Conto corrente condominiale sempre obbligatorio... forse no!

Il quadro normativo è costituito dall'art. 1129, comma 7, c.c. che testualmente prevede: «L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio».

In realtà, quanto in commento è anche evocato dallo stesso art. 1129, comma 7, c.c. allorquando il legislatore, tra le gravi responsabilità riconducibili all'amministratore, prevede: «3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini».

Il conto corrente non è argomento introdotto alla l. 220/2012, ma erano già anni che la magistratura si occupava della questione.

Ante riforma, infatti, una delle giuste cause di revoca giudiziaria dell'amministratore era la “confusione” dei denari del condomino con quelli di altri condominii, ma assai spesso, con quelli dell'amministratore.

Non era raro il caso in cui nello stesso conto corrente gravitassero denari di decine se non centinaia di condominii.

Da qui una forte e consolidata giurisprudenza che, già a partire dai primi anni del nuovo millennio, aveva enunciato il principio che il conto corrente condominiale, sebbene non obbligo normativo, era un obbligo pratico per evitare la confusione invisa da sempre dal legislatore.

Quindi, a partire dal Tribunale di Milano per poi espandersi a macchia d'olio in tutto il territorio nazionale e in ogni grado di giudizio, il conto corrente era divenuto un accessorio irrinunciabile del condomino.

Il riformatore ha fatto proprio il principio giurisprudenziale come parte integrante della norma.

Prima di analizzare il conto corrente, occorre inquadrare un dato di fatto, ovvero la struttura del condomino.

Il nostro territorio è costellato di condominii che possono avere struttura e forme diverse, da qui la diversa definizione di condominio.

L'errore in cui incorrono purtroppo non solo i cittadini non uomini di legge, ma anche molti operatori del settore è ritenere corretto il binomio «condominio – amministratore» o «no amministratore - no condominio».

Così non è in quanto il condominio esiste laddove uno o più beni siano indivisibili tra due o più soggetti.

Dato noto che il condominio può essere orizzontale o verticale, di pochi condomini o comunque più o meno di otto ai fini dell'obbligatorietà o meno della nomina dell'amministratore.

In gergo dottrinale, il condominio è definito minimo, quando appunto è caratterizzato da pochi condomini.

Viene da domandarsi se può essere corretto definire minimo il condominio sino a otto condomini, senza obbligo quindi di avere un amministratore ai sensi e per gli effetti dell'art. 1129, comma 1, c.c.

Definizione a parte, è invece primario capire la rilevanza della differenza, ai fini del conto corrente obbligatorio ex art. 1129, comma 7, c.c., tra condominio con obbligo di amministratore o senza obbligo.

Tale necessaria riflessione viene stimolata proprio dal riformatore con la scelta con cui ha formulato la parte della norma in commento.

Altro tassello su cui edificare il convincimento di come e quando è obbligatorio il conto corrente, è analizzare quindi la presenza dell'amministratore.

In estrema sintesi, in pratica si possono verificare quattro casi:

a) condominio sino ad otto condomini, senza obbligo di amministratore e senza amministratore;

b) condominio sino ad otto condomini, senza obbligo di amministratore e con amministratore;

c) condominio con più di otto condomini, con obbligo di amministratore, ma senza amministratore;

d) condominio con più di otto condomini, con obbligo di amministratore e con amministratore.

Come si evince chiaramente la differenza è data dall'obbligatorietà o meno della nomina del professionista, ma ancor prima dalla scelta voluta o meno di non nominarlo ove obbligatorio o di nominarlo quando non lo sia.

Tale aspetto, unitamente a quello detto nel punto precedente, rileva per come è strutturata letteralmente il comma 7 dell'art. 1129 c.c., ovvero ciò che rileva è la presenza dell'amministratore o la sua obbligatorietà.

Premesso quanto sopra, ogni operatore del settore non può prescindere dal dato normativo di riferimento che nella sua stesura è assai chiaro: «L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi (...)».

Occorre concentrarsi sull'analisi logica della norma ove il soggetto è l'amministratore e non il condominio.

Questo è dato pacifico che non può che essere confermato non solo dall'osservatore uomo di legge, ma prima ancora da qualsiasi maestra o insegnante di italiano.

Quindi, se così dovesse essere come è, l'obbligatorietà è legata al binomio amministratore -conto corrente e non condominio - conto corrente.

L'analisi giuridica è invece diversa da quella logica e vede invece il soggetto beneficiario dell'obbligo imposto al soggetto “il condominio” e i singoli condomini.

Questo apre il varco ad un dubbio interpretativo con importanti risvolti pratici.

Venendo meno l'obbligatorietà del conto corrente, verrebbe meno quell'imbuto naturale in cui devono convogliare tutti i denari che entrano ad escono ad ogni titolo o ragione al condominio.

Se ciò è fisiologico nei condominii minimi o sino a otto condomini, privi di amministratore, non lo è in quelli in cui l'obbligo di aver un amministratore lo hanno e non c'è, così come quelli che obbligo non hanno (sino otto condomini), ma per scelta lo hanno nominato.

In conclusione, viene da domandarsi se la norma come concepita pone un obbligo all'amministratore di far transitare i denari nel conto corrente, obbligo che non ricorre quando amministratore non c'è, oppure il conto corrente ci deve essere sempre, ma l'obbligo della norma è in capo ai singoli condomini quando lo stabile è privo dell'amministratore.

Con ciò quindi si privilegia la legge che ogni condominio detta per sé, che sappiamo bene non essere sempre speculare a quella dettata dal legislatore.

Sono infatti molti gli stabili con obbligo normativo di avere il proprio amministratore che in realtà non hanno.

Dall'altro, tale obbligo ricorre in quelli stabili che, sebbene esonerati dall'avere un amministratore, hanno deciso di averlo.

Il legislatore, all'onor del vero, non ha scritto una norma in cui con lapidaria chiarezza dice che ogni condominio deve essere dotato di un proprio conto corrente.

Il conto corrente lo cita solo in riferimento agli obblighi in capo all'amministratore introdotti dalla novellata norma art. 1129 c.c.

Tanto è riferito all'amministratore che i commi 3 e 4 della stessa norma inquadrano «gravi responsabilità» idonee a legittimare la revoca giudiziaria dell'amministratore, la mancata apertura del conto corrente e l'eventuale confusione dei denari dei vari soggetti coinvolti nelle dinamiche condominiali.

Quindi, se così fosse, usando un gergo da bisca, “salta il banco”.

Infatti, l'obbligatorietà del conto corrente parrebbe viaggiare su binari propri, diversi dall'obbligatorietà dell'amministratore.

Così che in pratica uno stabile con tre condomini che hanno deciso di dotarsi di amministratore dovrà avere un conto corrente; mentre uno stabile di nove condomini che vivono serenamente nell'inosservanza della norma e non hanno un amministratore, non hanno nemmeno il conto corrente.

Se così fosse, come parrebbe essere, verrebbe vanificata la ratio di quel principio giurisprudenziale che, sorto ben prima della riforma, aveva a cuore due obiettivi: chiarezza dei conti del condominio e lotta al sommerso.