Suolo edificabile secondo il PUC: entità immobiliare fiscalmente valutabile

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10693/2018, si è pronunciata in tema di plusvalenze da cessione a titolo oneroso di terreni edificabili.

La vicenda prende avvio da un avviso di accertamento emesso nei confronti del contribuente, dove veniva contestata la mancata dichiarazione della plusvalenza realizzata dalla cessione di terreni edificabili nonchè l'omessa registrazione di operazioni imponibili ai fini IVA. Le Entrate in particolare sostenevano che al momento della cessione i terreni non fossero suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La CTR aveva constatato che all'epoca del contratto di vendita (settembre 2012), il terreno in questione era inserito nel PUC come "verde agricolo". I Giudici di secondo grado avevano inoltre constatato che la variante di PUC da zona verde agricolo a zona verde pubblico in zona residenziale per l'edilizia abitativa agevolata non risultava idonea a modificare il PUC.

I Giudici di legittimità hanno chiarito che in tema di imposte sui redditi, ai fini dell'applicabilità dell'art. 81 del d.P.R. n. 917/1986 e della tassazione della plusvalenza realizzata dalla cessione di terreni edificabili, occorre che sussista un effettivo strumento urbanistico di pianificazione territoriale generale, adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione degli strumenti attuativi del medesimo, e quindi che sia già intervenuta, quanto meno, l'approvazione di una variante al piano regolatore generale.

Dunque, un'aspettativa corrispondente ad un acquisto non può ritenersi equivalente ad un atto formale di adozione di uno strumento urbanistico, perfino meramente attuativo.

Il suolo che viene considerato edificabile da uno strumento urbanistico adottato dal consiglio comunale (anche se non ancora in vigore), costituisce un'entità immobiliare fiscalmente valutabile secondo tale destinazione. La delibera di approvazione da parte dell'Organo Regionale perfeziona l'iter di formazione dello strumento urbanistico.

In conclusione ne deriva che, prima dell'adozione dello strumento urbanistico, non è ravvisabile una edificabilità in itinere che risulterebbe irrilevante sotto il profilo fiscale, con la conseguente inconsistenza, ai fini fiscali di un procedimento di variazione urbanistica non ancora formalizzato.