Qual è la disciplina applicabile in tema di apertura di vedute su aree condominiali o comuni?

Il caso. Un condomino conveniva in giudizio il suo vicino chiedendo la demolizione delle opere, da questi eseguite, in sopraelevazione con l'apertura di luci, vedute e balconi sulla corte comune senza il rispetto delle relative distanze e in violazione delle vigenti N.T.A. e P.R.G.

Il Tribunale condannava il convenuto alla demolizione delle opere eseguite nonché alla regolarizzazione delle luci aperte sulla corte comune. La decisione veniva confermata anche in appello, sicché la questione giungeva in Cassazione.

La S.C., alla stregua della più recente giurisprudenza di legittimità, afferma che la regolamentazione sulle distanze è applicabile quando lo spazio su cui si apre la veduta sia comune, in quanto in comproprietà tra le parti in causa o in condominio, solo se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la regola dettata dall'art. 1102 c.c., secondo la quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.

Nemini res sua servit. Nell'àmbito delle facoltà riconosciute ai condomini ex art. 1102 c.c., rientra quella di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza che ciò violi gli artt. 901-907 c.c. posto che tali modalità d'uso non ostacolino il godimento da parte degli altri compartecipi, né pregiudichino gli altri immobili.

Pertanto, la Corte territoriale ha errato nel ritenere che la deroga alla normativa sulle vedute, sui balconi e sulle luci riguardasse soltanto i fabbricati condominiali, ovvero i casi in cui sussisteva un'analoga servitù di veduta, poiché i principi richiamati trovano applicazione anche nell'ipotesi di proprietà comune di cortile non condominiale, in quanto l'art. 1102 c.c. è stato dettato per regolare il godimento dei beni in comunione.

Sul ricorso incidentale, accertato un aumento della volumetria pari al 6% del totale con incremento dell'altezza del fabbricato, ha ritenuto che l'intervento non sia di semplice ristrutturazione, ma trattasi di “nuova costruzione”, sicché si è disposta la rimessione al giudice del rinvio la verifica circa il rispetto delle distanze sulla base delle disposizioni applicabili, tendo conto della nuova qualificazione del manufatto.

In conclusione, la Suprema Corte cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'Appello.