Privacy nel condominio

L'amministratore è il soggetto deputato alla gestione dei servizi comuni nel condominio e necessariamente, per eseguire il mandato ricevuto dai condomini deve essere a conoscenza dei dati personali di quest'ultimi, i quali sono i soggetti interessati dal trattamento dei dati personali.

In tale ottica, il giusto equilibrio tra le esigenze di trasparenza nella gestione dei dati e la correlata osservanza del diritto alla riservatezza è garantito dal Codice della Privacy e dallo stesso GDPR.

Al riguardo è opportuno precisare che il titolare del trattamento dei dati personali è il condominio costituito dai singoli condomini, mentre il responsabile del trattamento dei dati personali è indicato dai medesimi condomini ed è una figura chiave anche perché a sua volta nomina il responsabile dei dati personali, il quale può esseredestinatario dei controlli del garante della privacy e di eventuali richieste risarcitorie da parte dei soggetti interessati.

In genere, tali ruoli vengono ricoperti singolarmente o cumulativamente dall'amministratore del condominio, il quale deve adottare misure idonee a garantire la sicurezza dei dati sensibili osservando le norme in tema di Privacy e GDPR nel condominio.

Le questioni che sorgono nella vita di ogni condominio sono molteplici e di varia natura, ma spesso si trascurano quelle in materia di trattamento di dati personali. Ad esempio, il vicino di casa può installare una telecamera che riprende l'ingresso del proprio appartamento o il posto auto? Chi può accedere ai dati del conto corrente del condominio? Le informazioni sui condomini morosi possono essere affisse nella bacheca condominiale o comunicate a soggetti esterni al condominio? Nel fornire le risposte alle domande in tema di privacy, occorre tenere conto anche delle novità introdotte dalla riforma del condominio attuata dalla legge n.220/2012 in tema di “condominio digitale”.

e dell'introduzione con il d.lgs. 10 agosto 2018, n. 101 del nuovo regolamento europeo in tema di privacy (General Data Protection Regulation, riassumibile nell'acronimo GDPR), in relazione al quale, va subito detto che l'amministratore condominiale è il soggetto che può essere nominato responsabile del trattamento dei dati ai sensi dell'art. 37 del GDPR ed in tale qualità sarebbe tenuto ad adottare le misure appropriate per fornire all'interessato condomino tutte le informazioni comunque acquisite di cui agli artt. 13 (Informazioni da fornire qualora i dati personali siano raccolti presso l'interessato) e 14 (Informazioni da fornire qualora i dati personali non siano stati ottenuti presso l'interessato) e le comunicazioni di cui agli artt. da 15 a 22 (riguardanti rispettivamente, il diritto di accesso del condomino interessato, il diritto di rettifica, il diritto alla cancellazione, il diritto di limitazione di trattamento, l'obbligo di notifica in caso di rettifica o cancellazione dei dati personali o limitazione del trattamento, il diritto alla portabilità dei dati, il diritto di opposizione, il processo decisionale automatizzato relativo alle persone fisiche, compresa la profilazione) ed all'art. 34 (quest'ultimo afferente la comunicazione di una violazione dei dati personali all'interessato) del GDPR, relative al trattamento dei dati sensibili, in forma concisa, trasparente, intelligibile e facilmente accessibile, con un linguaggio semplice e chiaro.

In particolare, l'art. 37 del Regolamento (UE) del Parlamento europeo e del consiglio del 27 aprile 2016 n. 679 prevede che il titolare del trattamento e il responsabile del trattamento designano sistematicamente un responsabile della protezione dei dati ogniqualvolta: a) il trattamento è effettuato da un'autorità pubblica o da un organismo pubblico, eccettuate le autorità giurisdizionali quando esercitano le loro funzioni giurisdizionali; b) le attività principali del titolare del trattamento o del responsabile del trattamento consistono in trattamenti che, per loro natura, ambito di applicazione e/o finalità, richiedono il monitoraggio regolare e sistematico degli interessati su larga scala; oppure c) le attività principali del titolare del trattamento o del responsabile del trattamento consistono nel trattamento, su larga scala, di categorie particolari di dati personali di cui all'art. 9 o di dati relativi a condanne penali e a reati di cui all'art. 10. Nei casi diversi da quelli di cui al par. 1, il titolare del trattamento, il responsabile del trattamento o le associazioni e gli altri organismi rappresentanti le categorie di titolari del trattamento o di responsabili del trattamento possono o, se previsto dal diritto dell'Unione o degli Stati membri, devono designare un responsabile della protezione dei dati. Il responsabile della protezione dei dati può agire per dette associazioni ed altri organismi rappresentanti i titolari del trattamento od i responsabili del trattamento. Il responsabile della protezione dei dati è designato in funzione delle qualità professionali, in particolare della conoscenza specialistica della normativa e delle prassi in materia di protezione dei dati, e della capacità di assolvere i compiti di cui all'art. 39. Il responsabile della protezione dei dati può essere un dipendente del titolare del trattamento o del responsabile del trattamento oppure assolvere i suoi compiti in base a un contratto di servizi. Il titolare del trattamento od il responsabile del trattamento pubblica i dati di contatto del responsabile della protezione dei dati e li comunica all'autorità di controllo.

La materia condominiale è anch'essa ricompresa fra quelle per le quali è necessario individuare i limiti alle informazioni che possono o che non possono essere trattate, considerando i dati che vanno forniti all'amministratore pro tempore del condominio per la corretta gestione dei beni comuni, e, di contro, quelli che il singolo condomino non è obbligato a rivelare, così come conoscere quali dati riguardanti altri condomini è possibile richiedere all'amministratore del condominio.

In particolare, due sono i principali aspetti legati alla gestione condominiale che possono incidere sul diritto alla riservatezza dei singoli condòmini:

• l'installazione di telecamere nelle parti comuni;
• l'affissione di avvisi nelle parti comuni contenenti dati personali.

Inoltre, va altresì tenuto conto della situazione emergenziale determinatasi a seguito della pandemia da coronavirus.

Infatti, premesso che la persona positiva del Covid-19 non è tenuta a comunicarlo all'Amministratore, né ai singoli condomini, di conseguenza, anche l'Amministratore, in caso di conoscenza “informale” di un caso di infezione da coronavirus, non è tenuto a dare diffusione della notizia riguardante il condomino contagiato agli altri condomini e men che mai a terzi estranei, al fine di evitare, soprattutto in caso di notizie incerte o comunque non attendibili, di incorrere in azioni risarcitorie da parte della persona positiva al Covid- 19 e di sanzioni da parte del Garante per trattamento illecito dei dati personali. Diversa l'ipotesi se è lo stesso condomino, a comunicare all'Amministratore il suo stato, ragione per cui, quest'ultimo, sempre nel rispetto della privacy, procede con un intervento di sanificazione.

Le problematiche riguardano quindi il trattamento dei dati personali, le modalità, il soggetto esecutore del trattamento e le stesse finalità in ragione delle quali viene attivato. Infatti se è vero che al condomino in qualità di comproprietario delle parti comuni non può essere negato il diritto di avere tutte le necessarie informazioni riguardanti l'amministrazione degli stessi beni comuni, è altrettanto vero che tale diritto attiene unicamente alla salvaguardia dell'interesse collettivo inerente gli stessi beni condominiali, e che per tale ragione, deve trovare piena applicazione nel rispetto di precise limitazioni a tutela dei dati personali riguardanti soggetti o fattispecie estranee a quella precipuamente condominiale.

All'interessato è attribuito il diritto di conoscere in ogni momento chi possiede i suoi dati personali e come li adopera, nonché di opporsi al trattamento dei medesimi, ancorché pertinenti allo scopo della raccolta, ovvero di ingerirsi al riguardo, chiedendone la cancellazione, la trasformazione, il blocco, la rettificazione, l'aggiornamento, l'integrazione.

Ciò premesso, appare controversa la possibilità di nominare anche in ambito condominiale il Responsabile del Trattamento dei dati sensibili (Data Protection Officer), renuto conto che il condominio non è istituzionalmente né un organismo pubblico nè tratta dati sensibili, salvo che in tale categoria non voglia farsi rientrare la stessa contabilità detenuta dall'amministratore – considerato che anche per quanto attiene al monitoraggio regolare e sistematico dei soggetti interessati su larga scala, sussisterebbero analoghi dubbi, relativamente ai condomini di rilevanti dimensioni – fermo restando la stessa difficoltà di individuare con certezza lo stesso titolare del trattamento dei dati, considerato che il condominio è un ente sfornito di personalità giudica e che è sostanzialmente composto dai singoli condomini, tenuto conto che ai sensi dell'art. 4 del GDPR per dato personale si intende qualsiasi informazione riguardante una persona fisica identificata od identificabile, mentre per trattamento qualsiasi operazione od insieme di operazioni, compiute con o senza l'ausilio di processi automatizzati e applicate a dati personali o insiemi di dati personali, come la raccolta, la registrazione, l'organizzazione, la strutturazione, la conservazione, l'adattamento o la modifica, l'estrazione, la consultazione, l'uso, la comunicazione mediante trasmissione, diffusione o qualsiasi altra forma di messa a disposizione, il raffronto o l'interconnessione, la limitazione, la cancellazione o la distruzione.

L'assemblea condominiale se procede alla nomina dell'amministratore responsabile del trattamento dei dati deve sottoscrivere un contratto ad hoc contenente le istruzioni relative alle modalità di trattamento dei dati condominiali, tenendo conto che ciò comporterebbe l'obbligo primario dell'amministratore di adottare tutte le necessarie misure di sicurezza per il trattamento dei dati personali nel rispetto delle norme vigenti, garantendo che tutti i suoi collaboratori sono obbligati al segreto ed istruiti sulle modalità di trattamento dei dati.

Inoltre, ad essere oggetto di trattamento sono esclusivamente i dati pertinenti al condominio, con esclusione dei c.d. dati sensibili che, invece, in quanto tali, non attengono alla gestione dei beni comuni.

Ai sensi dell'art. 66, comma 6, disp. att. c.c. - aggiunto dall'art. 63, comma 1 bis, lett. a), d.l. 14 agosto 2020, n. 104, conv. con modif. dalla l. 13 ottobre 2020, n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 e successivamente modificato dall'art. 5-bis d.l. 7 ottobre 2020, n. 125, convertito, con modif. in l. 27 novembre 2020, n. 159, in vigore dal 4 dicembre 2020, che ha sostituito le parole : “della maggioranza dei condomini” alle parole : “di tutti i condomini” - la partecipazione all'assemblea, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, e previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Inevitabilmente, l'entrata in vigore della suddetta disposizione, a causa della pandemia da coronavirus, ha comportato un aumento delle responsabilità dell'amministratore di condominio laddove nominato responsabile del trattamento dei dati personali all'interno della comunità condominiale, in tema di rispetto della disciplina sulla privacy in ordine ad ogni operazione (a mero titolo esemplificativo, invito ed invio della registrazione alla piattaforma; partecipazione alla riunione; invio del file contenente la registrazione dell'assemblea per la richiesta di accesso agli atti effettuata da ogni componente la comunità condominiale o da eventuali terzi interessati, come ad esempio ospiti, soggetti delegati dal condomino, avvocati o consulenti invitati, la stessa registrazione per il tempo previsto ex lege e le connesse modalità di archiviazione in sicurezza del file) concernente il corretto svolgimento del collegamento da remoto dell'assemblea attraverso una piattaforma informatica, e del possibile intervento di terzi estranei, la cui eventuale partecipazione deve anch'essa avvenire nel rispetto delle stesse regole, al fine di non incorrere nelle relative sanzioni previste anche in caso di semplice uso non conforme della piattaforma rispetto alle prescrizioni stabilite ex lege, nel rispetto del noto principio di privacy by default concernente la protezione predefinita.

L'accesso alla piattaforma informatica deve in tale ipotesi garantire il consenso informato del singolo partecipante alla riunione condominiale attraverso una sua preventiva acquisizione, in forza della quale, vengono accettate dal medesimo le disposizioni in tema di videoconferenza – come l'uso di certificati in grado di garantire il rispetto dei protocolli di sicurezza riguardanti l'accesso riservato e l'uso di microfono e telecamera, oltre alla possibilità di cancellazione del contenuto delle comunicazioni telematiche che in ogni caso devono avvenire nel rispetto delle prescrizioni contenute nel regolamento UE n. 679/2016 ed anche in base all'European Data Protection Board per quanto attiene al trasferimento dei dati in ambito extra UE – preventivamente illustrate dal soggetto responsabile del trattamento dei dati.

Secondo Trib. Padova 18 marzo 2022, l'art. 66 comma 3 disp. att. c.c. riguarda l'avviso di convocazione dell'assemblea stabilendone i contenuti essenziali a tutela del corretto svolgimento dell'iter procedurale volto a garantire la collettività condominiale, sulla cui scorta, non sembra potersi escludere l'ammissibilità della riunione dei condomini in modalità c.d. “mista”, vale a dire alcuni in presenza ed altri mediante collegamento da remoto.

L'amministratore se convoca l'assemblea in videoconferenza – in modalità mista od esclusivamente da remoto - dovrà indicare nell'avviso di convocazione la modalità di intervento da remoto al fine di garantire agli aventi diritto la possibilità di accedere alla piattaforma ed abilitarli al collegamento inviando ai medesimi il relativo link, magari a tale fine inoltrando un'unica comunicazione contenente il link per la riunione, in quanto se è negato l'accesso ciò comporterebbe l'invalidità dell'assemblea.

Chiunque installa un sistema di videosorveglianza deve provvedere a segnalarne la presenza, facendo in modo che qualunque soggetto si avvicini all'area interessata dalle riprese sia avvisato della presenza dl telecamere già prima di entrare nel loro raggio di azione.

La segnalazione deve essere effettuata tramite appositi cartelli, collocati a ridosso dell'area interessata, ed in modo tale che risultino chiaramente visibili. L'avvertimento in parola è evidentemente, finalizzato a rendere edotto quispue de populo della presenza di una strumentazione atta alla captazione di comportamenti che Io riguardano.

In tale contesto, se, per un verso, la consapevolezza delta presenza del sistema di videosorveglianza può costituire un condizionamento della libertà di movimento del condomino ed in generale, di un qualunque frequentatore abituale od occasionale del complesso condominiale, d'altro canto, consente a quest'ultimo di determinarsi cognita causa, selezionando i comportamenti consequenziali da tenere. Si tratta, dunque, di un delicato equilibrio di compromesso tra libertà individuali ed esigenze di sicurezza sociale (Cass. pen., sez. V, 13 maggio 2019, n. 20527).

Conseguentemente, installare, sul muro perimetrale delle rispettive abitazioni, alcune telecamere a snodo telecomandabile per effettuare la ripresa visiva e sonora, rientrate su zone ed aree aperte al pubblico transito, costringendo gli abitanti della zona a tollerare di essere costantemente osservati e controllati nell'espletamento delle loro attività lavorative e nei loro movimenti in buona sostanza, con riprese del pubblico transito, non costituisce in sé un'attività illecita se non riguarda I'acquisizione di immagini relative alla condotta tenuta dai medesimi cittadini sulla pubblica strada, ma semplicemente il condizionamento esercitato su alcune persone, mediante l'installazione ed utilizzo di immagini tratte dai filmati registrati dalle telecamere, utilizzati al fine di rimarcare la commissione di presunti illeciti (schiamazzi, parcheggio delle auto fuori dalle aree di sosta consentite; deiezioni animali abbandonante dinanzi al cancello delle abitazioni, aggressioni, furti, atti vandalici, etc.), perseguibili medianti esposti e denunce alle autorità competenti.

Ai sensi dell'art. 1122 ter c.c., inserito dall'art. 7 delle legge 11 dicembre 2012, n. 220, norma concernente gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al comma 2 dell'art. 1136 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, rispetto ad una riunione nella quale devono essere presenti almeno tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Si tratta in pratica della stessa maggioranza prevista dal comma 2 dell'art. 1120 c.c. con riferimento a una serie di innovazioni indicate da quest'ultima norma.

Come osservato in dottrina, la fattispecie prevista dalla riforma è quella dell'installazione di impianti di videosorveglianza su parti comuni, con raggio d'azione sulle parti comuni stesse. Sono, pertanto, esclusi gli impianti installati dai singoli che a prescindere dalla posizione di allocazione delle apparecchiature, direzionano il raggio di azione delle loro riprese video esclusivamente sulle parti di pertinenza esclusiva, così come sono esclusi sia gli impianti condominiali il cui raggio di azione è direzionato su parti di pertinenza esclusiva, sia le videocamere private che consentono la ripresa su parti comuni, la cui ammissibilità è esclusa per le evidenti ragioni di tutela della riservatezza altrui.

Pertanto, dopo la legge n. 220/2012 ogni disputa interpretativa sulla necessità o meno del consenso dei singoli, siano essi condomini o inquilini viene superata per essere stata attribuita dal legislatore all'assemblea condominiale, l'unica ad avere la potestas decidendi in materia.

Le lacune lasciate dal legislatore comportano che non può esservi dubbio alcuno sull'applicazione del Codice della privacy per la regolamentazione delle fattispecie ed aspetti non contemplati dall'art. 1122 ter c.c.

Ciò posto, appare quindi evidente come l'installazione di un impianto per la videosorveglianza in condominio anche ove si tratti di videocitofoni, deve essere valutata anche sulla scorta dei principi sanciti ad hoc dal Codice della privacy, come l'obbligo di conservare le registrazioni per un periodo limitato, direzionare le riprese soltanto verso le zone comuni, proteggere i dati raccolti con idonee misure di sicurezza, e non certo da ultimo, quello secondo cui deve essere fatta oggetto di un'idonea informativa ex art. 13 d.lgs. n.196/2003.

Sulla questione è intervenuta la giurisprudenza comunitaria, la quale si è espressa, precisando che l'art. 6, par. 1, lett. c), e l'art. 7, lett. f), della direttiva 95/46/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 24 ottobre 1995, relativa alla tutela delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, nonché alla libera circolazione di tali dati, letti alla luce degli artt. 7 ed 8 della CEDU, devono essere interpretati nel senso che essi non ostano a disposizioni nazionali, le quali autorizzino la messa in opera di un sistema di videosorveglianza, come il sistema controverso nel procedimento principale installato nelle parti comuni di un immobile ad uso abitativo, al fine di perseguire legittimi interessi consistenti nel garantire la sicurezza e la tutela delle persone e dei beni, senza il consenso delle persone interessate, qualora il trattamento di dati personali effettuato mediante il sistema di videosorveglianza in parola soddisfi le condizioni enunciate nel succitato art. 7, lett. f), aspetto quest'ultimo, la cui verifica incombe al giudice (Corte giustizia UE, sez. III, 11 dicembre 2019, n. 708).

Come stabilito dalla più recente giurisprudenza di legittimità, la disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali, di cui al d. lgs. n. 196/2003, prescrivendo che il trattamento dei dati personali avvenga nell'osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli Spazi condominiali, aperti all'accesso di terzi estranei rispetto al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino. Da ciò consegue che - fermo restando il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche di propria iniziativa, gli inadempimenti altrui rispetto agli obblighi condominiali, l'affissione nella bacheca dell'androne condominiale, da parte dell'amministratore, dell'informazione concernente le posizioni di debito del singolo condomino costituisce un'indebita diffusione di dati personali, come tale fonte di responsabilità civile ai sensi degli artt. 11 e 15 del citato codice. Il principio si coniuga con la precisazione che, ai sensi di legge, per dato personale, oggetto di tutela, deve intendersi qualunque informazione relativa a persona fisica, giuridica, ente od associazione, identificati o identificabili, anche indirettamente, ragione per cui in tale nozione devono essere ricondotti i dati dei singoli partecipanti ad un condominio, seppure raccolti ed utilizzati per le finalità di cui agli artt. 1117 e ss. c.c.

Certamente ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati ai condomini, su iniziativa dell'amministratore in sede di rendiconto annuale di assemblea, o nell'ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell'assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ed anche su richiesta di ciascun condomino, investito di un potere di vigilanza e di controllo sull'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo all'amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti.

In tale ottica, non può allora sostenersi che sia giustificata e non eccedente l'affissione in una bacheca - esposta al pubblico e soggetta a possibile visione da parte di un numero indefinito di soggetti - un avviso di convocazione concernente ad esempio, la richiesta di conciliazione di un determinato condomino riguardo ad un decreto ingiuntivo subito per il mancato pagamento del consuntivo, quando tale avviso risulti essere stato già comunicato a tutti i condomini. In un caso del genere, proprio l'avvenuta previa comunicazione indurrebbe ad affermare semmai l'ultroneità dell'affissione in bacheca, e dunque l'eccedenza del trattamento rispetto al fine considerato (Cass., civ. sez. I, 7 ottobre 2022, n. 29323).

Ai sensi dell'art. 4, comma 1, lett. a) d.lgs. n. 196/2003 costituisce trattamento, qualunque operazione o complesso di operazioni, effettuati anche senza l'ausilio di strumenti elettronici, concernenti la raccolta, la registrazione, l'organizzazione, la conservazione, la consultazione, l'elaborazione, la modificazione, la selezione, l'estrazione, il raffronto, l'utilizzo, l'interconnessione, il blocco, la comunicazione, la diffusione, la cancellazione e la distruzione di dati, anche se non registrati in una banca di dati.

Ai sensi della lettera b) del medesimo art. 4, comma 1, costituisce dato personale, qualunque informazione relativa a persona fisica, identificata o identificabile, anche indirettamente, mediante riferimento a qualsiasi altra informazione, ivi compreso un numero di identificazione personale.

Non può dubitarsi che anche l'immagine di una persona, in sé considerata, quando in qualche modo venga visualizzata o impressa, possa costituire “dato personale” ai sensi dell'art. 4, lett. b) del d.lgs. n. 196/2003. In tal senso, invero, depongono specifiche decisioni del Garante per la protezione di dati personali (21 ottobre 1999; 4 ottobre 2007, 18 giugno 2009), nonché la rilevante circostanza della previsione, nell'ambito dello stesso Codice della privacy, di una specifica norma (art. 134) in materia di videosorveglianza.

Mette conto di richiamare, inoltre, la Convenzione n. 108/1981 del Consiglio d'Europa; la direttiva n. 95/46/CE, art. 2, lett. a), nonché il documento di lavoro sulla video sorveglianza WP67/2002, adottato il 25 novembre 2002 dal Gruppo dei Garanti Europei costituito ai sensi dell'art. 29 della citata direttiva.

Gli elementi in presenza dei quali l'art. 13 del d.lgs. n.196/2003, prescrive l'obbligo di informativa sono il trattamento, consistente nella raccolta delle immagini delle persone che accedono in un determinato spazio o locale riprese da una videocamera non segnalata, e il dato personale.

Al riguardo, il Provvedimento del Garante del 29 aprile 2004 prevede che a differenza dei soggetti pubblici, i privati e gli enti pubblici economici possono trattare dati personali solo se vi è il consenso preventivo espresso dall'interessato, oppure uno dei presupposti di liceità previsti in alternativa al consenso (artt. 23 e 24 del Codice della privacy).

In caso di impiego di strumenti di videosorveglianza da parte di privati ed enti pubblici economici, la possibilità di raccogliere lecitamente il consenso può risultare, in concreto, fortemente limitata dalle caratteristiche e modalità di funzionamento dei sistemi di rilevazione, i quali riguardano spesso una cerchia non circoscritta di persone che non è agevole o non è possibile contattare prima del trattamento. Ciò anche in relazione a finalità che non si conciliano con richieste di esplicita accettazione da chi intende accedere a determinati luoghi o usufruire di taluni servizi.

Da qui la previsione che nel settore privato, fuori dei casi in cui sia possibile ottenere un esplicito consenso libero, espresso e documentato, vi può essere la necessità di verificare se esista un altro presupposto di liceità utilizzabile in alternativa al consenso. A tale fine, il citato Provvedimento del Garante prevede che un'idonea alternativa all'esplicito consenso va ravvisata nell'istituto del bilanciamento di interessi (art. 24, comma 1, lett. g, del Codice). Il Garante dà attuazione a tale istituto, individuando i casi in cui la rilevazione delle immagini può avvenire senza consenso, qualora, con le modalità stabilite in questo stesso provvedimento, sia effettuata nell'intento di perseguire un legittimo interesse del titolare o di un terzo attraverso mezzi di prova o perseguendo fini di tutela di persone e beni rispetto a possibili aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo, o finalità di prevenzione di incendi o di sicurezza del lavoro. In particolare, con riferimento all'attività di videosorveglianza senza registrazione, si stabilisce che nei casi in cui le immagini sono unicamente visionate in tempo reale, oppure conservate solo per poche ore mediante impianti a circuito chiuso (CCTV), possono essere tutelati legittimi interessi rispetto a concrete ed effettive situazioni di pericolo per la sicurezza di persone e beni, anche quando si tratta di esercizi commerciali esposti ai rischi di attività criminali in ragione della detenzione di denaro, valori o altri beni.

La ricorrenza di condizioni legittimanti l'attività di videosorveglianza comporta quindi l'assoggettamento dell'attività all'obbligo di informativa, di cui all'art. 13 del d.lgs. n. 196/2003, a norma del quale l'interessato o la persona presso la quale sono raccolti i dati personali sono previamente informati oralmente o per iscritto circa: a) le finalità e le modalità del trattamento cui sono destinati i dati ; b) la natura obbligatoria o facoltativa del conferimento dei dati; c) le conseguenze di un eventuale rifiuto di rispondere; d) i soggetti o le categorie di soggetti ai quali i dati personali possono essere comunicati o che possono venirne a conoscenza in qualità di responsabili o incaricati, e l'ambito di diffusione dei dati medesimi; e) i diritti di cui all'art. 7; f) gli estremi identificativi del titolare e, se designati, del rappresentante nel territorio dello Stato ai sensi dell'art. 5 e del responsabile.

Con specifico riferimento alla videosorveglianza, il già ricordato Provvedimento del Garante del 29 aprile 2004, prevede al par. 3 che gli interessati devono essere informati che stanno per accedere o che si trovano in una zona videosorvegliata e dell'eventuale registrazione, e, ciò anche nei casi di eventi ed in occasione di spettacoli pubblici od attività pubblicitarie. L'informativa deve fornire gli elementi previsti dall'art. 13 del Codice della privacy anche con formule sintetiche, ma chiare e senza ambiguità, con la precisazione che il Garante ha individuato, ai sensi di tale norma, un modello semplificato di informativa minima. Il supporto con l'informativa: deve essere collocato nei luoghi ripresi o nelle immediate vicinanze, non necessariamente a contatto con la telecamera, deve avere un formato ed un posizionamento tale da essere chiaramente visibile, può inglobare un simbolo o una stilizzazione di esplicita e immediata comprensione, eventualmente diversificati se le immagini sono solo visionate o anche registrate (Cass. civ., sez. II, 2 settembre 2015, n. 17440).

Conseguentemente, l'area comune all'interno del condominio può essere ripresa con una telecamera?

Le scale di un condominio ed i pianerottoli delle scale condominiali non assolvono alla funzione di consentire l'esplicazione della vita privata al riparo da sguardi indiscreti, perchè sono, in realtà, destinati all'uso di un numero indeterminato di soggetti e di conseguenza la tutela penalistica di cui all'art. 615 bis c.p. non si estende alle immagini eventualmente ivi riprese (Cass. pen., sez. V, 10 novembre 2006, n. 5591, la quale ha escluso che comportino interferenze illecite nella vita privata le videoriprese del pianerottolo di un'abitazione privata, oltre che dell'area antistante l'ingresso di un garage condominiale; Cass. pen., sez. V, 25 ottobre 2006, n.37530, con riguardo alle videoregistrazioni dell'ingresso e del piazzale di accesso a un edificio sede dell'attività di una società commerciale; Cass. pen., sez. V, 29 ottobre 2008, n. 44701, ancora una volta con riguardo alle riprese di un'area condominiale destinata a parcheggio e del relativo ingresso; v. anche Cass. pen., sez. V, 30 maggio 2017, n. 34151).

Ciò ha portato a concludere che, debba allora escludersi l'illiceità dal punto di vista penale della condotta tenuta dalla parte resistente laddove oggetto di ripresa da parte della telecamera apposta sia il vialetto, a prescindere se di proprietà o meno del ricorrente, e laddove trattasi, di immagini e video raffiguranti uno spazio fisico direttamente e materialmente accessibile da parte di chiunque, senza che sia necessario un consenso ad hoc (Trib. Avellino 30 ottobre 2017), poiché la struttura del fatto illecito, prevede una condotta di trattamento dei dati personali che presuppone la mancanza di un consenso espresso dell'interessato e che può essere realizzata anche dal privato cittadino, il quale sia, anche solo occasionalmente, venuto a conoscenza di un dato sensibile.

Allo stesso modo, si è affermato che l'installazione di una telecamera grandangolare, da parte di un condomino nella sua proprietà esclusiva e limitrofa a quella di proprietà altrui non può comportare alcun pericolo di grave lesione alla riservatezza, anche in relazione all'uso delle immagini acquisite, riguardanti la ripresa dell'altrui proprietà, se la telecamera risulti assolutamente inidonea a riprendere e registrare immagini, in quanto non funzionante ed apposta al solo fine di svolgere una funzione deterrente avverso potenziali intrusioni da parte di terzi malintenzionati (Trib. Latina 17 settembre 2018).

Inoltre, il condomino che non si preoccupa di schermare adeguatamente la propria riservatezza, non può invocare la fattispecie penalmente rilevante dell'interferenza nell'altrui vita privata, dovendosi escludere la rilevanza penale di condotte consistenti nella ripresa visiva o fotografica realizzabili senza particolari accorgimenti, in quanto, non idonei a connotare di illiceità la relativa fattispecie, posto che gli ambienti privati di un'abitazione sono liberamente visibili dall'esterno da parte dei condomini dell'edificio frontistante o perspiciente (Cass. pen., sez. III, 10 luglio 2018, n. 372).

Al fine di non incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata di cui all'art. 615 bis c.p. la telecamera posta sugli spazi privati non può riprendere anche gli spazi comuni, per cui è necessario che il sistema di videosorveglianza venga installato in modo tale che l'obiettivo della telecamera risulti posizionato di fronte alla porta di casa, così da riprendere soltanto lo spazio privato e non tutto il pianerottolo o la strada, ovvero il proprio posto auto e non tutto il garage condominiale.

Tuttavia, secondo la più recente giurisprudenza di merito, deve escludersi la violazione del diritto alla privacy riferito al caso in cui vengano eseguite videoriprese dell'area condominiale destinata a pianerottoli ovvero a scale condominiali, oppure a parcheggio compreso il relativo ingresso, trattandosi di luoghi destinati all'uso di un numero indeterminato di persone e, pertanto, esclusi dalla tutela di cui all'art. 615 bis c.p. come nel caso in cui un condomino abbia proceduto all'installazione nei propri locali al piano terra di telecamere per la custodia e vigilanza dell'accesso al suo locale (App. Catania 15 febbraio 2022).

L'art. 63 disp. att. c.c., modificato ed integrato dall'art. 18 della legge n. 220/2012, prevede che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Inoltre i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, e in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. La stessa norma citata dispone altresì che colui il quale subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, così come chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

La giurisprudenza ha precisato che, ai sensi dell'art. 4, comma 1, lett. b, "dato personale" oggetto della tutela apprestata dal d.lgs. n. 196/2003 è "qualunque informazione" relativa a "persona fisica, persona giuridica, ente o associazione", che siano "identificati o identificabili", anche "indirettamente, mediante riferimento a qualsiasi altra informazione", affermando il principio per cui i dati dei singoli partecipanti al condominio raccolti ed utilizzati per le finalità di cui agli artt. 1117 ss. c.c. sono senz'altro da ricondurre a tale nozione, e conseguentemente assoggettati alla disciplina posta dalla suindicata fonte.

Si è al riguardo precisato che, in ambito condominiale, le informazioni relative al riparto delle spese, all'entità del contributo dovuto da ciascuno e alla mora nel pagamento degli oneri pregressi possono essere peraltro oggetto di trattamento anche senza il consenso dell'interessato.

Si è quindi sottolineato che le attività di gestione e amministrazione delle parti comuni implicano la possibilità di raccolta, registrazione, conservazione, elaborazione e selezione da parte dell'amministratore delle informazioni concernenti le posizioni di dare e avere dei singoli partecipanti al condominio ai sensi dell'art. 24 del d.lgs. n.196/2003.

Ciò posto, ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell'amministratore in sede di rendiconto annuale o di assemblea ovvero nell'ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell'assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, il quale è investito di un potere di vigilanza e di controllo sull'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo all'amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti (Cass. civ., sez.II, 4 gennaio 2011, n. 186).

Al di là delle specifiche fonti normative, è in ogni caso il principio di correttezza a fondare in termini generali l'esigenza del bilanciamento in concreto degli interessi, e, conseguentemente, il diritto dell'interessato ad opporsi al trattamento, quand'anche lecito, dei propri dati (Cass. civ., sez. III, 5 aprile 2012, n.5524).

Ne consegue, da un canto, che le esigenze di funzionalità e di efficienza del condominio non possono considerarsi prevalenti sul diritto alla riservatezza ed alla tutela dei dati del condominio e dei condomini, e, per altro verso, che fondamentale rilievo assume al riguardo il rispetto dei principi di proporzionalità, pertinenza e non eccedenza ex art. 11 d.lgs. n. 196/2003), atteso che le informazioni riportate nei prospetti contabili o nei verbali assembleari debbono essere comunicati solamente agli aventi diritto alla relativa conoscenza, e cioè ai condomini e non anche, a chi non vi abbia viceversa interesse.

L'amministratore del condominio deve quindi adottare le opportune cautele per evitare l'accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio evitandone una diffusione generalizzata, rivolta a soggetti indeterminati.

L'atto di accusa in assemblea condominiale da parte di un condomino sull'operato dell'amministratore con riferimento a somme di danaro appartenenti al condominio ed il successivo invio dei verbali riportanti tali dichiarazioni non costituisce condotta illecita per violazione della privacy, in quanto ciascun condomino può chiedere all'amministratore di avere notizie riguardanti i condomini morosi e sullo svolgimento dell'assemblea condominiale (Cass. civ., sez.III, 23 gennaio 2013, n.1593).

In tale senso, si era infatti già espresso il Garante per la privacy nel vademecum del 2013, chiarendo che l'amministratore non può in nessun caso pubblicare sulla bacheca condominiale i dati e le generalità dei condomini morosi - o comunque, i dati personali riferiti a quest'ultimi - così come non può comunicare a terzi non interessati l'importo del debito di altri partecipanti al condominio. La morosità, può quindi essere comunicata agli altri partecipanti al condominio in sede di assemblea, come generalmente accade in occasione dell'approvazione del rendiconto annuale, ovvero rispondendo alla richiesta di un condomino nell'esercizio del potere di vigilanza e controllo sulla gestione condominiale, ovvero discutendone all'interno dell'assemblea condominiale. La legittima comunicazione dei dati dei condomini morosi ai creditori non autorizza quindi né l'amministratore né gli altri condomini a dare una più larga diffusione ai suddetti dati, trattandoli senza la preventiva autorizzazione dei diretti interessati al di fuori dell'assemblea condominiale, sulla cui scorta, non può considerarsi lecito il comportamento di un condomino nell'accusare un altro condomino di essere moroso ed abituato a non pagare le proprie quote condominiali.

In ogni caso, si è affermato che l'amministratore di condominio deve garantire la tutela della protezione dei dati personali dei condomini in ordine allo stato dei pagamenti concernenti le spese condominiali, di cui sia venuto a conoscenza nel corso del suo mandato professionale (Cass. civ., sez. III, 5 settembre 2019, n. 22184).

In tale ottica, si è quindi affermato che la mera condizione di pignorato non è coperta da un naturale diritto di riservatezza neppure quando riguardi un singolo condomino, sulla cui scorta, non è quindi configurabile di per sé il reato di diffamazione se l'amministratore di condominio si limita ad affiggere nell'ascensore un avviso con cui comunica l'avvenuto pignoramento nei confronti dello stesso condomino, in assenza di una qualunque connotazione dispregiativa, e laddove sussista il dovere dell'amministratore condominiale di rendere nota tale condizione agli altri condomini (Cass. pen., sez. V, 23 marzo 2021, n. 22777).

Sempre in tema di trattamento dei dati personali, integra una violazione del diritto alla riservatezza e dell'art. 11 del Codice della privacy, il comportamento di un creditore il quale, nell'ambito dell'attività di recupero credito, svolta direttamente ovvero avvalendosi di un incaricato, comunichi a terzi, familiari, coabitanti, colleghi di lavoro o vicini di casa, piuttosto che al debitore, le informazioni, i dati e le notizie relative all'inadempimento nel quale questo versi, oppure utilizzi modalità che palesino ad osservatori esterni il contenuto della comunicazione, senza rispettare il dovere di circoscrivere la comunicazione, diretta al debitore, ai dati strettamente necessari all'attività recuperatoria (Cass. civ., sez. I, 2 luglio 2021, n. 18783).

L'amministratore del condominio deve procedere ad acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio, aggiornando l'anagrafe condominiale con le generalità dei condomini, comprensive di codice fiscale, residenza e/o domicilio, acquisendo altresì i dati catastali relativi alla singola proprietà immobiliare ricompresa nel condominio.

Al riguardo, va sottolineato che la normativa a tutela della privacy non attiene alle informazioni relative alle unità immobiliari di proprietà dei condomini, per quanto concerne la verifica dell'eventuale commissione di abusi edilizi, anche laddove quest'ultima attività d'indagine sia effettuata dall'amministratore condominiale (Cass. civ., sez. I, 17 settembre 2020, n. 19327).

In linea generale, sebbene la partecipazione all'assemblea condominiale debba considerarsi riservata ai condomini, può essere ammessa la presenza di estranei in veste di tecnici, consulenti e/o professionisti o di inquilini invitati a partecipare per la discussione di particolari materie poste all'ordine del giorno.

La presenza deve ritenersi consentita per il solo periodo di tempo necessario a trattare lo specifico punto indicato nell'ordine del giorno.

A seguito della riforma attuata dalla legge n.220/2012 l'amministratore del condominio deve a norma dell'art. 1130 c.c. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Inoltre ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza od incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Secondo Trib. Palermo 14 giugno 2021, l'amministratore condominiale non può opporre al condomino che chieda anche senza una precisa motivazione di visionare l'intero registro dell'anagrafe condominiale in rifiuto basato sul rispetto della privacy, operando l'art. 1129, comma 2, c.c. in base al quale, è sufficiente rivestire la qualità di interessato all'accesso - e sicuramente il condomino riveste tale qualità - mentre non è necessario specificare la motivazione per cui si domanda di accedere.

Il singolo condomino ha diritto di accedere esclusivamente ai dati che lo riguardano presentando domanda all'amministratore pro-tempore del condominio, chiedendone l'aggiornamento, la rettifica o l'integrazione o la trasformazione/cancellazione se non trattati in conformità alle vigenti disposizioni normative.

Ai sensi dell'art. 71 ter disp. att. c.c. su richiesta dell'assemblea dei condomini, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c., l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

L'autorità garante per la protezione dei dati personali nel vademecum “il condominio e la privacy”, ha chiarito che l'assemblea condominiale può essere registrata, ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti atteso che, ciascun partecipante ad una conversazione, sia essa una riunione di condominio o un colloquio tra amici, accetta il rischio di essere registrato (Cass. pen., sez. III, 24 marzo 2011, n.18908) e che non si verifica la lesione alla privacy dei partecipanti, in quanto la registrazione non dà luogo alla compromissione del diritto alla segretezza della comunicazione, il cui contenuto viene legittimamente appreso solo da chi palesemente vi partecipa o assiste (Cass. pen., sez. un., 28 maggio 2003, n.36747), sulla cui scorta, ogni condomino ha diritto di chiedere all'amministratore che la riunione condominiale sia registrata senza che il diritto alla segretezza della comunicazione venga compromesso. Conseguentemente, nonostante ogni partecipante all'assemblea abbia il diritto di registrare durante l'assemblea, egli è tenuto a non divulgare il contenuto a terzi non presenti durante l'assemblea, perché In questo caso si verificherebbe la fattispecie penalmente rilevante riconducibile alla violazione prevista dall'art. 167 d.lgs. n. 196/2003, salvo il caso in cui si sia ottenuto il consenso alla divulgazione da parte di tutti i partecipanti all'adunanza o che la diffusione si renda necessaria per tutelare un proprio diritto (Trib. Roma 3 luglio 2018).

Alagna, Risponde del reato di diffamazione l'amministratore di condominio che rende noto a soggetti terzi lo stato di morosità di un condomino, in www.ridare.it;

Morello, Nessun pregiudizio alla privacy se la telecamera non è idonea a registrare ed è un mero deterrente per scongiurare intrusioni, in www.condominioelocazione.it;

Tarantino, Sanzionato l'amministratore per omessa risposta alle richieste di informazioni del garante, in www.condominioelocazione.it;

Magro, Interferenze lecite nella vita privata se la riservatezza non è schermata adeguatamente dal condomino disattento, in www.condominioelocazione.it;

Rancan, Il nuovo regolamento europeo sulla privacy nel condominio: gioie o dolori? in www.condominioelocazione.it;

Santarelli, Accesso dell'interessato ai documenti del condominio alla luce del GDPR: problemi in vista per gli amministratori, in www.condominioelocazione.it;

Scalettaris, Contenuto e finalità dell'obbligo di comunicazione all'amministratore del condominio della registrazione del contratto di locazione, in Riv. Giur. Edilizia, 2016, pag. 449

Pennisi, Gli impianti di videosorveglianza nel condominio edilizio: il bilanciamento degli opposti interessi alla riservatezza e alla sicurezza delle persone e della proprietà, in Il Diritto di Famiglia e delle Persone), 2014, pag. 205

Scripelliti, Meno privacy nel condominio dopo la riforma, in Riv. Giur. Edilizia, 2014, pag. 213

Salciarini, La videosorveglianza nel condominio: tra il codice della privacy e la recente “riforma” del codice civile, in Giur. merito, 2013, pag. 2338