I valori OMI non sono sufficienti per rettifica del prezzo di vendita di un immobile

La rettifica del prezzo di vendita di un immobile non può essere motivata basandosi sul solo Osservatorio del mercato immobiliare. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza del 18 maggio 2018 n. 12269, con la quale i Giudici della Suprema Corte hanno accolto il ricorso presentato dai legali di una S.r.l.

Nel caso in esame, l'Agenzia delle Entrate aveva emesso alcuni avvisi di accertamento in capo ad una società, rettificando il valore di vendita di alcune unità immobiliari rispetto al prezzo dichiarato perché, stando a quanto affermato dal Fisco, c'era una discrepanza significativa rispetto ai valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Nei due gradi di giudizio, la CTP e la CTR confermavano la tesi del Fisco, sostenendo che tale scostamento fosse prova sufficiente per presumere un maggiore prezzo di vendita.

Non così secondo la Corte di Cassazione, che ha osservato come, nel mentre, sia cambiato il quadro normativo, attribuendo ai dati dell'OMI un valore di presunzione semplice. L'unico elemento presuntivo deve dunque essere valutato per stabilire se soddisfi con sufficienza il supporto probatorio alla rettifica del corrispettivo. «Infatti, se l'ipotesi dello scostamento tra prezzo di vendita dichiarato e importo del mutuo contratto […] costituisce prova idonea ad evidenziare elementi contraddittori di un'unica specifica operazione, così imponendo al contribuente l'allegazione della prova contraria […] non altrettanto può dirsi dello spostamento dai valori OMI, quando unico elemento disponibile. Si tratta con evidenza di valori normali di mercato desunti da uno studio statistico su una pluralità di anni negoziali registrati di cui, tuttavia, proprio perché finalizzato ad estrarre un dato numerico di valore medio mediante la rilevazione di pressi riferibili ad immobili il più possibile omogenei, non può di per sé garantire la perfetta sovrapponibilità con la specifica compravendita».