Assegnazione dei parcheggi

In che misura l'assegnazione dei posti auto ubicati nel cortile condominiale incide sulla fruibilità dei locali commerciali posti al piano terreno di un condominio? Fino alla deliberazione di assegnazione dei posti auto (1 per unità immobiliare + 2 liberi), ne veniva effettuato un uso turnario (in modo che i condomini parcheggiassero liberamente secondo la momentanea disponibilità; sul punto, va evidenziato che vi sono 14 posti auto per 12 unità immobiliari). Evidentemente, l'assegnazione disposta dall'assemblea riduce la possibilità per i locali commerciali (e per i loro clienti) di parcheggiare nell'area condominiale, incidendo oggettivamente sulla fruibilità di tali locali. Una siffatta delibera è valida?

La riforma del condominio l. 220/2012, ha introdotto una serie di novità, tra cui, la modifica dell'enumerazione delle parti comuni del condominio, prevedendo, all'elenco di cui al punto 2 dell'art. 1117 c.c. l'inserimento delle cosiddette aree destinate a parcheggio.

Ne consegue la tutela di detta proprietà in modo automatico, senza che il singolo condomino debba dimostrarne la comproprietà, ovvero il nesso di accessorietà con le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Nel tralasciare in questa sede la disciplina dei parcheggi, oggetto di innumerevoli leggi speciali (ad esempio: legge c.d. “ponte”, legge c.d. “Tognoli”, legge n. 246/2005, la quale ultima ha eliminato il vincolo all'uso a favore degli utilizzatori degli alloggi) la disciplina dei parcheggi è stata oggetto di amplio dibattito in dottrina e in giurisprudenza.

Ferma restando la necessità di esaminare la delibera assembleare per comprendere al meglio le determinazioni ivi contenute, si possono formulare delle considerazioni in punto di stretto diritto, partendo dalle indicazioni fornite dal quesito, e sulla base del presupposto che la delibera assegni i 12 posti auto ai condomini proprietari delle abitazioni, rimanendo a disposizione dei locali ad uso commerciale al piano terra del condominio unicamente i due liberi.

Nel rispondere, va premesso che non v'è dubbio che il cortile condominiale possa essere destinato a parcheggio.

Riguardo all'utilizzo dei posti auto ed alle modalità con le quali, in sede assembleare, ne è stato normato l'utilizzo, si ritiene debba farsi riferimento al principio (contenuto nell'art. 1102 c.c.) della cosiddetta parità di godimento tra tutti i condomini.

Sul punto si ritiene che, se in precedenza il sistema del godimento turnario e/o promiscuo era tale da rispettare detto principio, l'assegnazione in sede di assemblea condominiale di 12 dei 14 posti auto ai condomini proprietari delle abitazioni renda fruibile ai fondi commerciali posti al piano terra solo due posti auto, con conseguente violazione del pari diritto di tutti a trarre dalla cosa comune ugual godimento. Invero la delibera, di fatto, realizza una assegnazione ad personam degli stalli ai proprietari degli alloggi, contrariamente ai locali commerciali, che in forza di tale delibera si vedono necessariamente costretti a turnarsi il godimento unicamente di due parcheggi.

Secondo la prospettazione adottata dal quesito, è da ritenersi che la delibera de qua violi il divieto di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa comune secondo il proprio diritto (Cass. civ., sez. II, 12 novembre 2012, n. 19615).