Ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. e nuovo contratto

Nell'ipotesi di ordinanza ex art. 665 c.pc., ad esito della liberazione dell'immobile, è possibile stipulare un nuovo contratto avente ad oggetto detto immobile, pur non essendo ancora sopravvenuta la sentenza di risoluzione del contratto?

Il provvedimento reso dal giudice dello sfratto ex art. 665 c.p.c. ha peculiare natura anticipatoria degli effetti della pronuncia definitiva, giustificati dal fatto che la prova del diritto del locatore è stata già data, mentre la prova delle ragioni del conduttore resta da costituire nel processo (Cass. civ., sez. III, 29 aprile 2004 n. 8221).

Ne deriva che si tratta, per costante orientamento dottrinale e giurisprudenziale, di un provvedimento rientrante nella categoria delle pronunce di condanna con riserva dell'eccezioni del convenuto, con natura di provvedimento sostanziale provvisorio, i cui effetti permangono fino alla pronuncia della sentenza di merito (Trib. Napoli, 14 marzo 2016, n. 325; Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2005 n. 10185), che conclude l'ordinario giudizio assorbendola, salva l'ipotesi di estinzione del medesimo, che, comunque, non ne determina la perdita di efficacia esecutiva (Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1997 n. 1382).

Il provvedimento consente di far rientrare il locatore nella disponibilità del bene, a fronte di una opposizione che si manifesta ex ante come possibilmente dilatoria o comunque di lunga soluzione, onde non aggravare il danno già subito per l'inadempimento del conduttore, a cagione del quale è stata promossa l'azione giudiziale.

Parrebbe dunque incongruo obbligare costui ad attendere l'esito del giudizio di merito, che potrebbe anche non verificarsi mai (ad esempio per l'estinzione dello stesso), per poter disporre del proprio bene.

V'è tuttavia da osservare che - ove la pronuncia finale (o quella ottenuta in autonomo giudizio, Cass. civ., sez. III, 10 novembre 1999 n. 12474) travolga anche il provvedimento anticipatorio, che per sua natura non è destinato ad acquisire alcuna definitività (Cass. civ., sez. VI, 13 luglio 2011, n. 15420), accogliendo le ragioni del conduttore - costui potrà ottenere, oltre all'accertamento negativo del diritto del locatore, anche la condanna del medesimo alla riduzione in pristino, al fine della ripresa del contratto, sino alla naturale scadenza. Circostanza che espone il locatore a serie responsabilità laddove avesse nel frattempo provveduto a locare a terzi il bene provvisoriamente rilasciato.

*Fonte: www.condominioelocazione.it