Limiti all'assegnazione dei posti auto in condominio

Un condomino ricorre al Tribunale avverso la deliberazione assembleare che aveva stabilito di assegnare i posti auto (presenti nel cortile circostante e realizzati dal ricorrente, costruttore dell'edificio) ai condomini che non avevano acquistato i box.

Proprietà esclusiva posti auto. Il ricorrente deduceva di essersi riservato, al momento della costruzione dell'edificio, la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto, pertanto l'assemblea non poteva disporre del suo diritto. Il Tribunale rigetta la domanda ritenendo che il parcheggio sia uno spazio su cui (a prescindere dalla relativa titolarità) grava un diritto d'uso a favore del Condominio, ex art. 41 – sexies, l. 1150/1942, pertanto il Condominio poteva disporre delle aree in questione. La Corte d'appello, adita dal condomino soccombente, conferma la decisione di primo grado, sostenendo che il contratto di compravendita con il quale il costruttore venditore si era riservato la proprietà esclusiva delle aree destinate a parcheggio, è affetto da nullità parziale (con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419 , secondo comma, c.c.). Successivamente il condomino ricorre per cassazione lamentando la non legittimità dell'assemblea condominiale a deliberare in ordine a una porzione di terreno altrui (vale a dire, non condominiale).

Diritti derivanti dai titoli d'acquisto. La Suprema Corte precisa che la l. n. 1150 del 1942, nel disporre che nelle nuove costruzioni devono essere riservati appositi spazi per parcheggi, ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato, con la possibilità di far dichiarare la nullità parziale, dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell'edificio, in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o d'uso del parcheggio (salva la corresponsione all'alienante del relativo compenso, poiché non compreso nei prezzi di vendita). Si tratta di diritti che non spettano alla collettività condominiale, ma a ciascuno dei singoli compratori delle unità immobiliari dello stabile in base ai rispettivi titoli di acquisto.

Nel caso di specie, il ricorrente ha venduto gli appartamenti e i box siti nel fabbricato, riservandosi la proprietà esclusiva dell'area di parcheggio esterna, ed erroneamente la Corte d'appello ha ritenuto che la delibera assembleare potesse disciplinare il godimento di un'area non condominiale, assegnando direttamente i posti macchina insistenti sulla detta area esterna di proprietà dell'originario costruttore ai condomini che non avevano acquistato un box nel caseggiato dove si trova il loro alloggio

La Corte conclude dichiarando la nullità delle delibere assembleari che nell'assegnare i posti auto incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini.