Aumento dello stipendio del portiere e imputazione delle spese a seguito di compravendita immobiliare

A seguito di avviso di convocazione assembleare, i condomini sono chiamati a discutere sull'aumento di stipendio del vecchio portinaio, il quale aveva svolto servizi in aggiunta a quelli concordati. Il condomino che ha acquistato, in un momento successivo rispetto al periodo in cui il portinaio ha prestato servizi extra, può eventualmente rivalersi sull'ex proprietario per le spese deliberate dall'assemblea?

L'art. 1123 c.c. stabilisce i criteri di ripartizione delle spese condominiali, specificando, al comma 1, «che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Tali spese sono pacificamente considerate come propter rem, ossia esborsi necessari al fine del godimento della cosa e derivanti dalla proprietà della stessa.

A completamento del quadro normativo, occorre altresì precisare che l'art. 63 disp. att. c.c. afferma, al comma 4, che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».

Pare opportuno precisare altresì come la giurisprudenza abbia specificato che, in caso di vendita di un appartamento. le spese relative alla conservazione delle parti comuni siano a carico della parte venditrice, la quale aveva la qualità di condomino al momento della spesa, e non della parte acquirente, che ha successivamente acquisito il debito (v. Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323, e Cass. civ., sez. II, 1 luglio 2004, n. 12013).

Il criterio di ripartizione delle spese, quindi, comporta che, per determinare il debitore, sia necessario fare riferimento al momento in cui la spesa è concretamente venuta in essere, e non al momento della delibera assembleare.

Nel caso oggetto del quesito, quindi, pare possibile affermare che il proprietario che ha alienato l'immobile sia il giusto legittimato a corrispondere le spese relative all'aumento di stipendio del portinaio per il periodo in cui questi ha prestato dei servizi extra.

Per le spese deliberate dall'assemblea relativamente al custode, quindi, il nuovo proprietario avrà diritto di eventualmente rivalersi sul vecchio condomino.