La tutela dell'acquirente di multiproprietà

Mentre in altri ordinamenti, anche da tempo, è stata emanata una disciplina specifica sulla multiproprietà, per quanto riguarda invece l'Italia la prima disposizione normativa emessa in materia è quella contenuta nella Direttiva comunitaria 94/47/CE emanata dal Parlamento Europeo e dal Consiglio dell'Unione Europea in data 26 ottobre 1994 per la tutela dell'acquirente di immobili in multiproprietà, che, dopo un'altra lunga attesa, è stata finalmente recepita con il decreto di attuazione d.lgs. 9 novembre 1998, n. 427, modificato dapprima dall'art. 4 della l. 29 marzo 2001, n. 135, in materia di turismo, con riferimento alla definizione del bene immobile tutelato e all'obbligo di fidejussione, e poi dall'art. 10 della l. 1 marzo 2002, n. 39 con riferimento ai diritti dell'acquirente nel caso di applicazione di una legge straniera e alle sanzioni applicabili a carico del venditore che viola le previsioni del decreto.

Successivamente la normativa contenuta nel d.lgs. n. 427/1998, è stata trasfusa nel Codice del consumo (d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206), a sua volta in seguito modificato - dopo l'emanazione della nuova Direttiva comunitaria 2008/122/CE recante nuove regole sulla multiproprietà - dall'art. 2 del d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79, che ha sostituito, con importanti modifiche il capo I del titolo IV del Codice del consumo, adesso rubricato «contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine e contratti di rivendita e di scambio» e la cui disciplina è contenuta negli artt. 69/81-bis.

Inoltre per quanto riguarda le parti comuni negli edifici in condominio, il nuovo art. 1117 c.c. - modificato dalla legge di Riforma n. 220/2012 - estende adesso la disciplina prevista per i beni e i servizi indicati nei n. 1), 2) e 3) - che, se non risulta il contrario dal titolo, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio - anche ai proprietari che hanno soltanto un diritto a godimento periodico (così richiamando implicitamente la caratteristica della multiproprietà e della proprietà “turnaria” in genere).

Conviene evidenziare subito che, per rafforzare l'efficacia delle disposizioni, l'art. 81 ha aumentato, rispetto a quelle precedenti, le sanzioni amministrative previste a carico dell'operatore responsabile di violazioni ripetute per quanto riguarda sia quella pecuniaria (da euro 1.000,00 a 5.000,00), sia quella accessoria della sospensione dall'esercizio dell'attività (da trenta giorni a sei mesi).

L'art. 69 del Codice del Consumo contiene le definizioni, completamente innovate rispetto a quelle precedenti. In confronto alla formulazione originaria, i contratti oggetto di tutela risultano meglio definiti e in particolare si parla specificamente di multiproprietà, definita come il contratto di durata superiore a un anno con il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione. Seguono le definizioni del contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine, del contratto di rivendita (col quale un operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell'acquisto di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine), del contratto di scambio (col quale un consumatore partecipa a titolo oneroso ad un sistema di scambio che gli consente l'accesso all'alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell'accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà), dell'operatore (il “professionista”, indicato dall'art. 3, comma 1, lett. c, del Codice del consumo), del consumatore (la persona fisica, indicata dall'art. 3, comma 1, lett. a, del Codice del consumo, che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta), del contratto accessorio (col quale il consumatore acquista servizi connessi a un contratto di multiproprietà o a un contratto relativo ad un prodotto per le vacanze di lungo termine), del supporto durevole, del codice di condotta e del relativo responsabile. Nel calcolo della durata di un contratto di multiproprietà si deve tenere conto di qualunque disposizione del contratto che ne consenta il rinnovo tacito o la proroga.

L'art. 70 del Codice del Consumo dispone che, se un contratto di multiproprietà, un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine o un contratto di rivendita o di scambio viene offerto al consumatore in persona nell'ambito di una promozione o di una iniziativa di vendita, l'operatore deve indicare con chiarezza nell'invito lo scopo commerciale e la natura dell'evento e le informazioni precontrattuali devono essere messe a disposizione del consumatore in qualsiasi momento durante l'evento. Inoltre l'operatore ha l'obbligo di specificare in ogni pubblicità la possibilità e le modalità per ottenere le informazioni precontrattuali.

La precedente disciplina disciplinava il documento informativo e invece adesso l'art. 71 (Codice Consumo) impone al venditore di fornire, prima della stipula dell'accordo e in maniera chiara e comprensibile, accurate e sufficienti informazioni precontrattuali, facendo riferimento ai formulari informativi contenuti negli allegati alle disposizioni.

Le informazioni devono essere fornite gratuitamente dall'operatore e devono essere redatte nella lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell'Unione europea a sua scelta.

Il contratto deve essere redatto per iscritto, a pena di nullità, su carta (o anche su altro supporto durevole), nella lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell'Unione europea a sua scelta. Se si tratta di un contratto di multiproprietà relativo a un bene immobile specifico, l'operatore deve fornire al consumatore anche una traduzione.

Le informazioni che sono contenute nei formulari relativi a ciascun tipo di contratto costituiscono parte integrante e sostanziale del contratto e non possono essere modificate, tranne quando vi sia l'accordo esplicito delle parti oppure le modifiche siano determinate da circostanze eccezionali e imprevedibili che devono essere comunicate al consumatore prima della conclusione del contratto. Prima della conclusione del contratto l'operatore deve informare il consumatore dell'esistenza del diritto di recesso e della sua durata e del divieto di versare acconti durante il periodo di recesso.

A garanzia della corretta esecuzione del contratto di multiproprietà vi è un obbligo di fideiussione bancaria o assicurativa, quando l'operatore non abbia la forma giuridica di società di capitali o abbia un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000,00 euro e non sia dotato di sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato. Inoltre l'operatore è sempre obbligato a prestare fideiussione nel caso in cui l'alloggio oggetto del contratto di multiproprietà sia in corso di costruzione, a garanzia dell'ultimazione dei lavori. Le fideiussioni devono essere menzionate espressamente nel contratto di multiproprietà a pena di nullità e le garanzie di prestazione della fideiussione non possono imporre al consumatore la preventiva escussione dell'operatore.

Il consumatore ha un periodo di quattordici giorni, naturali e consecutivi, per recedere, senza obbligo di specificare il motivo, dal contratto di multiproprietà, a partire dal giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare e, se successivo, dal giorno in cui il consumatore riceve il contratto definitivo o il contratto preliminare.

Il periodo di recesso scade dopo un anno e quattordici giorni, se il formulario di recesso separato non è stato compilato dall'operatore e consegnato al consumatore oppure dopo tre mesi e quattordici giorni, se le informazioni non sono state fornite al consumatore per iscritto.

Il diritto di recesso da parte del consumatore deve essere comunicato per iscritto, in modo da assicurare la prova della spedizione anteriore alla scadenza del periodo di recesso. L'esercizio del diritto di recesso da parte del consumatore pone fine all'obbligo delle parti di eseguire il contratto e il consumatore che recede non deve sostenere alcuna spesa, né pagare alcuna penalità.

Insieme all'obbligo di informativa e al diritto di recesso, l'altro aspetto caratterizzante della disciplina sull'acquisto di multiproprietà è il divieto di acconti che viene mantenuto nell'art. 75 (Codice Consumo), sotto qualsiasi forma (versamento di danaro in acconto, prestazione di garanzie, accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario, riconoscimento esplicito di debito o qualsiasi altro onere a carico del consumatore).

Al consumatore è garantita la facoltà di recedere dal contratto di multiproprietà risolvendo automaticamente e senza alcuna spesa tutti i contratti di scambio o altri contratti accessori; e se il prezzo è coperto da un credito concesso al consumatore, il contratto di credito si deve risolvere senza costi qualora receda dal contratto di multiproprietà.

Sono nulle le clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinuncia del consumatore ai diritti previsti a suo favore o di limitazione delle responsabilità previste a carico dell'operatore e, in caso di controversie, la competenza territoriale inderogabile spetta al giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, se si trovano nel territorio dello Stato.

Nel caso in cui le parti abbiano scelto di applicare ai contratti di multiproprietà una legislazione diversa da quella italiana, trovano comunque applicazione le condizioni di tutela previste dal Codice del consumo; e inoltre i consumatori non possono essere privati della tutela garantita dal Codice del consumo, qualora la legge applicabile sia quella di un paese extracomunitario, se uno dei beni immobili interessati si trovi sul territorio nazionale o di uno Stato dell'Unione europea oppure, quando il contratto non sia direttamente collegato a beni immobili, l'operatore svolga attività commerciali o professionali in Italia o in uno Stato dell'Unione europea e il contratto rientri nell'ambito di tali attività.

Per garantire l'osservanza degli artt. 69/81-bis del Codice del consumo, i consumatori possono utilizzare gli strumenti specifici previsti dallo stesso Codice del consumo negli artt. 27 (sulla tutela amministrativa e giurisdizionale), 139 (sulla legittimazione ad agire, che riguarda anche le associazioni dei consumatori e degli utenti), 140 (sulla procedura davanti al Tribunale in particolare per quanto riguarda l'inibitoria contro i comportamenti illegittimi) e 140-bis (sulla class action). In ogni caso la giurisdizione compete al giudice ordinario.

L'art. 80 prevede che l'operatore può adottare appositi codici di condotta e che, per la risoluzione delle controversie, è possibile ricorrere alle procedure di mediazione disciplinate dal d.lgs. n. 28 del 4 marzo 2010 e a quelle di negoziazione volontaria e paritetica (art. 2, comma 2, d.lgs. n. 28/2010). La chiara previsione normativa comporta l'esclusione dell'obbligatorietà del ricorso alla mediazione ex d.lgs. n. 28/2010.

Continua a mancare in Italia una disciplina organica sulla multiproprietà, che l'abbondantissima dottrina formatasi nel tempo (appositamente riepilogata per la sua parte maggiore, ma senza pretesa di reale completezza, nel successivo paragrafo proprio per offrire a chi ne è interessato i riferimenti per approfondire le teorie esposte in materia e l'evoluzione normativa) ha proposto in più occasioni; esiste invece, a partire dalla fine degli anni novanta, una normativa di tutela relativa alla fase dell'acquisto della multiproprietà, destinata - nella permanente incertezza sul regime giuridico che è quindi compito della giurisprudenza individuare - a salvaguardare almeno l'aspetto su cui in passato si erano concentrati i principali problemi pratici.

Rispetto alla prima versione del Codice del consumo, le tutele per l'acquirente risultano rafforzate grazie alle attuali norme. Inoltre, grazie al nuovo sistema dei formulari (che differiscono a seconda del tipo di contratto interessato) viene semplificata e resa più sicura la fase della comunicazione delle informazioni, che l'operatore deve fornire al consumatore mediante i formulari stessi.

Rebuffi, La tutela dell'acquirente in “multiproprietà” (secondo la normativa introdotta dal d.lg. 9 novembre 1998 n. 427), in Resp. civ. e prev., 1999, 1373;

Calice, Vendite di diritti di godimento ripartito di beni immobili: formalismo e tutela dell'acquirente, Torino, 2006;

Frattagli, Tutela contrattuale degli acquirenti di immobili in multiproprietà, in Foro tosc., 2008, fasc. 1, 32;

Zorzi, Il recesso di protezione del consumatore nella nuova disciplina del turismo e della multiproprietà, in Contratto e impresa, 2011, fasc. 4-5, 1193;

Nicolini, Confini reali e tutele legali per chi acquista e per chi vende, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 7, 66;

Cascella, La nuova multiproprietà. Forme, disciplina e tutela del consumatore, Padova, 2012.