Accesso dell'interessato ai documenti del condominio alla luce del GDPR: problemi in vista per gli amministratori

ll novellato art. 1129 c.c., muta nel titolo solo per una parola che è stata aggiunta «obblighi» mutando da «Nomina e revoca dell'amministratore» in «Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore».

Leggendo il precetto in vigore dal giugno del 2013, non si rinviene solo «l'accettazione» della nomina da parte dell'amministratore, che già da sola è idonea ad aprire lunghi e interessati dibattiti, ma anche la figura «dell'interessato».

L'art. 1129, comma 2, c.c.: «Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata».

Il quadro normativo è chiaro e non necessita di interpretazione.

Ciò che invece non è chiaro è se il legislatore si sia reso conto che usando tale locuzione non ha scritto un sinonimo di «condomino» o di «avente causa», ma ha individuato una terza e diversa figura di soggetto legittimato ad entrare nello studio amministrativo per visionare ed estrarre copia dei documenti di suo interesse.

Interessato è sicuramente il soggetto che ha un interesse a conoscere aspetti della vita del condominio del quale chiede di visionare i documenti ed eventualmente, a sue spese, estrarne copia.

Non è facile tracciare un perimetro netto di chi sta dentro «l'interessato» e chi sta invece fuori «il non interessato».

L'interesse è infatti un concetto ampio e la casistica quotidiana può ampliare quella rosa di soggetti solo in via ipotetica ipotizzabile.

Pertanto, la casistica di seguito indicata, è pertanto del tutto indicativa.

a) Condomino, avente causa e soggetto iscritto nel registro anagrafica

Ritenere tali soggetti interessati e come tali legittimati ad esercitare la facoltà prevista nel dato normativo si ritiene operazione semplice e logica.

Il proprietario o colui che gode un diritto nell'immobile ha diritto di sapere, vedere ed avere ciò che gli necessita.

Dei dubbi possono porsi solo rispetto ai titolari di un diritto personale di godimento, come i conduttori, in merito ai quali il dibattito dottrinale è ampio ed eterogeneo di soluzioni.

Da un lato, c'è chi sostiene che per le spese di sua pertinenza il conduttore può partecipare alla vita condominiale.

Dall'altro, c'è chi ritiene che il conduttore, che non può essere per esempio destinatario di azioni di recupero del credito di oneri condominiali, può e deve relazionarsi solo con il proprietario-locatore dell'unità immobiliare.

b) Parenti e congiunti.

I parenti, i figli, i fratelli e i congiunti di un condomino o di colui che vanta un diritto reale o personale di godimento può avere interesse a visionare i documenti per capire se il proprio parente è in regola, cosa ha pagato, con cosa ha pagato o, al contempo, sapere se anche gli altri condomini sono in regola.

L'interesse può scaturire da amore parentale, una preoccupazione e una voglia di aiutare un parente piuttosto che inserirsi come tassello in una faida familiare.

A titolo esemplificativo, un fratello di un condomino vuole capire se le spese condominiali straordinarie del fratello o della sorella le ha pagate il/la diretto/a interessato/a oppure un genitore.

Chiede quindi di vedere il bonifico e ne chiede copia.

Questo è sicuramente un «interesse» che lo fa ritenere soggetto contemplato nel secondo comma dell'art. 1129 c.c.

c) Il tutore, l'amministratore di sostegno e il curatore

Il tutore o l'amministratore di sostegno sono anch'essi sicuramente soggetti interessati a partecipare alla vita condominiale per conto del beneficiario (l'interdetto, l'amministrato o l'incapace).

Il loro diritto si spinge persino oltre la mera visione dei documenti, arrivando sino al diritto di partecipare alle assemblee.

d) Il fornitore di beni o/e servizi o il fornitore pretermesso

Il fornitore di beni o servizi può avere più ragioni per visionare i documenti del condominio.

Per esempio può avere interesse a capire come è stato presentato il suo preventivo in assemblea e con quale testo letterale è stato accettato.

Oppure sapere se e in che misura vi è puntualità dei singoli debitori nutrendo dubbi nell'Amministratore che gli nega il pagamento asserendo morosità dei condomini.

In via ipotetica in realtà un “interesse” a visionare i documenti in commento può essere anche il mancato fornitore del condominio, la ditta o il professionista il cui preventivo non è stato prescelto.

L'interesse sorge dalla naturale volontà di capire se l'amministratore ha presentato all'assemblea il suo preventivo e se lo ha fatto descrivendone i reali connotati.

Insomma interesse a capire se è stato semplicemente “non scelto” oppure pretermesso dall'Amministratore per volontà di questi di privilegiare altro fornitore.

e) Soggetto interessato all'acquisto di un'unità immobiliare posta nel condominio

L'individuazione dell'interessato continua con un'ipotesi, assai ricorrente, quando un soggetto perfettamente sconosciuto all'amministratore gli chiede informazioni in merito ad una unità immobiliare posta nel Condominio avverso la quale manifesta un interesse all'acquisto.

Pur non potendo l'Amministratore indagare sul reale interesse all'acquisto, si trova davanti un soggetto che gli manifesta un interesse tipico contemplato dall'art. 1129 c.c.

f) Vicino / confinante

La richiesta in commento può provenire da persona fisica o condominio confinante che deve eseguire lavori ad una cartella laterale della facciata, interventi da eseguirsi necessariamente dalla proprietà confinante.

In caso di diniego all'accesso chiede di esaminare la convocazione assembleare e il relativo verbale.

g) Società addetta alla pubblica illuminazione

Le pubbliche vie delle nostre città sono spesso oggetto di interventi alla illuminazione comunale.

In alcune città, la vecchia illuminazione è stata sostituita, o sta per esserlo, con illuminazione a led.

Detti interventi necessitano spesso di operare nelle facciate ove sono ancorati i lampioni o anche interventi in zone comuni (cortili, corti) ove installare i nuovi lampioni e per verifiche di esistenza di vecchie centraline o comunque installazioni.

Queste società possono avere necessità di verificare alcuni documenti del condominio, planimetrie, conoscere la titolarità dei diritti attinenti alcuni beni o loro pertinenze.

In questo panorama, solo indicativamente tracciato, si inserisce la figura dell'Amministratore, il suo operato e le sue responsabilità.

L'amministratore è il custode dei documenti afferenti il condominio e, anche alla luce del nuovo regolamento europeo in merito alla privacy (GDPR), è responsabile di come tutti i dati sensibili personali vengono da lui trattati.

L'art. 1129 c.c., nel riconoscere il diritto all'interessato di accedere ai documenti dello stabile, individua un soggetto che, nella pratica quotidiana, può corrispondere ad un numero indeterminato ed elevato di persone.

L'amministratore da un lato non ha poteri di indagare se e in che misura l'interesse manifestato sia reale e veritiero, dall'altro è responsabile dei dati che trasmette alle persone.

Questa patologica dicotomia si auspica possa essere risolta o quantomeno chiarita da interventi dei nostri organi politici e amministrativi.

La l. n. 220/2012 ha necessitato di molte letture e attenzioni e riflessioni per far emergere un suo profilo tridimensionale a scapito della monodimensione dell'inchiostro sul foglio.

Da questa simbolica figura a tre dimensioni si aprono scenari che l'operatore del diritto non può trascurare.

Tra questi vi sono le diverse figure che il legislatore ha creato, non è dato sapere se volutamente oppure solo in via casuale.

L'interessato ex art. 1129 c.c., anche alla luce delle più recenti normative europee recepite direttamente dal nostro paese, desta profonde riflessioni tecnico giuridiche che sono poi genesi di preoccupazioni soprattutto se riconnesse alle «responsabilità occulte» o nuove dell'amministratore di condominio.

Oggi, questo professionista forse si trova a rispondere di attività e adempimenti che vanno oltre quelli fisiologici la sua figura e il contratto che lo lega al condominio.

Ad oggi non si possono fornire risposte certe, ma solo far luce su aspetti che necessitano interventi delle autorità affinché agli operatori siano forniti i giusti strumenti per capire e sapere.