Rifacimento del tetto di proprietà esclusiva

Qual è il criterio di ripartizione condominiale delle spese di rifacimento del tetto di proprietà esclusiva?

Prima di rispondere al quesito proposto è necessario svolgere le seguenti sintetiche premesse:

• il tetto del fabbricato, come molte altre "parti" dell'edificio, si presume comune ex art. 1117 c.c.;
• un "titolo contrario" (cioè, un "contratto") può attribuire la proprietà del tetto in via esclusiva ad un condomino;
• tale attribuzione esclusiva, invero, può avvenire per qualsiasi bene o impianto presente nell'edificio;
• qualora ciò avvenga, essendo il tetto inscindibilmente (e strutturalmente) legato al fabbricato, continua a svolgere la funzione di copertura a favore delle unità immobiliari sottostanti.

Da ciò deriva che, nel caso del tetto attribuito in proprietà esclusiva, si verifica una situazione del tutto simile a quella prevista dall'art. 1126 c.c. in cui il lastrico solare (struttura di copertura che non è costituita da falde ma da una superficie piana) fornisce una duplice utilità: da una parte, il godimento dell'area a favore del proprietario, e dall'altra, la copertura a favore delle unità immobiliari sottostanti.

Tale norma (art. 1126 c.c.) prevede che le spese di riparazione e/o di ricostruzione siano ripartite per 1/3 a carico del proprietario esclusivo e per i restanti 2/3 a carico dei proprietari sottostanti (proprio in considerazione di tale seconda utilità - di copertura - prestata a costoro).

La giurisprudenza (Trib. Salerno, sez. I, 17 aprile 2008) ha affermato che nel caso in cui ad essere di proprietà esclusiva sia il tetto (e non il lastrico) si applica ugualmente (rectius, analogicamente) l'art. 1126 c.c., con la conseguenza che - nell'ipotesi indicata dal quesito - le spese di rifacimento del tetto dovranno essere ripartite per 1/3 a carico del relativo proprietario esclusivo e per i restanti 2/3 a carico delle porzioni di piano "coperte".