Criterio di riparto spese di un nuovo tratto fognario

Ho dovuto sostituire un tratto di rete fognaria privata su strada pubblica e la tubazione serve gli scarichi dei dieci appartamenti del condominio da me amministrato e da un negozio posto al di fuori del condominio. Il riparto della spesa deve essere fatto ad unità o a millesimi? Il negozio posto al di fuori del condominio per che quota partecipa non essendoci i millesimi? Avendo il negozio uno scarico indipendente dal condominio deve partecipare al 50% della spesa e l'altro 50% è a carico del condominio o la spesa va divisa per undici (negozio più dieci appartamenti)?

In merito alla problematica in oggetto, in giurisprudenza è stato evidenziato che le spese per la costruzione di nuovi canali di scarico e di nuova fognatura, necessari per sostituire il preesistente sistema di scarico, a pozzi perdenti, con altro collegato direttamente alla fogna comunale, sono assoggettate alla ripartizione tra i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., e non in proporzione all'uso che ciascuno di essi può farne secondo la previsione di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c., purché i relativi condotti costituiscano un impianto unico non suscettibile di frazionamenti, quali parti integranti del medesimo condotto principale nel quale confluiscono e senza del quale non potrebbero funzionare (Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 1979, n. 5331). Inoltre è stato osservato che è possibile che una tubatura si trovi a passare sotto una proprietà esclusiva (ad. es. negozio, magazzino, autorimessa ecc.)ma in realtà sia contenuta nella base di appoggio delle strutture dell'edificio condominiali e assolva la funzione di drenaggio: in tal caso le spese per la sostituzione o manutenzione della tubazione, anche se a trarre immediato beneficio dalla sostituzione/riparazione sia anzitutto la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi data la contiguità del locale di proprietà esclusiva con il manufatto di proprietà comune (Cass. civ., sez. II, 27 novembre 1990 n. 11423).

Dunque, alla luce dei citati precedenti giurisprudenziali ed in risposta al quesito in esame, la spesa va ripartita a millesimi, con l'ulteriore conseguenza, nel caso de quo, della necessità della predisposizione di una tabella millesimale ad hoc, al fine di ricomprendere nella ripartizione anche il negozio che non fa parte del condominio (ma che evidentemente partecipa alla comunione sulla conduttura).

Secondo una diversa prospettiva, può essere percorribile una suddivisione (in maniera equa) della spesa in 11 quote paritarie (ciascuna per unità) a condizione tuttavia che venga deliberato un riparto di spesa in deroga al criterio legale. Per meglio dire, senza il consenso di tutti i condomini, è affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale si modifichino i criteri legali (art. 1123 c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. (Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2006, n. 17101).