Il proprietario dell'immobile è responsabile dei danni causati dalla carente tenuta idraulica del lastrico solare

Il caso. Una società a causa delle infiltrazioni subite da un immobile di sua proprietà, sottostante a un giardino e ad un parcheggio di cui riteneva erroneamente fosse proprietaria altra società, conveniva in giudizio quest'ultima insieme al Condominio.

La società convenuta eccepiva di essere conduttrice delle porzioni immobiliari che avevano causato il danno e chiamava quindi in causa i locatori del suo immobile, i quali si erano in precedenza impegnati ad eseguire lavori di riparazione garantendo l'esonero da responsabilità della medesima; sosteneva, inoltre, che le infiltrazioni provenissero solo da un'area condominiale, e che pertanto il Condominio doveva ritenersi unico responsabile. Quest'ultimo, costituitosi in giudizio, sosteneva che le infiltrazioni fossero state causate da un fatto fortuito, escludendo così la sua responsabilità, e che comunque non sussisteva alcuna solidarietà. Il Tribunale condannava il Condominio e la società conduttrice all'esecuzione dei lavori necessari per impermeabilizzare sia il lastrico solare, sia le aiuole pensili condominiali da cui provenivano le infiltrazioni, oltre che al pagamento di una somma di denaro a titolo i risarcimento del danno. La Corte d'appello confermava la decisione dei giudici di primo grado, cosicché la società soccombente proponeva ricorso per cassazione.

La società ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione dell'art. 2051 c.c. poiché la causa dei danni è da individuarsi nelle criticità inerenti all'impermeabilizzazione e alla connessa tenuta idraulica delle strutture murarie, elementi strutturali dell'immobile, e come tali di responsabilità del proprietario.

Individuazione della causa del danno. La S.C. dà seguito ad un orientamento ormai pacifico (Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2016 n. 11815) secondo il quale, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c., implica una disponibilità giuridica e materiale del bene (che ha dato luogo all'evento lesivo), al proprietario dell'immobile sono riconducibili i danni arrecati a terzo dalle strutture murarie e dagli impianti in essi conglobati, mentre resta a carico del conduttore una responsabilità per danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile di sua disponibilità (con facoltà ed obbligo di intervenire così da evitare il pregiudizio ad altri, salva l'eventuale rivalsa del locatore contro il conduttore che non lo abbia avvisato del rischio di cagionare danni ai terzi).

Doppia responsabilità per il proprietario e per l'inquilino. La Corte aggiunge che è possibile configurare una doppia responsabilità tanto a carico del proprietario che del conduttore nel caso in cui nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che il danno sia stato cagionato dalla violazione di un dovere di vigilanza o custodia dell'altro, ovvero nel caso in cui il danno si sia verificato in conseguenza sia di un difetto di costruzione di un impianto conglobato nelle strutture murarie, sia di una non corretta utilizzazione da parte del conduttore.

Nel caso di specie, i danni discendono da una carente tenuta idraulica del lastrico solare, pertanto non è possibile escludere la responsabilità del locatore con imputazione della stessa a carico del conduttore, altrimenti si violerebbe l'art. 2051 c.c. per erronea sussunzione nello schema normativo. Per questi motivi la Corte accoglie il ricorso.