Trascrizione a favore e contro il condominio

La legge n. 220 del 2012 di riforma (rectius, di aggiornamento) della disciplina condominiale contenuta nel codice civile reca, oltre a numerose altre modifiche (più apparenti che di sostanza) anche qualche reale novità: una di queste è rappresentata dall'inserimento nell'art. 2659, comma 1, c.c. (rubrica «nota di trascrizione») della disposizione per cui quando il condominio è una delle parti dell'atto oggetto di trascrizione nei Registri immobiliari, nella relativa nota «devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale» (adempimenti che possono essere effettuati anche telematicamente).

La nota di trascrizione, redatta da chi chiede l'effettuazione della formalità, in buona sostanza sintetizza e rende pubblici i dati essenziali dell'atto (privato o pubblico) che dispone di diritti reali immobiliari, allo scopo di cooperare alla sicurezza degli effetti della relativa contrattazione e di rendere l'atto efficace (opponibile) anche ai soggetti terzi che non vi hanno partecipato (art. 2644 c.c.).

Oltre ai suddetti dati identificativi del condominio, nella nota devono essere indicati anche il titolo del quale si chiede la trascrizione e la data; i dati identificativi del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza; la natura e la condizione dei beni oggetto del titolo; e nel caso di trascrizione del contratto preliminare di immobile in condominio, i dati catastali; la superficie e la quota espressa in millesimi (cfr. art. 2659 c.c.).

Preliminarmente, va spiegata qualche minima considerazione sull'attuale condizione del condominio e, quindi, sulla sua (eventuale) soggettività giuridica, proprio con riferimento alla trascrizione nei registri immobiliari.

Va precisato che, antecedentemente alla riforma, tale formalità risultava praticamente ignorata pur essendo il condominio pacificamente legittimato alla trascrizione di determinati atti. Attualmente, l'inattesa implementazione dell'art. 2659 c.c. indica espressamente il condominio quale soggetto legittimato alla trascrizione a favore e contro e con indicazione dei relativi dati, tra i quali spicca la denominazione dell'edificio.

Quest'ultimo dato costituisce un ulteriore fattore di identificazione, pur trattandosi di un'indicazione di rilevanza esclusivamente privata ed estranea a qualsivoglia registrazione pubblica (anagrafe della popolazione, elenco comunale delle strade, o quant'altro), oltre che di origine incerta (eventualmente risalente agli atti di vendita del costruttore dell'edificio, ovvero ad una deliberazione dell'assemblea) e che non richiede forme particolari di esternazione (a differenza dell'indicazione dell'amministratore).

Dunque è giusto chiedersi se la denominazione del condominio, pur non frequente se non per nuovi fabbricati e in luoghi di vacanza, prevista non dalla ordinaria disciplina condominiale ma dalla disciplina della trascrizione, possa rafforzare e in quale misura l'individuazione dell'intero complesso edilizio, come entità autonoma rispetto alle singole unità immobiliari, indicativa dell'innegabile tendenza evolutiva del condominio verso un maggior livello di soggettività giuridica, distinta da quella dei diversi partecipanti.

Né si possono escludere inconvenienti operativi nel caso in cui, per esempio, a più edifici facenti parte di un stesso complesso immobiliare vengano attribuite denominazioni confondibili, allo stesso modo di come non si può affermare con certezza il diritto del condominio alla tutela della sua denominazione come segno di identità. Si deve comunque ritenere che l'indicazione nella nota di trascrizione della denominazione dell'edificio sia facoltativa, anche se esistente.

In merito a tale ultimo aspetto, è utile evidenziare che tutti hanno diritto di accesso e alla ispezione presso i Registri Immobiliari (senza necessità di motivazione specifica), di esaminare la nota di trascrizione e di chiederne copia. Per contro, la copia dell'atto oggetto della nota (c.d. «titolo» della trascrizione) può essere richiesta solo quando questo è depositato presso l'ufficio in originale, ovvero quando l'originale è depositato negli atti di un notaio o in un pubblico archivio fuori della circoscrizione del Tribunale nella quale ha sede l'Ufficio (art. 2673 c.c.). Tuttavia quasi mai il titolo della trascrizione è utilizzato in originale, che di regola si trova presso il pubblico ufficiale che lo ha formato (notaio, ufficio giudiziario). Sul punto, è opportuno un riferimento anche alla l. n. 789/1969 che ha disposto alcuni aggiornamenti e semplificazioni in materia di tenuta dei Registri.

L'opinione prevalente sul natura giuridica del condominio, tuttora oggetto di vivace dibattito, è nel senso che la collettività condominiale non corrisponde ad un ente e quindi non ha personalità giuridica, restando i condomini soggetti autonomi e distinti, titolari di diritti e di quote di proprietà sulle parti comuni (teoria individualistica), tant'è che l'art. 1117 c.c. attribuisce alcune parti dell'edificio alla proprietà comune dei proprietari e non del condominio, e l'art. 1131 c.c. conferisce all'amministratore, la rappresentanza non di un ente, ma dei partecipanti al condominio.

In effetti, secondo la prassi e il diritto vivente, il termine condominio è percepito come centro e riferimento unitario di interessi e di imputazione di rapporti giuridici obbligatori civili, di lavoro, d'appalto, di servizio; di rapporti amministrativi in materia di edilizia e di servizi pubblici e tributari.

Il condominio è iscritto alla anagrafe tributaria, ed ai sensi del d.p.r. n. 600/1973 è sostituto d'imposta (Circ. Ministero delle Finanze n. 204 /E del 6 novembre 2000).

Si deve anche considerare la piena disponibilità da parte dell'amministrazione condominiale di beni mobili anche registrati la cui comproprietà è attribuita al condominio, nonché la legittimazione di quest'ultimo ad agire e resistere in giudizio civile, amministrativo o tributario.

Inoltre l'art. 63 disp. att. c.c. pur prevedendo l'onere a carico dei creditori della preventiva escussione dei condomini morosi, ha mantenuto la solidarietà e la responsabilità dell'intero ceto condominiale, rinviando a regolamentazioni interne le eventuali compensazioni tra condomini; e la giurisprudenza ammette espressamente in favore dei creditori terzi, la facoltà di escussione di eventuale fondo o conto corrente bancario condominiale, considerato bene patrimoniale unitario, appartenente al condominio nel senso che il saldo del conto nei confronti della banca rappresenta un diritto del condominio e non dei singoli condomini (Trib. Milano, sez. III, 27 maggio 2014; Trib. Reggio Emilia, 26 maggio 2014; Trib. Pescara, 8 maggio 2014).

Inoltre nessun dubbio è mai esistito sulla legittimazione del condominio alla iscrizione ipotecaria contro un suo debitore a tutela del proprio credito, e così alla promozione di un procedimento esecutivo mobiliare o immobiliare ed alla trascrizione degli atti di pignoramento o di sequestro immobiliari.

Dunque il problema si pone per gli atti aventi contenuto dispositivo e costitutivo di diritti reali su beni immobili comuni, e se l'embrionale capacità giuridica del condominio consenta la titolarità del diritto di proprietà su tali beni.

Alla tesi individualistica, si contrappone come assolutamente prevalente in giurisprudenza di legittimità e di merito, la configurazione del condominio come ente di gestione, ovvero come struttura amministrativa, costituita dall'amministratore e dalla assemblea, organizzata allo scopo di formare la volontà unitaria del condominio in taluni casi da manifestare all'esterno in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7891; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1993, n. 12304), non essendo il condominio «titolare né di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni» (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148), al pari di un vero e proprio soggetto di diritto dotato di personalità giuridica. Dunque «il condominio è soprattutto comunione di cose e di opere d'un medesimo stabile; è perciò, un ente collettivo proprietario come tale di esse». Questa configurazione del condominio è ritenuta compatibile con il principio maggioritario che regola il funzionamento dell'assemblea e dal quale scaturisce una volontà unitaria che supera la distinzione tra maggioranza e minoranza. Peraltro la disciplina codicistica (in particolare artt. 1129, 1135, 1136, 1137 c.c.) pone la centralità dell'assemblea ed il principio maggioritario quale motore della amministrazione condominiale ed espressione di una soggettività distinta dalla maggioranza e dalla minoranza.

Si spiega dunque l'inadeguatezza della negazione totale e pregiudiziale della (sia pure relativa) capacità giuridica del condominio e della sua autonomia patrimoniale, nell'ambito della sua sempre maggiore rilevanza sul piano sociologico quale tipologia abitativa più diffusa, che rispetto alla sua prima disciplina risalente al 1934, ha dimostrato una notevole evoluzione quanto a dimensione degli edifici, modalità costruttive, costumi ed usi propri dell'abitare.

Nel condominio coesistono dunque la condizione oggettiva di comproprietà, necessaria e stabile delle parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c., con il profilo soggettivo della comunità condominiale quale forma associativa personale non priva di affectio, governabile sulla base del principio maggioritario (al pari della comunione), e che si manifesta tanto nell'ingresso volontario in tale comunità con acquisto di un'unità immobiliare, quanto nella egualmente volontaria permanenza del condomino in questa minima formazione sociale.

Infine secondo la c.d. teoria mista non può essere solo l'interesse individuale ad obbligare il singolo condomino alla conservazione dell'edificio condominiale e delle sue parti e servizi comuni, pur senza ravvisare un interesse superiore, unitario, del gruppo dei condomini.

Tuttavia un orientamento più pragmatico ammette l'attribuzione al condominio di una limitata personalità giuridica, ritenuta graduabile (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1997, n. 11254), così aderendo alla realtà attuale, nella quale sono presenti formazioni sociali private ed articolazioni amministrative pubbliche alle quali è riconosciuta una soggettività giuridica limitata (se non si vuole usare il termine di personalità), strumentale alle proprie finalità e funzioni. Peraltro, de jure condendo, la personalità giuridica potrebbe essere introdotta gradualmente, se accettata dalla assemblea e per edifici che superino determinate dimensioni.

Questa analisi dell'entità condominiale e della futura possibile trascrivibilità nei registri immobiliari di atti a favore e contro il condominio e non più a favore o contro i singoli condomini, non può valere al riconoscimento al condominio della titolarità di diritti reali di godimento, e del diritto al loro acquisto e trasferimento.

L'argomento della trascrizione nei registri immobiliari ha per oggetto parti comuni dell'edificio individuabili e separabili quindi, di regola, estranee all'elencazione di cui all'articolo 1117 c.c. che, come è noto, non ha natura tassativa ma solo esemplificativa, essendo attribuita rilevanza decisiva all'utilità comune (pacificamente, ex multis, Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2017, n. 133). Pertanto, fermo quanto sopra osservato in ordine alle limitazioni della capacità giuridica del condominio, si può ipotizzare la trascrivibilità nei registri immobiliari degli atti relativi a quelle parti dell'edificio, frazionabili ed individuabili con i requisiti previsti per le note di trascrizione dall'art. 2659 c.c. quali, a titolo esemplificativo, uno spazio esterno destinato al giardino o parcheggio, una piscina, un locale accessorio come la ex casa del portiere, ovvero il locale destinato all'impianto termico dopo la sua dismissione, ciò avendo riguardo ai rilievi più innanzi esplicitati.

Sotto una diversa ottica, va considerato che la giurisprudenza è ferma nel ritenere che ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.), è richiesto il consenso della totalità dei condomini per gli atti di alienazione delle parti comuni sottraibili alla loro destinazione o di costituzione su di essi di diritti reali, per le locazioni ultranovennali ed anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, qualificabile come negozio a carattere dispositivo (Cass. civ., sez. VI, 13 aprile 2016, n. 7201; Cass. civ., sez. II, 14 giugno 1997, n. 5369).

Il novellato art. 2659 c.c., allo stato della disciplina condominiale nella sua corrente interpretazione ed attuazione, giustifica le seguenti conclusioni:

• la capacità giuridica del condominio non si estende fino alla proprietà di beni immobili o di parte degli stessi, siano o meno inclusi nella elencazione dell'art. 1117 c.c.;
• l'assemblea non ha il potere di disporne di parti comuni dell'edificio, né in acquisto, né in vendita, né agli effetti dell'accettazione di limitazioni dell'uso, se non all'unanimità della totalità di coloro che hanno diritto a partecipare;
• il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni (art. 2688 c.c.) costituirà ostacolo alla trascrizione a favore e contro il condominio in assenza di continuità tra trascrizione a favore e contro il condominio (art. 2650 c.c.), e trascrizione a favore e contro i condomini stessi;
• un'eventuale trascrizione a favore avrà effetto di mera pubblicità-notizia

In dettaglio:

a) Il nuovo art. 2659, comma 1, n. 1, c.c. non va dunque sopravvalutato e non può valere come norma, per quanto interpretata estensivamente, a sua volta produttiva di norme presupposte ed implicite, non scritte, quale l'affermazione della piena personalità dell'ente condominiale distinta da quella dei condomini, e della titolarità di diritti reali oggetto degli atti indicati nella nota di trascrizione; pertanto, l'art. 2659 c.c. nella sua attuale versione deve ritenersi, allo stato, inattuabile fino ad una disciplina completa, dei rapporti giuridici facenti capo al condominio. Inutile quindi replicare che, nella percezione della realtà, la condizione oggettiva di comproprietà, necessaria e stabile delle parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c., coesiste con l'aspetto soggettivo della comunità condominiale, quale forma associativa personale non priva di affectio, governabile sulla base del principio maggioritario (al pari della comunione), e che si manifesta tanto nell'ingresso volontario in tale comunità con acquisto di un'unità immobiliare, quanto nella egualmente volontaria permanenza dei condomini in questa minima formazione sociale.

b) Quindi, detto art. 2659 c.c. non estende la legittimazione del condominio fino alla titolarità di diritti reali immobiliari e al compimento di atti di acquisto o alienazione di beni immobili parti comuni dell'edificio, divisibili ex art. 1119 c.c. Gli art. 1118 e 1123, comma 1, c.c., confermano l'incompetenza dell'assemblea a provvedere sui diritti dei singoli riguardanti le cose ed i servizi di uso comune (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1998, n. 840; Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1996, n. 10615; Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1995, n. 1460; Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1994, n. 8531; Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1993, n. 4856; Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1993, n. 4530; Cass. civ., sez. II, 11 marzo 1988 n. 2401; Cass. civ., sez. II, 29 febbraio 1988, n. 2129; Cass. civ., sez. II, 3 marzo 1984, n. 4623; Cass. civ., sez. II, 28 settembre 1977, n. 4136; Cass. civ., sez. II, 10 maggio 1967, n. 954), e l'insuperabilità del limite posto dall'art. 1108, comma 3, c.c. secondo cui «è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione di costituzione di diritti reali su fondo comune e per la locazione di durata superiore a nove anni», non essendo tale principio specifico della comunione ma richiamato dall'art. 1139 c.c. per l'applicazione alla disciplina condominiale (cfr., sull'esigenza della unanimità nel caso in cui si disponga di diritti su beni comuni, Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2006, n. 16228; Cass. civ. sez. II, 18 febbraio 2000, n. 1830; Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1999, n. 943). L'assemblea può deliberare a maggioranza quando non si dispone dei diritti dei comproprietari, ma se ne regola l'esercizio in modo tale da consentire l'uso congiunto (Cass. civ., sez. II, 3 aprile 1998, n. 3424).

c) Dunque il progressivo, lento e forse ottimistico, percorso verso l'entificazione del condominio non è giunto ancora ad attribuire all'assemblea la competenza, secondo i suoi processi decisionali (quindi a maggioranza) in materia di acquisto o di cessione di diritti reali immobiliari (su quelli mobiliari nulla quaestio, a quanto sembra), con la conclusione che la novità dei requisiti della nota di trascrizione introdotta dalla riforma del condominio, quando parte dell'atto sia un condominio, è nella sostanza più apparente che reale. Né queste conclusioni possono cambiare nel c.d. sistema tavolare, vigente in Trentino Alto Adige e Friuli Venezia Giulia, in cui la trascrizione (detta, “intavolatura”) ha natura costitutiva e non dichiarativa, così divenendo requisito del perfezionamento del contratto, ma dove vale anche il criterio del predecessore tavolare detto anche principio di continuità nelle intavolazioni, nel senso che si può trascrivere l'acquisto di un diritto su un bene immobile solo nei confronti del soggetto proprietario che sia già iscritto.

d) La trascrizione contro il condominio di un atto dispositivo che non rispetta il principio della continuità, può avere effetti si soltanto di pubblicità-notizia. In questo caso, la dottrina di ambito notarile ritiene, appunto, che la trascrizione rileverebbe solo a fini di pubblicità-notizia, con l'obiettivo di indicare con specifica nota (a favore/contro il condominio) tutto ciò che è importante a livello condominiale: limitazioni alle parti individuali, segnalazione delle parti facoltativamente condominiali, usi individuali o turnari, obbligazioni propter rem,oneri reali, passaggio dal regime condominiale a quello della comunione semplice. La trascrizione prevista dall'art. 2647 c.c. configura quindi un caso di pubblicità-notizia come le norme della legge n. 1089/1939 (in particolare, l'art. 2, comma 2 e l'art. 3, comma 2, relativo al vincolo di indisponibilità sui beni di interesse culturale); della l. n. 10/1977 (cfr. art. 7, comma 5) riguardante i vincoli sull'edilizia abitativa convenzionata; nonché la «legge fallimentare» (art. 88, comma 2, a proposito della presa in consegna dei beni del fallito da parte del curatore, art. 166, comma 2 e art. 191, comma 2). Dunque l'art. 2659 c.c., implementato dalla riforma del condominio, potrà avere effetti declassati a mera pubblicità-notizia, avente la funzione di rendere di pubblica evidenza, ma senza pregiudizio dei diritti dei terzi, la condizione giuridica di una determinata parte dell'edificio condominiale, il cui nome, codice fiscale e ubicazione risulti nella nota di trascrizione, ma non quella dichiarativa della titolarità erga omnes dei diritti immobiliari. In questo senso, peraltro, è orientata la prassi delle Conservatorie dei Registri Immobiliari.

Ne consegue che il novellato art. 2659, comma 1, n. 1, c.c. può dirsi compatibile con la tradizionale definizione del condominio come ente di gestione.

Come si è detto, la pubblicità dichiarativa (effetto ordinario della trascrizione previsto dalla legge - cfr. art. 2644 c.c.), è condizionata al rispetto del principio di continuità di cui all'art. 2650 c.c. secondo il quale la trascrizione a favore di un determinato soggetto è efficace alla condizione di trovare corrispondenza nella precedente trascrizione, quanto al bene e al soggetto al quale vengono attribuiti diritti reali dei quali egli dispone. Pertanto, in una prospettiva evolutiva dei principi di questa materia, nel caso di acquisto da parte di un condominio, la nota di trascrizione indicherà il nome, il codice fiscale e l'ubicazione del condominio acquirente a favore del quale viene effettuata la trascrizione, mentre, allo stato della disciplina della materia, nel caso di vendita da parte di un condominio il principio della continuità non sarà rispettato perché non risulterebbe a favore del venditore nessuna trascrizione. Quindi, nel caso in cui un condominio intendesse alienare una parte comune, non si troverebbe una trascrizione a suo favore del precedente acquisto dello stesso bene, onde la trascrizione dell'eventuale vendita da parte del condominio, anche se fosse deliberata dall'assemblea all'unanimità, oggi non può certamente essere trascritta.

Peraltro il legislatore tutte le volte in cui ha voluto attribuire alla pubblicità determinati effetti lo ha detto esplicitamente, mentre laddove niente ha detto deve ritenersi trattarsi di pubblicità-notizia (Cass. civ., sez. un. 13 ottobre 2009 n. 21658, pronuncia relativa al fondo patrimoniale per il quale la trascrizione ha il medesimo effetto).

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