedere al creditore il diritto di accedere ai dati personali del debitore, ha lasciato intendere che il creditore ha diritto ad accedere a tutti i dati per potere perseguire la riscossione del suo credito.

In tal senso è stata scritta la prima pronuncia di merito riconducibile alla seconda sezione del Tribunale di Monza (Trib. Monza, ord. 3 giugno 2015, n. 3717).

Vista la formulazione della norma, il diritto concesso al creditore di accedere all'anagrafica condominiale e il primo orientamento del giudicante viene da pensare che il condominio sia escluso dalla bagarre dei crediti dei fornitori.

In tal senso appare ancora oggi valida e attuale la sentenza dei giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1993, n. 12304, la quale prevede che: «Il condominio non è soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l'amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti sia esclusivi che comuni».

Il dubbio: se così fosse, nel caso in cui il condomino moroso non abbia nulla da perdere, i veri soggetti esposti sono gli altri condomini o il condominio?

In questo quadro così come sopra tracciato, ma ancor prima scritto dal legislatore, vien da domandarsi se il conto corrente condominiale sia pignorabile.

Premesso che le prime pronunce sono orientate in senso affermativo, vero è che al giudicante deve essere offerto un binario di ricostruzione e lettura delle norme da indurlo ad essere persuaso del contrario.

Il conto corrente del condominio è un grande contenitore ove i condomini versano quanto da loro dovuto facendo perdere ai loro denari la riferibilità al soggetto versante che da quel momento non ha più diritto a prelevare quanto versato.

La norma come disegnata individua due diversi soggetti tenuti a rispondere dei crediti dei fornitori: il condomino moroso in prima battuta e in caso di sua infruttuosa escussione entrano in gioco gli altri condomini, quelli in regola con i pagamenti.

Il condominio e il suo conto corrente sarebbero così immuni da procedure esecutive.

Se così fosse e se si affermasse in giurisprudenza questo principio, il condominio vedrebbe salva la sua vita economica.

Infatti, il conto corrente è il contenitore dove per legge devono transitare tutte le somme di denaro in entrata ed in uscita, in esso vengono versate le rate della gestione ordinaria, così come quelle di gestioni straordinarie e/o spese o interventi di manutenzione.

Il creditore potrebbe indistintamente aggredire i denari a prescindere dalla ragione per cui sono stati depositati nel conto corrente.

Non vi è dubbio che il Legislatore nel disegnare il conto corrente del condominio in combinato disposto con gli obblighi dell'amministratore, ha creato una figura parificabile ai “monetieri” del settecento.

Una grande porta all'interno della quale si trovano molti piccoli cassetti: luce, acqua, pulizia scale, onorari amministratore, ecc.

Il creditore dovrebbe vedere soddisfatto il suo credito, salvo la quota del moroso il che significa che l'amministratore dovrebbe pagare ogni fornitore nei limiti delle quote incassate.

Tutti gli operatori sanno bene che così non è e non potrà mai essere.

Le fatture di pagamento dei creditori vengono pagate secondo la cronologia di incasso e sino a fondi disponibili.

In conclusione, la norma seppur chiara nella sua formulazione letterale è di difficile applicazione ed apre il varco a dubbi interpretativi.

Dubbi interpretativi di “come” e “se” il condominio con il suo zainetto di denari (il conto corrente) è tenuto a rispondere dei debiti del singolo condomino.

Dall'altro il rischio, tutt'altro che virtuale, che il condomino moroso si veda destinatario di un decreto ingiuntivo emesso a favore del condominio ed altro emesso a favore del fornitore i cui crediti però sono già inclusi nel primo.

Questo accade - come già successo - in cui non vi sia una manovra concordata tra amministratore e creditore.

Quindi, se da un lato il Legislatore del 2012 ha cercato di superare le difficoltà sorte dal 2008 in poi, dall'altro ha scritto una norma che presenta enormi difficoltà pratiche nella sua corretta applicazione.

Del Torre, Requisiti e responsabilità dell'amministratore di condominio, in Arch. loc. e cond., 2015, 601;

Mirabile, La responsabilità dell'amministratore di condominio dopo la l. n. 220/2012, in Resp. civ., 2014, 1482;

Petrelli, L'amministratore del nuovo condominio - Competenze e responsabilità, Napoli, 2013;

Guida, La responsabilità gestoria dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2012, 291.