I diversi soggetti che partecipano alla vita condominiale

Le norme che regolano il Condominio usano distintamente diverse locuzioni per individuare colui che ha facoltà, nelle singole situazioni, a partecipare alle dinamiche condominiali.

Accanto alla figura del condomino, che è quella centrale e generale, ve ne sono altre e le norme in ciò guidano l'osservatore.

Art. 1129, comma 12, n. 4) c.c.: «(...) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini».

Art. 66 disp. att. c.c. :«L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere conocata a iniziativa di ciascun condomino».

L'art. 1129, comma 2, c.c.: «Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata (4)».

Art. 1130, comma 1, n. 6), cc.:«(...) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio (...)». L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Art. 66 disp.att. c.c.: «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».

Art. 67, comma 3,disp. att. c.c.: «Nei casi di cui all'articolo 1117-bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio».

La figura del condomino è e rimane quella centrale. Difatti l'amministratore può rivolgersi solo al condomino per il pagamento degli oneri condominiali e, lui e solo ha la facoltà di esprimere il proprio pensiero sulle decisioni fondamentali del condominio: nomina amministratore, approvazione bilancio, delibere straordinarie, attivazione e resistenza in vertenze, richiesta di convocazione assembleare.

Il condomino è da identificare non nella singola unità immobiliare, bensì nel diritto di proprietà nello stabile, così che se una persona e/o una società dovesse essere intestataria di più immobili, il condomino è uno solo. Ciò è determinante sia nel valutare il corretto quorum deliberativo ex art. 1136 c.c., ma prima ancora per capire se e quando è obbligatoria la nomina dell'amministratore o l'adozione del regolamento condominiale.

In tal senso le norme sono chiare e soprattutto l'art. 66 disp. att. c.c.ove nella prima parte richiama solo il condomino come figura che ha diritto a farsi parte diligente nella richiesta di convocazioni assembleari e, in caso di inerzia o mancanza dell'amministratore, essere lui stesso a convocare l'assemblea.

Il legislatore tale diritto lo riconosce al solo condomino e non anche alle altre figure richiamate nelle norme.

La riforma ha normato figure giuridiche da sempre note, ma mai prima incluse nei precetti attinenti il diritto condominiale o almeno non in modo così chiaro e definito.

Tra queste v'è l'avente diritto, sorto sicuramente con l'istituzione del registro dell'anagrafica condominiale.

Un dato certo è che avente e diritto e condomino non sono la stessa persona, la stessa figura giuridica, insomma non sono sinonimi.

Il legislatore l'ha detto in modo chiaro nel citato art. 66 disp. att. c.c., ove se da lato mette il pesante testimone del diritto a superare la staticità del condominio in mano al condomino, riconosce il diritto a ricevere la convocazione all'assemblea agli aventi diritto.

Questa figura va necessariamente letta in combinato disposto con l'art. 1129, comma 1, n. 6), c.c.che impone di iscrivere nel registro dell'anagrafica condominiale non solo colui che vanta il diritto di proprietà (condomino) o altro diritto reale di godimento (parificabile al condomino), ma anche coloro che vantano diritti personali di godimento.

Tra questi vi sono sicuramente i conduttori delle unità immobiliari.

Organizzare l'esposizione di questo aspetto è compito assai complesso, perché complessa è la lettura interpretativa che attiene questa figura. Prima di tutto occorre dire che per legge è obbligatoria la registrazione presso i competenti uffici solo dei contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni. Nella prassi ormai consueta, nelle città d'arte molti stabili hanno immobili destinati a "casa vacanza" o "B&B", ove il soggiorno dei conduttori non supera che i pochi giorni se non persino una sola notte.

In tali situazioni v'è una sostanziale impossibilità di aggiornare in tempo reale il registro dell'anagrafica condominiale e, sostanzialmente, non v'è nemmeno un interesse che ciò avvenga.

La ratio della norma è consentire all'amministratore di avere una mappatura aggiornata di chi vive stabilmente nello stabile, sia che sia un proprietario che un avente diritto reale di godimento o anche solo personale.

L'ospite /turista di passaggio è privo di tale interesse.

Ciò detto, si può verosimilmente ritenere che «l'avente diritto personale di godimento» da inserire nel registro dell'anagrafica sia il conduttore di contratto di locazione stipulato ex l. 431/1998 o ex art. 1571 e ss c.c. nei casi di non applicabilità della normativa di riferimento ovvero ex art. 1 della legge 431/1998: «a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e ss c.c. qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge; b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale; c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche».

Tanto per aiutare l'operatore del diritto, il Legislatore ha individuato "l'interessato" colui che ha pieno diritto a recarsi presso lo studio dell'amministratore per vedere i documenti afferenti lo stabile e richiedere, nonché ottenere, copia di quelli di suo interesse.

Va da sé che interessato è il condomino o colui che vanta un diritto reale di godimento.

Verosimile che interessato sia anche colui che vanta un diritto personale di godimento, dovendo contribuire al pagamento degli oneri condominiali di sua spettanza.

Ma il quesito che sorge è: il legislatore vuole dirci altro usando questa locuzione?

Si ritiene che la risposta sia sicuramente affermativa.

Non solo perché in difetto avrebbe usato altre espressioni letterali, ma anche perché obiettivamente un interesse a visionare i documenti del condominio può essere rivestito anche da altri soggetti.

Solo a titolo esemplificativo:

- dal fornitore di beni o di servizi;

- da persona fisica o condominio confinante che deve eseguire lavori ad una cartella laterale della facciata, interventi da eseguirsi necessariamente dalla proprietà confinante.

In caso di diniego all'accesso chiede di esaminare la convocazione assembleare e il relativo verbale;

- dalla società addetta alla pubblica illuminazione alla quale viene negata l'installazione di un nuovo lampione nella facciata.

Solo alcuni e solo apparenti banali esempi tratti dalla casistica quotidiana per cercare di tracciare un perimetro alla figura dell'interessato.

In realtà questo perimetro è sicuramente dinamico e dettato dalla singola fattispecie concreta.

Nella parte delle disposizioni di attuazione al codice civile, anche senza mai nominarlo, il legislatore dà disposizioni di funzionamento dell'assemblea del supercondominio ovvero il condominio costituito da più condominii.

In particolare, nel porre la differenza del numero di "partecipanti" ai fini dell'individuazione della ordinaria gestione da quella straordinaria con l'indicazione di quando sia obbligatoria la nomina del rappresentante del singolo condominio usa la locuzione "partecipante".

Così facendo il legislatore evoca le norme della comunione ex art. 1102 ss. c.c.

L'unica differenza potrebbe essere costituita dall'art. 1102 c.c. ove dice che «le quote dei partecipanti alla comunione di presumono uguali», cosa che nel condominio generalmente così non è essendo caratterizzato dalle tabelle millesimali che sono la carta di identità di ogni singola unità immobiliare.

Con la presenza delle tabelle millesimali si supera quella presunzione tipica della comunione.

Se così fosse l'uso del "partecipante" in luogo di "condomino" non dovrebbe creare problemi particolari.

Alla luce della disamina fatta, non vi è dubbio che le figure richiamate dal riformatore del 2012 sono diverse e distinte.

• L'amministratore e gli altri operatori devono porre molta attenzione al fine di non incorrere in errori e responsabilità professionali.
• Attenzione da parte dell'amministratore nell'avere un registro anagrafica aggiornato e nel convocare i soggetti che ne hanno diritto.
• Al contempo zelante cura nel recupero dei crediti condominiali solo avverso coloro che hanno la legittimazione passiva, soggetti diversi dagli aventi diritto.
• Infine, attenzione nell'aprire i faldoni del condominio a colui che sia effettivamente interessato, come la legge impone.

In conclusione, quello che le norme scrivono e prescrivono non è così semplice da interpretare, ma ancor più complesso è fare in modo che il comportamento di ogni soggetto interessato sia sempre corretto e rispettoso dei dettati normativi.