Convocazione assembleare: è sufficiente lasciare l'avviso nella buca postale?

Formalità dell'avviso di convocazione. Un condomino lamenta che la convocazione assembleare non sia avvenuta seguendo le formalità dettate dal regolamento condominiale (che prevedeva la lettera raccomandata). La domanda attorea è rigettata dal Tribunale, tale decisione è confermata anche in appello, difatti la Corte distrettuale ammette che la convocazione dell'assemblea condominiale non è soggetta a forme particolari e può essere in qualsiasi momento dimostrato che il condomino l'abbia ricevuta, oltre ad essere, la delibera stessa, corretta.

Il soccombente ricorre per cassazione, affidando il ricorso a tre motivi.

Nel primo motivo lamenta che i giudici territoriali, nel determinare che per la convocazione assembleare non è prevista alcuna modalità di notifica, avrebbero completamente ignorato le prescrizioni contenute nel regolamento condominiale, il quale impone che l'avviso di convocazione sia effettuato a mezzo di raccomandata inviata ai condomini 5 gg prima della data stabilita e contenente gli argomenti da trattare.

Nel secondo motivo, il condomino lamenta l'omissione di un fatto decisivo per il giudizio, ovvero per aver, la Corte d'appello, ritenuto validamente convocata l'assemblea in assenza di convocazione scritta di tutti i condomini, sottolineando come la forma scritta fosse prescritta non solo dalla legge, ma anche dal regolamento condominiale.

Infine con il terzo motivo, il ricorrente sostiene che pur ammesso che una certa “prassi di convocazione condominiale” sia prevalente rispetto al regolamento, tuttavia, il condominio avrebbe dovuto allegare il fatto specifico dell'avvenuta comunicazione a tutti i condomini.

Orientamento pre e post Riforma. La S.C. nell'esaminare la questione evidenzia che ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., così come modificato dalla l. 220/2012, l'avviso di convocazione contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, indicando ora e luogo della riunione. È importante evidenziare come prima della riforma, era orientamento pacifico che non fosse previsto alcun obbligo di forma, la comunicazione poteva avvenire anche in forma orale, proprio in base la principio di libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescrivesse particolari forme di notifica dell'avviso. Inoltre, l'eventuale previsione regolamentare in ordine alle modalità di convocazione dell'assemblea, poteva essere modificata anche per facta concludentia, quindi per prassi costante seguita dagli amministratori di condominio.

I giudici di legittimità concludono affermando che la Corte di appello ha ritenuto corretta la convocazione assembleare eseguita mediante avviso immesso nelle caselle postali dei singoli condomini posto che, tale prassi era quella seguita dagli amministratori del condominio, nonostante il regolamento prevedesse che dovesse essere effettuata mediante lettera raccomandata. Nel caso di specie, la comunicazione resta valida, poiché non è stata contestata la prassi seguita dall'amministratore e i fatti si sono svolti in epoca anteriore alla riforma del condominio e quindi sotto la vigenza dell'art. 66 disp. att. c.c. nella sua versione precedente.