Approvata la prima parte del “glossario unico” che contiene le opere rientranti nella categoria della c.d. “edilizia libera”

In attuazione del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222 («Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività SCIA, silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell'articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124»), è stata recentemente approvata la prima parte del glossario unico previsto all'art. 1, comma 2, di detto decreto, al fine di garantire omogeneità di regime giuridico in tutto il territorio nazionale.

Questa prima parte del Glossario Edilizia Libera, adottato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con quello per la Semplificazione e la Pubblica Amministrazione con provvedimento del 21 febbraio 2018, riguarda le attività definite dal d.P.R., 6 giugno 2001, n. 380 art. 6, comma 1 (paragrafi da A ad E-quinquies) e dal d.lgs. n. 128/2006 e sarà operativo con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Rientrano negli interventi di Edilizia Libera, gli «interventi di manutenzione ordinaria», così come definiti dall'art. 3 («Definizioni degli interventi edilizi») del citato d.P.R. 380/2001, ovvero quegli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Nella pratica professionale, il discrimine fra manutenzione ordinaria e straordinaria, è sempre stata la possibilità di modificare un manufatto: nel caso in cui non vengano alterati l'aspetto, la geometria o le linee di disegno di un manufatto (e, per le opere esterne, anche il colore), l'intervento si qualifica come ordinario. Ad esempio, se si carteggia o si vernicia un parapetto di un balcone, o si sostituiscono le “bacchette” della balaustra, l'intervento rientra nella manutenzione ordinaria e quindi in regime di "edilizia libera"; al contrario, se viene aggiunta una “bacchetta” al fine di innalzare l'altezza del parapetto, o anche solo se ne viene cambiato il colore, l'operazione rientra nella manutenzione straordinaria.

Il glossario è un elenco delle principali opere definibili come “edilizia libera”, che è espressamente dichiarato “non esaustivo”, non esaurendo tutti i possibili interventi ma limitandosi a delinearne le tipologie o le categorie principali. In concreto, elenca e raggruppa in 58 tipologie le principali opere ascrivibili alle categorie di intervento elencate all'art. 6 del citato d.P.R. n. 380/2001, al fine di comprendere a quale regime giuridico ed amministrativo siano sottoposte: se rientranti dunque in attività di “edilizia libera”, da realizzarsi con o senza comunicazione al Comune. Il glossario è quindi una specificazione della ricognizione degli interventi edilizi operata nella “Tabella A, sezione II - Edilizia”, del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222, che comprende tutte le attività edilizie soggette ai vari regimi amministrativi (attività edilizia libera, CILA, SCIA, autorizzazione o permesso di costruire, comunicazione) di cui si attende, in futuro, un ulteriore ed glossario per le restanti categorie.

Il glossario è dunque solo una illustrazione di quanto già contenuto nelle norme di settore, consistente in una specificazione delle opere, e si propone lo scopo di aiutare a definirne il regime amministrativo. Quando sarà completo costituirà un utile strumento per le amministrazioni, per gli operatori del settore e per i privati, per comprendere il regime amministrativo cui un'opera deve considerarsi sottoposta.

Gli adempimenti necessari per tali attività rimangono tuttavia specificati e definiti nella normativa di settore già vigente. In particolare, il glossario specifica quali opere non necessitano di titolo abilitativo, ma non esenta dalla verifica degli strumenti urbanistici comunali e della normativa di settore. Specificamente quindi sono da verificare comunque le norme antisismiche, quelle sulla sicurezza, la disciplina antincendio, le prescrizioni igienico-sanitarie, quelle relative all'efficienza energetica, alla tutela del rischio idrogeologico e dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. n. 42/2004.

Il citato d.lgs. 25 novembre 2016 n. 222, richiama infatti nella sottosezione 1.3, della sezione II “Edilizia” dell'allegata “Tabella A”, i casi in cui sia necessaria l'acquisizione di altri titoli di legittimazione, legati a tali norme settoriali. Il glossario deve essere inteso come parte e specificazione di questo decreto.

Allo stesso modo il glossario non esenta dall'avere la legittimazione ad eseguire un'opera: è possibile eseguire le opere, di qualsiasi tipologia, libere o non, su immobili o parti di essi che siano di proprietà o qualora vi sia un titolo di legittimazione ad eseguirli, quale, per esempio, una delega del proprietario, un atto di assenso dei comproprietari o di terzi titolari di diritti reali, una delibera dell'assemblea condominiale. Resta inteso dunque che il termine "libera" riferito alla “edilizia” è da intendersi solo relativamente a comunicazioni nei confronti del Comune: se, infatti, si interviene sulle parti comuni di uno stabile, come le facciate o i cortili, è necessario premunirsi dell'opportuna legittimazione costituita da una delibera assembleare autorizzativa.

Ed inoltre, la definizione di “edilizia libera” del glossario non esenta dall'aggiornamento catastale e dagli altri adempimenti successivi all'intervento edilizio, se del caso, elencati sempre nella citata sottosezione 1.3. Ad esempio la denuncia di variazione catastale dovrà essere eseguita per l'aggiornamento della rendita del bene immobile, anche se non si effettuano modifiche planimetriche dello stesso, ma ci si limita esclusivamente ad implementare gli impianti tecnologici serventi.

Il citato d.P.R. n. 380/2001 (di cui il glossario va considerato come una specificazione/estensione quando elenca gli interventi da eseguirsi senza alcun titolo abilitativo) specifica che la normativa di settore deve essere preventivamente verificata. In altri termini, il cittadino che intenda realizzare un intervento ancorché rientrante nella c.d. “edilizia libera” deve assicurarsi di non contrastare o violare altre normative di settore di applicazione allo specifico intervento.

In tale ottica, non va dimenticato che l'esecuzione di opere e di lavori di qualunque genere su beni culturali, ovvero vincolati ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 («Codice dei beni culturali e del paesaggio»), parte III, è subordinata ad autorizzazione del Soprintendente, anche qualora non necessitino di titolo abilitativo in materia edilizia.

E inoltre, intervenire, eseguendo un opera definita “libera”, su un immobile sottoposto a tutela paesaggistica ai sensi della predetta normativa, può comportare comunque la richiesta di autorizzazione paesaggistica all'Amministrazione, che raccoglierà il parere della Soprintendenza.

Con riferimento al glossario, rientrano in questa casistica l'intervento n. 50 di installazione tende o di tende a pergola, oppure anche l'intervento n. 11 relativo alla sostituzione del manto di copertura con inserimento di strati isolanti e coibenti (operazione che, anche se effettuata nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali esistenti, implica comunque una modifica delle linee della copertura e di norma è da sottoporre ad autorizzazione in ambito vincolato).

In altro ambito, va ricordato che l'intervento di rifacimento dell'intonaco (n. 2 del glossario), deve essere verificato con le normative vigenti in tema di risparmio energetico (non dimenticando quelle specifiche emanate dalle Regioni) poiché se tale intervento coinvolge il rifacimento anche solo di limitate porzioni della relativa area, tuttavia superiori al 10% della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, si rende necessario rispettare i parametri prescritti dalle disposizioni per l'efficienza energetica.

Inoltre, l'installazione di un contro-soffitto non strutturale (n. 12 del glossario), modificando l'altezza dei locali, implica la verifica dei regolamento locale di igiene e/o edilizio, onde rispettare le altezze minime degli ambienti.

La realizzazione ex novo di tratti di canalizzazione fognaria (n. 16 del glossario), è di fatto un intervento da verificare con i regolamenti comunali sulle fognatura, onde rispettarne le prescrizioni di deposito dei progetti.

L'installazione di impianti antincendio, in attività soggette, può avere riflesso sul Certificato di Prevenzione Incendi ed è pertanto da seguire l'iter procedurale specifico presso i Vigili del Fuoco.

La realizzazione di pavimentazioni esterne (n. 40 del glossario) è un'opera che deve essere verificata, come suggerito in categoria di intervento, con gli indici di permeabilità previsti dagli strumenti urbanistici.

Vi è poi una specifica previsione che rende necessaria la Comunicazione di Inizio Lavor”, ancorché l'opera rientri nell' edilizia libera: la categoria di intervento è quella relativa alle opere contingenti temporanee, che devono essere rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro 90 giorni (elencate dal n. 53 al 58 del glossario). Questo genere di installazione riguarda in genere eventi fieristici, espositivi o simili (si badi che la dicitura inserita nel glossario relativa alla «non necessità di comunicazione», deve essere intesa solo relativamente alla rimozione delle opere stesse, proprio perché non possono superare il termine stabilito.