Vedute e luci

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Le norme sulle distanze legali sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni, ma in caso di contrasto prevale, quale diritto speciale, la disciplina che regola la comunione, nel consentire la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso.

CASISTICA

Ascensore

L'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma 2, della l. 9 gennaio 1989, n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in àmbito condominiale (Cass. civ., sez. II, 30 giugno 2014, n. 14809; Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14096)

Balconi

- Qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall'applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario che, in qualità di condomino, utilizzi le parti comuni dell'immobile nei limiti consentiti dall'art. 1102 c.c. (nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata che aveva accolto la domanda di riduzione in pristino del balcone di una veranda ricostruito senza rispettare l'allineamento verticale con gli altri balconi in quanto le opere dovevano ritenersi eseguite in violazione dell'art. 1102 c.c., causando una sensibile riduzione all'ingresso di luce ed aria nella proprietà inferiore e nella chiostrina) (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2017, n. 5196).

- In tema di condominio negli edifici, le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, a condizione, tuttavia, che siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni; propriamente, in ipotesi di contrasto, la norma speciale in materia di condominio prevale e determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze; in tal guisa, ove il giudice constati il rispetto dei limiti tutti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera - eventualmente una canna fumaria posta in aderenza al muro perimetrale e a ridosso del terrazzo a livello di proprietà di un determinato condomino - quantunque realizzata in violazione delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà esclusive, distinte e contigue ( Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2014 n. 4936).

Canna fumaria

In tema di condominio negli edifici, le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, a condizione, tuttavia, che siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni; propriamente, in ipotesi di contrasto, la norma speciale in materia di condominio prevale e determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze; in tal guisa, ove il giudice constati il rispetto dei limiti tutti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera - eventualmente una canna fumaria posta in aderenza al muro perimetrale e a ridosso del terrazzo a livello di proprietà di un determinato condomino - quantunque realizzata in violazione delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà esclusive, distinte e contigue (Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2014, n. 4936).

Vedute retroverse

L'ordinamento non tutela le vedute retroverse o a uncino ma limita la tutela alle vedute, dirette, oblique e laterali, esercitabili per l'arco massimo di 180 gradi. Tuttavia, ciò ha un significato in relazione al punto dal quale si esercita la veduta, e tale punto può essere diversamente orientato a seconda che l'apertura sia una finestra o un balcone. Allorché si tratti di balcone, ben può verificarsi che la veduta obliqua eventualmente esercitabile da uno dei suoi affacci laterali sia retroversa rispetto alla parete in cui è situato il balcone; ma non per questo è illegittima, posto che la qualificazione della veduta va fatta non con riferimento alla posizione dei fondi, bensì all'orientamento di ogni possibile affaccio (Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2011 n. 220).

Lastrico

In tema di condominio, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini. Ne consegue che l'installazione di una ringhiera (o parapetto) su di un lastrico solare che permetta di affacciarsi su spazi condominiali - nella specie, cortili comuni destinati a dare aria e luce agli appartamenti sottostanti che vi prospettano - costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondi altrui (art. 905 c.c.), bensì quelle che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa, senz'altro limite che l'obbligo di rispettare la destinazione, di non alterare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 16 luglio 2004, n. 13261).

Cortili

- Allorché si verifica la separazione tra la proprietà di un cortile (o di un altro bene rientrante in astratto tra quelli che si presumono comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.) e la proprietà delle unità immobiliari di un edificio, i rapporti tra tali distinte proprietà vanno disciplinati non già secondo l'art. 1102 c.c., sibbene secondo la normativa dei rapporti di vicinato, cioè dei rapporti tra proprietà contigue separate; per cui, vanno rispettate le distanze legali, tranne che sussista un titolo derogativo, con la conseguenza che, mentre il proprietario esclusivo del cortile è obbligato a rispettare le aperture esistenti all'atto della separazione, i proprietari delle singole unità immobiliari non possono creare nuove vedute sul cortile (Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1981, n. 4605).

- In tema di condominio, ai sensi dell'art. 1102, comma 1, c.c., ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini. L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13874).

Vedute e litisconsorzio

La domanda di eliminazione delle vedute aperte sul muro perimetrale comune deve essere proposta nei soli confronti del proprietario delle vedute stesse e non nei confronti di tutti i condomini del fabbricato sul quale le vedute si aprono (Cass. civ., sez. II, 20 luglio 1999, n. 7745).

Sottotetto e abbaini

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini (nella specie dotati di balconi) e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva affermato la legittimità delle opere, rilevando che non era stata fornita alcuna prova di un impedimento a un diverso utilizzo del tetto da parte dei condomini, né di un particolare preesistente uso del tetto stesso incompatibile con le opere eseguite, le quali mantenevano protette le parti sottostanti e non arrecavano pregiudizio al deflusso delle acque meteoriche) (Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2006, n. 17099).

Vedute singole e comuni

All'interno del condominio, sussiste un diritto di veduta dei singoli condòmini ed un diritto di veduta comune: la legittimazione attiva nel primo caso spetta non all'amministratore a nome del condominio ma esclusivamente ai singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 2016, n. 1549).

Muro comune

In tema di condominio, gli interventi sul muro comune - come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi - sono legittimi, dato che tali opere non incidono sulla destinazione del muro bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni. Tuttavia, nell'esercizio di tale uso vanno rispetti i limiti contenuti nell'art. 1117 c.c. consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene e preposto e nel rispettare i divieti dell'art. 1120 c.c. In particolare, l'apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa tra le parti costituisce opera inidonea all'esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio nemini res sua servit, che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite, posto dall'art. 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l'uso da parte degli altri comproprietari (Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 2014, n. 53).

Aperture lucifere

Le aperture lucifere che si trovano all'interno di un edificio condominiale o comunque all'interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale (nella specie porta a vetri collocata tra una chiostrina di proprietà esclusiva ed una scala di proprietà condominiale che da quella riceva luce), a differenza di quelle che si aprono su un fondo aperto altrui ed alle quali fa riferimento l'art. 900 c.c., sono prive di quella connotazione di precarietà e mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli articoli da 901 a 904 c.c. con la conseguenza che sono sottratte alla disciplina disposta da tali norme e che in ordine ad esse è ipotizzabile, in favore di chi ne beneficia, la possibilità di acquisto della relativa servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia e così la tutela possessoria dello stato di fatto su cui si basa l'eventuale esistenza della servitù medesima (Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1990, n. 4117).

Parapetti e vedute

Per configurarsi gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c., conseguentemente, soggetta alla regole di cui ai successivi artt. 905 e 907 c.c. (distanze per l'apertura di vedute), è necessario che le c.d. inspectio et prospectio in alienum, vale a dire le possibilità di “affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente”, siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza (respinta, nella specie, la richiesta di arretramento della costruzione del vicino alla distanza legale di almeno tre metri rispetto al parapetto perimetrale del lastrico solare, a tutela dell'esercizio del diritto di veduta, atteso che il muretto perimetrale del terrazzo era risultato essere alto soltanto cm. 90 e, quindi, insufficiente per garantire un affaccio sicuro) (Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2012, n. 18910).