Il conduttore non può sottrarsi al pagamento della super-eccedenza nonostante l'inerzia del locatore all’impugnativa della delibera assembleare

Un rendiconto approvato dall'assemblea addebita ad un locale commerciale, adibito dal conduttore a negozio di parrucchiere, oltre al consumo idrico effettivo rilevato sul contatore individuale, anche una quota consistente della super-eccedenza risultante dal contatore generale. Sta di fatto che quest'ultima viene calcolata sulla base dei consumi accertati sui vari contatori individuali, che, per diversi appartamenti, o sono inesistenti o sono inspiegabilmente modesti. Cosicché, al predetto negozio viene addebitata una quota di super-eccedenza pari ad euro 700,00 su un totale complessivo di euro 2.800,00. Considerato che il conduttore non è legittimato né ad impugnare la delibera assembleare che ha approvato il rendiconto, né a chiedere la revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria per gravi irregolarità (ammesso che ne ricorrano i presupposti) e che il locatore non intende proporre le predette azioni (pur essendo il conduttore disponibile ad accollarsi tutte le relative spese), quale strumento ha a disposizione quest'ultimo per tutelare i propri interessi?

In tema di condominio, l'impugnazione alla delibera condominiale può essere proposta dal proprietario-condomino, nei termini di legge, ex art.1137 c.c., in caso di annullabilità del detto atto collettivo, oppure, in qualsiasi stato e grado, in caso di nullità.

Invece il conduttore, in caso di locazione, ha diritto di partecipare all'assemblea ed in alcuni casi di votare. V'è traccia di ciò nei primi due commi dell'art. 10, l.27 luglio 1978 n.392 a mente dei quali: «Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni» (in tale senso Cass.civ., sez. III, 23 gennaio 2012, n.869, Cass.civ., sez. III, 18 agosto 1993, n. 8755, Trib.Modena, 13 luglio 2016, Trib.Monza, 8 febbraio 2001).

Chiarito tale aspetto, va evidenziato che il conduttore non è legittimato ad impugnare la delibera inerente l'addebito della super-eccedenza, né, tantomeno, ricorrere in Tribunale per ottenere la revoca dell'amministratore condominiale (in caso di presenza dei presupposti di cui all'art. 1129, commi 11 e 12, c.c.).

Nella presente fattispecie, il conduttore non avrebbe altra scelta se non quella di adempiere al pagamento della quota di super-eccedenza, (in caso contrario si esporrebbe sicuramente all'azione di rivalsa da parte del proprietario), così come richiesta dall'amministratore, e, successivamente, intentare un' azione nei confronti del locatore diretta ad accertare l'inerzia dello stesso, pur potendo, essendo l'unico legittimato a farlo, impugnare la delibera assembleare contenente un “erroneo” criterio di ripartizione su consumi di acqua accertati in modo presuntivo e illegittimo (autoletture dubbie o non eseguite per assenze dei condomini).

Nell'azione promossa dal conduttore, di natura accertativa, dovrà richiedersi la ripetizione delle somme ingiustamente versate dal medesimo, per la evidente inoperosità del locatore, con successiva soccombenza delle spese processuali.

Per completezza, potrebbero sussistere anche i presupposti per la risoluzione del rapporto contrattuale venendo meno un principio fondamentale ovvero quello del mancato e pieno godimento della cosa locata, in favore del conduttore, da parte del locatore.