Contabilizzazione del calore

Il d.lgs. n. 102/2014 (attuativo della direttiva europea 2012/27/EU sull'efficienza energetica) detta regole in tema di riscaldamento negli edifici in condominio.

Il testo del decreto - la cui versione originaria è stata poi integrata e modificata dapprima dal decreto legislativon.141/2016 e successivamente ed in misura ancora più ampia dal d.lgs. 14 luglio 2020, n. 73 (quest'ultimo diretto a recepire la direttiva 2018/2002) - è volto a stabilire “un quadro di misure per la promozione e il miglioramento dell'efficienza energetica” ed a dettare “norme finalizzate a rimuovere gli ostacoli sul mercato dell'energia e a superare le carenze del mercato che frenano l'efficienza nella fornitura e negli usi finali dell'energia”.

Suoi fini sono:

• il risparmio energetico;

e

• l'efficienza nell'uso dell'energia.

In coerenza con questa impostazione il decreto detta una specifica disciplina della materia con riguardo all'uno e all'altro dei due distinti versanti della fornitura dell'energia e del suo uso.

Dopo il titolo I (che individua le finalità del decreto), il titolo II è dedicato, appunto, alla “efficienza nell'uso dell'energia” mentre il titolo III è indirizzato alla “efficienza nella fornitura dell'energia”.

Le disposizioni che interessano il riscaldamento (ed anche il raffreddamento, oltre che la produzione di acqua calda sanitaria) in condominio sono dettate dall'art. 9 (che fa parte del titolo II), la cui efficacia è assicurata dall'art. 16 che fissa le sanzioni per il caso di violazione delle sue prescrizioni.

Esamineremo qui di seguito le previsioni dell'art. 9 del decreto che interessano la fattispecie del riscaldamento nel condominio.

Il comma 5 dell'art. 9 del decreto introduce una serie di misure - descritte nelle disposizioni di cui alle lett. a), b), c), e d) del comma predetto dell'articolo - finalizzate a “favorire il contenimento dei consumi energetici” seguendo due strade: quella della “contabilizzazione dei consumi individuali” e quella della “suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi”.

L'idea di fondo è che con la previsione dell'addebito ad ogni utente del costo del consumo individuale ciascuno sia incentivato a ridurre i propri consumi e ad evitare sprechi: il che presuppone da un lato che il singolo condomino debba potere avere conoscenza dei propri consumi individuali e dall'altro lato che ciascun condomino debba potere regolare il proprio consumo al fine di poterlo ridurre realizzando così - sul piano individuale - il corrispondente risparmio.

In questa prospettiva, ha un ruolo di primo piano il concetto di “sistema di contabilizzazione”, che - secondo quanto afferma, da ultimo, il d.lgs. n. 73/2020 - deve intendersi quale “sistema tecnico che consente la misurazione dell'energia termica o frigorifera fornita alle singole unità immobiliari (utenze) servite da un impianto termico centralizzato o da teleriscaldamento o teleraffreddamento, ai fini della proporzionale suddivisione delle relative spese”, con la precisazione che “sono ricompresi nei sistemi di contabilizzazione i dispositivi atti alla contabilizzazione indiretta del calore, quali i ripartitori dei costi di riscaldamento e i totalizzatori”.

Il concetto di fondo che sopra si è indicato in relazione alle finalità del decreto è espresso con chiarezza nella Guida “Ripartizione delle spese dei consumi di energia termica nei condomini” che l'ENEA ha pubblicato nel mese di ottobre 2021 proprio per la migliore applicazione delle disposizioni in tema di contabilizzazione: in tale Guida viene chiarito che la “consapevolezza riguardo ai consumi energetici” costituisce “una componente fondamentale nella definizione dei comportamenti energetici. Un utente non informato, difficilmente saprà adottare comportamenti energeticamente virtuosi, poiché, solo attraverso la conoscenza delle informazioni di consumo, si possono intraprendere azioni verso una gestione consapevole e oculata del proprio impatto energetico ed ambientale”.

Alla luce di queste considerazioni, deve ritenersi che la normativa dettata dal decreto in tema di contabilizzazione del calore troverà applicazione sempre e solamente nei casi in cui la finalità anzidetta potrà essere realizzata, mentre nei casi in cui le modalità operative risultassero non idonee a conseguire l'obiettivo segnalato la necessità - e pertanto l'obbligatorietà - dell'adozione delle soluzioni tecniche indicate dal decreto anzidetto verrà meno.

Proprio in relazione a quanto si è detto deve ritenersi che i c.d. “contaore” per il riscaldamento (e cioè gli apparecchi che misurino il tempo di utilizzo dell'impianto di riscaldamento da parte di ciascun condomino) non siano idonei a conseguire le finalità previste ed a sostituire il sistema di contabilizzazione mentre - quanto alla fornitura dell'acqua calda in condominio - deve ritenersi che un contatore volumetrico possa sostituire il sottocontatore previsto dalle norme.

Consideriamo dunque in primo luogo la previsione della lett. a) del comma 5 dell'articolo 9 del decreto.

Questa stabilisce l'obbligo degli esercenti l'attività di misura - nel caso in cui «il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda ad un edificio o a un condominio» avvenissero tramite allacciamento ad una rete di teleriscaldamento o di teleraffrescamento o tramite un impianto centralizzato - di installare «un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell'edificio o del condominio». Va ricordato che per l'adempimento di tale obbligo la norma fissava il termine del 31 dicembre 2016, termine che è stato poi prorogato al 30 giugno 2017.

La formulazione della norma suggerisce alcune considerazioni con riguardo all'ambito oggettivo della sua applicazione.

Si noti che la norma - così come è formulata - considera sia la fattispecie del condominio sia quella dell'edificio (essa infatti fa riferimento alle ipotesi di “un edificio o … un condominio”): e poiché tra le due fattispecie indicate viene posta la congiunzione “o” pare debba ritenersi che la norma si applichi a tutti gli edifici che siano formati da più unità immobiliari (e dunque - oltre che ai condomini - anche agli “edifici polifunzionali” e cioè a quegli edifici che, secondo quanto prevede l'art. 2 lett. p) del decreto, sono destinati a scopi diversi e sono occupati da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell'energia acquistata).

Sotto altro profilo, deve notarsi che la norma considera solo l'ipotesi del singolo edificio o del singolo condominio: non vi è invece una disciplina specifica e distinta per l'ipotesi del supercondominio. Ciò conduce a ritenere che nel caso del supercondominio (ove - cioè - più edifici in condominio abbiano l'impianto di riscaldamento in comune) dovrà essere seguita la strada indicata dall'art. 1117-bis c.c. In virtù del richiamo alla disciplina del condominio operato da questa norma, pertanto, la fattispecie sarà regolata dalle norme proprie del condominio (tra queste comprese anche le disposizioni qui in esame) se ed in quanto queste risultino applicabili.

La lett. b) del comma 5 dell'articolo in esame ha disposto l'installazione “nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici” entro il termine del 31 dicembre 2016 (termine che è stato poi prorogato al 30 giugno 2017) a cura del proprietario di “sotto-contatori per misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare”. Ciò a condizione che l'installazione di tali apparecchiature fosse “tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali”.

Si è previsto anche che “l'efficienza in termini di costi” dovesse essere valutata in base “alla metodologia indicata nella norma UNIEN 15459” e che eventuali casi di “impossibilità tecnica” ovvero “di inefficienza in termini di costi” o “sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali” dovessero essere “riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato”.

La disposizione - così come originariamente formulata - non è stata modificata dal d.lgs. n. 73/2020 ed è tutt'ora vigente. Essa è articolata e complessa e richiede qualche riflessione.

Innanzitutto, va sottolineato come - sulla base di quanto dispone la norma - tenuto ad effettuare l'installazione delle apparecchiature sia il “proprietario” (e cioè il titolare della singola unità immobiliare): ne consegue che nel caso dell'edificio in condominio deve ritenersi che il soggetto tenuto a realizzare gli interventi sia il singolo condomino e non il condominio inteso in chiave collettiva. Da notare che ciò trova conferma nel fatto che si è previsto che le sanzioni per il mancato rispetto dell'obbligo siano a carico del singolo “proprietario” e non del condominio.

Vi è da osservare, però, che gli interventi prescritti possono comportare anche opere sulle parti comuni dell'impianto. È chiaro che il potere di decisione circa le opere sulle parti comuni spetteranno all'assemblea condominiale.

D'altro canto, atteso che - come si è detto - le opere prescritte dalla norma in esame riguardano non solo le parti di proprietà esclusiva ma anche le parti comuni, deve ritenersi che il singolo condomino possa pretendere che siano eseguiti i lavori sulle parti comuni la cui mancata esecuzione impedirebbe l'adozione del sistema di contabilizzazione prescritto e creerebbe così un ingiusto pregiudizio per il singolo condomino che si renderebbe, per fatto imputabile ad altri, inadempiente rispetto all'obbligo - che è suo personale e non del condominio - previsto dalla norma in esame.

Si noti poi che la menzione del “proprietario” quale soggetto gravato dall'obbligo conferma che, nel caso in cui l'unità immobiliare sia locata, l'obbligo (con i conseguenti oneri economici) è a carico del locatore e non del conduttore.

L'apparecchio da installare per misurare il consumo di ogni unità immobiliare è il “sotto-contatore” (e cioè - precisa la norma - un “contatore dell'energia... posto a valle del contatore di fornitura di una pluralità di unità immobiliari per la misura dei consumi individuali o di edifici, a loro volta formati da una pluralità di unità immobiliari ... atto a misurare l'energia consumata dalla singola unità immobiliare o dal singolo edificio”). Il sistema vede così un apparecchio diretto a misurare il consumo dell'intero edificio e poi più apparecchi diretti a misurare il consumo “individuale” delle singole unità: appunto un “sistema” di misurazione organizzato su più livelli.

L'obbligo di installazione dei contatori è escluso se tramite la relazione di un tecnico si accerti l'impossibilità tecnica della loro installazione o l'eventuale “inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali” (valutazione da condursi con riguardo all'intero edificio e non con riguardo solamente alla singola unità). Fermo restando che la relazione tecnica di cui parla la norma non è la diagnosi energetica dell'edificio ma solo un documento riferito allo specifico aspetto considerato, si nota che nella valutazione dei costi non dovrebbero essere considerati gli incentivi fiscali - peraltro solo eventuali - che fossero previsti per l'esecuzione di interventi della natura in questione (del resto non è possibile a priori conoscere le condizioni individuali di ogni interessato e gli sviluppi futuri di queste, elementi da cui dipende la possibilità del ricorso agli incentivi in parola).

Da osservare poi che nel caso di cui alla lett. b) è prevista l'installazione di dispositivi di contabilizzazione del consumo ma non anche (a differenza dell'ipotesi di cui alla lett. c) di termoregolatori: il che non sembra coerente con le finalità dell'iniziativa, che presuppone - perché possa aversi il risparmio energetico - che il singolo condomino possa regolare il proprio consumo individuale.

La lett. c) prevede poi che se l'uso di sotto-contatori non sia tecnicamente possibile (il che di norma si verifica ove l'impianto di riscaldamento abbia sviluppo verticale e non orizzontale: si veda a questo proposito quanto viene precisato nella Guida che abbiamo ricordato sopra presentata dall'ENEA nell'ottobre 2021) o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, per la misura del riscaldamento gli stessi soggetti di cui alla lett. b) debbano installare “sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all'interno delle unità immobiliari”.

L'obbligo ora indicato è escluso però nei casi in cui l'installazione di tali sistemi sia non “efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459” (si noti a questo riguardo che con il d.lgs. n. 73/2020 si è disposto - a differenza che nel passato - che anche in questo caso debba essere prodotta una relazione tecnica: viene infatti disposto che “eventuali casi di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato”).

Anche in questo caso - come nel caso della lett. b) - l'obbligo di installare le apparecchiature indicate è a carico del proprietario dell'unità immobiliare.

Ed anche con riguardo a questa ipotesi vale il rilievo che si è formulato supra a proposito della lett. b) circa i poteri in argomento dell'assemblea condominiale e circa il ruolo che questa è chiamata a svolgere.

La norma, nel testo introdotto dal d.lgs. n. 141/2016 (testo che è attualmente vigente), non dispone - come invece essa disponeva nel suo testo originario - che nel caso in cui l'installazione dei sistemi previsti “risulti essere non efficiente in termini di costi» dovessero prendersi “in considerazione metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore”. Ciò deve portare a leggere l'intera normativa in modo diverso dal passato: in base alle previsioni originarie l'elemento di fondo della normativa era proprio il fine del risparmio energetico da perseguirsi con ogni mezzo idoneo. Il fatto che non si preveda più che se non possano attuarsi le specifiche ipotesi di cui alle lett. b) e c) debbano ricercarsi mezzi alternativi per conseguire tale obiettivo dà alla normativa un carattere meno assoluto quantomeno con riguardo al perseguimento dell'obiettivo del risparmio energetico.

Da segnalare infine che anche in questo caso l'esecuzione delle opere previste dalla norma può richiedere interventi da effettuarsi sia nelle parti comuni sia nelle unità di proprietà esclusiva: con riguardo a questa ipotesi deve ritenersi che - così come deve riconoscersi il diritto del condomino a che vengano eseguiti gli interventi sulle parti comuni necessari perché possa procedersi alla contabilizzazione - vi sia anche un obbligo del condomino di consentire l'esecuzione delle opere nella propria unità se e per quanto da queste dipenda la possibilità di attuazione della normativa che stiamo esaminando nelle altre parti dell'edificio.

Da segnalare a questo riguardo che, in sede di prima applicazione della norma in esame, si è affermato in giurisprudenza che il diritto dei condòmini di attivare il sistema di contabilizzazione del consumo di calore a seguito di delibera assembleare approvata all'unanimità dei presenti per dare seguito ai conseguenti risparmi energetici ed economici è tutelabile con ricorso d'urgenza ex art.700 c.p.c. laddove un condomino si rifiuti di apporre le relative valvole ai termosifoni della propria unità immobiliare (Trib. Pordenone 28 settembre 2015).

Nel provvedimento giudiziario ora citato viene precisato che “sussiste il pericolo di un pregiudizio attuale e grave per tutti gli altri condomini atteso che, in mancanza dell'apposizione delle valvole a tutti i termosifoni dello stabile, sebbene sia possibile procedere all'accensione dell'impianto di riscaldamento, non sarebbe possibile utilizzare il sistema di contabilizzazione, vanificando così le spese sostenute proprio al fine di ripartire le stesse in base ai consumi e perdendo la possibilità di usufruire del risparmio fiscale garantito solo per gli interventi di risparmio energetico effettuati entro la fine dell'anno”.

Infine, vanno considerate le disposizioni di cui alla lett. d) del comma 5 dell'art. 9 che concerne la ripartizione della spesa per il riscaldamento.

Le disposizioni della lett. d) che sono state profondamente modificate dal d.lgs. n. 73/2020.

Oggi - appunto a seguito delle modifiche che sono state apportate alla norma dal decreto legislativo anzidetto - le previsioni anzidette dispongono che “quando i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l'importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica”.

Viene previsto inoltre che“in tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate”.

Vi è poi l'ulteriore previsione - che peraltro era già presente nel testo originario della norma - per la quale comunque“è fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà”.

Infine, viene previsto (con una disposizione che anche in questo caso già era presente nella norma precedente, peraltro in conseguenza della modifica introdotta dal d.lgs. n. 141/2016) che “le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o negli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore della presente disposizione si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese”.

Le previsioni ora ricordate inducono a formulare una serie di osservazioni.

Il primo profilo delle disposizioni introdotte dal decreto n. 73 che deve essere sottolineato - e si tratta di aspetto di grande rilievo sul piano applicativo e concreto - è che con la nuova disposizione è stato eliminato ogni riferimento alla norma tecnica UNI 10200 che veniva invece richiamata dalla precedente norma quale elemento principale di riferimento (anche se - va detto - il condominio poteva derogare ai principi di contabilizzazione del calore stabiliti dalla normativa UNI 10200 ove l'applicazione di questa non fosse tecnicamente possibile oppure l'utilizzo di questa fosse sproporzionato, in termini di costi, rispetto all'obiettivo prefissato del risparmio energetico, principio che ha avuto seguito anche in giurisprudenza: v., in questo senso, Trib. Brescia 8 aprile 2020).

Va poi notato che, con la nuova disposizione, è stato mantenuto il richiamo agli “utenti finali” quali soggetti tra i quali deve essere operata la ripartizione della spesa. Resta aperto l'interrogativo - che già si poneva in relazione al testo originario della disposizione - circa l'individuazione della figura dell'utente finale: vi è in particolare da chiedersi se questa si identifichi con quella del “cliente finale” di cui alla lett. d-bis) del comma 2 dell'art. 2 del decreto n. 102. Considerato che, secondo quanto prevede quest'ultima disposizione, cliente finale è il «cliente che acquista energia, anche sotto forma di vettore energetico, per uso proprio» pare debba ritenersi che le due figure non coincidano: nel caso del condominio il cliente finale è il condominio, che acquista l'energia e stipula il relativo contratto con il fornitore (e resta obbligato nei confronti di questo per il pagamento delle forniture), mentre gli utenti finali sono i singoli utilizzatori e cioè i proprietari delle unità immobiliari, dunque i condòmini.

Da segnalare poi che la regola generale fissata dalla norma è che il criterio di ripartizione delle spese che deve essere seguito deve utilizzare sempre e rigorosamente per almeno il 50% del consumo le risultanze della contabilizzazione dei consumi individuali (senza possibilità di applicazione - deve ritenersi - di «fattori di compensazione» per modificarne le risultanze al fine di venire incontro alle unità maggiormente svantaggiate quali, per esempio, le unità più esposte a dispersioni).

Quanto alla quota restante (che non può superare il 50% della spesa), si prevede che questa possa essere ripartita secondo criteri che nel condominio dovranno essere fissati dall'assemblea: criteri che - prevede la norma - potranno fare riferimento ai millesimi ovvero alla superficie o alla cubatura o ad altro ancora.

Ciò che è importante segnalare è che - come si è detto - con la disposizione introdotta dal d.lgs. n. 73 è stata profondamente modificata la disciplina che era dettata in precedenza e che faceva riferimento alla norma tecnica UNI 10200 (pur con la previsione, peraltro, che ove questa non fosse applicabile o vi fossero “comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l'edificio polifunzionale superiori al 50 per cento”, l'importo complessivo potesse ripartirsi senza il ricorso alla norma tecnica anzidetta ma comunque con attribuzione di “una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica” e ripartizione della quota ulteriore e residua dei consumi sulla base di altro criterio e cioè - precisava la norma – “a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate”).

Va detto poi che anche con riguardo alla nuova disposizione devono essere formulate alcune delle considerazioni che già si erano formulate a proposito della versione originaria della norma.

Si noti a questo proposito - in primo luogo - che con la nuova norma viene mantenuta la previsione - di natura transitoria - secondo cui per il primo anno successivo all'installazione delle apparecchiature previste dalla norma è consentito l'utilizzo del criterio dei millesimi di proprietà per il riparto delle spese: disposizione a proposito della quale va ribadita l'osservazione critica - che già era stata formulata con riguardo alla precedente analoga previsione - che viene così fatto richiamo ad un criterio (quello dei millesimi di proprietà) che non ha nulla a che vedere con il riparto della spesa del riscaldamento.

Da osservare poi - in secondo luogo - che resta aperto il quesito se il criterio di ripartizione delle spese indicato dalla norma in esame possa essere derogato dagli interessati attraverso patti negoziali eventualmente facenti parte di un regolamento di condominio di natura contrattuale (come potrebbe ritenersi alla luce della previsione dell'art. 1123 c.c. e della lettura che di questa norma viene data dalla giurisprudenza: v. Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27233; Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2006, n. 6158). Sul punto, va segnalato che la prima pronuncia di un giudice di merito che ha affrontato la questione ha seguito un orientamento rigido: Trib. Milano 22 ottobre 2018, infatti, ha affermato che la disciplina dettata dal d.lgs. n. 102/2014 in tema di contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condominii con impianto di riscaldamento centralizzato e ripartizione delle spese a consumo è una disciplina che ha carattere imperativo, ha una finalità pubblicistica ed assurge quindi a normativa imperativa vincolante ed inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico; essa pertanto non può essere derogata né da una delibera assembleare né dall'accordo contrattuale inserito nel regolamento di condominio. Dal che deriva - secondo il Tribunale di Milano - che devono considerarsi contrari alla legge tutti i regolamenti contrattuali che dispongano diversamente sul punto.

Da ricordare poi che la norma in esame - facendo uso di una disposizione già presente nel testo previgente della norma stessa - contiene l'ulteriore previsione secondo cui “le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese”. Ciò che sembra che si sia inteso dire con questa previsione è che in tutte le situazioni in cui fosse già stato eseguito da parte degli interessati quanto prevedeva il testo previgente del decreto n. 102/2014 non sia necessario fare nulla più di quanto fosse già stato fatto. Da segnalare però che tale volontà viene espressa (come già era stata espressa con la analoga disposizione introdotta dal d.lgs. n. 141/2016) in modo niente affatto chiaro: infatti, disponendosi che la facoltatività dell'obbligo di attivarsi sia condizionata alla già intervenuta “installazione dei dispositivi di cui al presente comma”, viene fatto incongruamente riferimento alle nuove disposizioni e non alle vecchie.

Non solo: va notato anche che la norma non parla di esonero, ma mantiene invece la previsione di un meccanismo particolare e comunque diverso, quello per cui le disposizioni sarebbero “facoltative”.

Da sottolineare infine che un problema applicativo delicato deriva - anche con riguardo alla nuova disposizione - dal fatto che il riconoscimento della facoltatività è legato alla duplice condizione che siano stati installati gli apparecchi e che “si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese”: vi è da chiedersi come debbano considerarsi i casi in cui le apparecchiature siano state installate ma non si sia ancora provveduto alla suddivisione delle spese (e si ricordi che proprio in base alla disposizione transitoria che abbiamo sopra ricordato e che è contenuta nella stessa lett. d) per il primo anno è consentita la ripartizione delle spese in base al criterio millesimale e non in base alle risultanze della contabilizzazione).

Pare opportuno segnalare poi che le nuove norme dettate in materia dal d.lgs. n. 73 contengono anche numerose ulteriori nuove disposizioni.

Tra l'altro deve essere ricordato che:

- viene previsto che le informazioni sulla fatturazione dei consumi debbano essere fornite al cliente finale con una frequenza non superiore a due mesi e che esse debbano essere basate sul consumo effettivo quale rilevato dai contabilizzatori;

- si prevede altresì che le fatture debbano essere comunicate all'amministratore del condominio (o ad altro soggetto che sia stato individuato dai condòmini) e che sia garantita agli utenti, nel rispetto della sicurezza informatica, la possibilità di ottenere gratuitamente informazioni sui propri consumi e sulla fatturazione;

si dispone anche che tutti i nuovi contatori di fornitura, i sottocontatori ed i sistemi di contabilizzazione che vengano installati dopo il 25 ottobre 2020 debbano essere leggibili da remoto e che comunque a far tempo dal mese di gennaio 2027 tutti gli elementi utilizzati per la misurazione dell'energia all'interno del sistema di contabilizzazione debbano essere dotati di dispositivi che ne consentano la telelettura.

Affinché possano essere affrontati con semplicità e chiarezza tutti gli aspetti concreti relativi all'applicazione delle disposizioni che abbiamo ricordato alla luce delle novità introdotte dal d.lgs. n. 73/2020 (il quale - come si è detto - ha profondamente innovato la disciplina della materia) è stata redatta e pubblicata nel mese di ottobre 2021 una apposita Guida da parte dell'ENEA.

Tale Guida (intitolata Guida per la “Ripartizione delle spese dei consumi di energia termica nei condomini”) è diretta - secondo quanto viene precisato nelle sue premesse - a fornire “una specifica informativa agli utenti riguardo la ripartizione delle spese negli impianti termici centralizzati”, a dare “indicazioni sulle opportunità di risparmio ed efficientamento energetico connesse al rispetto del decreto e sulle sanzioni in merito alla mancata applicazione” ed a offrire “specifici casi esemplificativi atti a comprendere meglio la ripartizione delle spese e la finalità della direttiva europea e del collegato decreto”.

Nella Guida in questione, viene precisato - tra l'altro - che per “impianto termico centralizzato” deve intendersi un “sistema costituito da: - un sistema di generazione del calore (per esempio caldaia; pompa di calore elettrica o a gas da cogenerazione; eventuali sistemi ad energia rinnovabile) o da un sistema di prelievo calore da reti di teleriscaldamento (scambiatori di calore a piè di stabile); - una rete di distribuzione interna al condominio o all'edificio polifunzionale o condivisa da una pluralità di edifici (supercondomini); - dai corpi scaldanti (radiatori; termoconvettori; ventilconvettori; pannelli radianti a pavimento, a soffitto o a parete; o bocchette di diffusione di aria riscaldata da centraline di trattamento) e dalle apparecchiature di regolazione ed eventuale contabilizzazione”.

Illustrando in chiave generale le disposizioni in tema di contabilizzazione del calore, la Guida in parola precisa poi che “il sistema di distribuzione può essere a distribuzione verticale o colonne montanti o a distribuzione orizzontale” e che “per attribuire a ciascuna unità immobiliare una quota della spesa proporzionale al suo consumo individuale, si può utilizzare un sistema di contabilizzazione, definito come un sistema tecnico che consente la misurazione dell'energia termica o frigorifera fornita alle singole unità immobiliari (utenze) servite da un impianto termico centralizzato o da teleriscaldamento o teleraffreddamento” e che “un sistema di contabilizzazione può essere diretto o indiretto”.

Quanto ai sistemi di contabilizzazione diretta, nella Guida viene precisato che questi “consentono ai singoli utenti di determinare direttamente il consumo di energia volontario (espresso in chilowattora, kWh) mediante contatori individuali di energia termica, senza effettuare altre misure e stime dell'energia” mentre i sistemi di contabilizzazione indiretta “consentono ai singoli utenti di determinare il loro consumo di energia volontario indirettamente, ovvero attraverso il conteggio delle unità di ripartizione di energia in tutte le unità immobiliari”.

In questo secondo caso, “in genere per la misura dell'energia totale utile consumata viene utilizzato un contatore di energia termica all'uscita della caldaia centralizzata, mentre per la misura delle unità di riparto possono essere utilizzati i cosiddetti “ripartitori di calore” o i “totalizzatori di calore”.

Viene poi sottolineato come “ai sensi della l.n. 10/1991, art. 26, comma 5, e del d.lgs. n. 102/2014, art. 9, comma 5, la ripartizione delle spese di riscaldamento, raffreddamento o acqua calda sanitaria deve essere effettuata sulla base del “consumo effettivo” e che il decreto n. 102 nel testo novellato dal d.lgs. n. 73 prevede appunto la necessità della individuazione di una quota totale di spesa “volontaria” (dovuta ai consumi effettivi volontari di tutti i condòmini, quota che in ogni caso non può essere inferiore al 50% dell'importo complessivo) e di una quota totale di spesa “involontaria” (dovuta alle dispersioni dell'impianto di distribuzione).

Alle informazioni ora ricordate - che richiamano, nella sostanza, quanto abbiamo sintetizzato più sopra - la Guida aggiunge poi una serie di chiarimenti dalla portata pratica diretti ad illustrare “come devono essere informati gli utenti”, “quali sono le opportunità di risparmio ed efficientamento” e “quali sono le sanzioni amministrative”.

Vengono, infine, fornite - attraverso una serie di tabelle esemplificative - informazioni di carattere applicativo circa l'“applicazione dei metodi di ripartizione delle spese per i prelievi di energia termica nei condomini”.

Come può comprendersi, la Guida anzidetta potrà essere assai utile affinché le nozioni che abbiamo sopra sintetizzato possano avere piena e generale applicazione nel mondo del condominio.

Tarantino, I nuovi criteri di ripartizione delle spese energetiche in condominio, scheda tecnica in Condominioelocazione.it, 12 ottobre 2020.

Scalettaris, Le modifiche al decreto legislativo n. 102 del 2014 in tema di contabilizzazione del calore e termoregolazione: primi appunti, in Arch. loc. e cond., 2017, 143;

Bosso, I contratti del condominio in tema di servizio di riscaldamento, in Arch. loc. e cond., 2016, 257;

Maffi - Ribaldone, La contabilizzazione del calore, in Immob. & proprietà, 2016, 634;

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