Le nuove attribuzioni dell'amministratore di condominio

Il contenuto del riformato art. 1130 c.c. si presenta più articolato, in ragione dei nuovi poteri che non sono altro che nuovi obblighi assegnati all'amministratore di condominio.

In questo mutato quadro la disposizione, nell'introdurre nuovi oneri, ha previsto un sistema di controllo sull'attività dell'amministratore in ragione di un fine di trasparenza e pubblicità a favore dei condòmini e dei terzi.

In aggiunta alle originarie attribuzioni la novellata disposizione prevede espressamente l'obbligo in capo all'amministratore di convocare l'assemblea dei condomini almeno una volta l'anno per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'art. 1130-bis c.c.

Tra le nuove competenze vengono in evidenza l'esecuzione degli adempimenti fiscali nonché la tenuta di quattro registri: registro dei verbali, delle nomine, della contabilità e dell'anagrafe condominiale.

Si prevede, infine, l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini, di fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso nonché diconvocare l'assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione (nelle nuove forme di cui all'art. 1130-bis c.c.) entro 180 giorni per l'approvazione.

Rientra in questa nuova attribuzione, oltre la tenuta della contabilità, l'obbligo di:

1) rispondere ad eventuali richieste degli uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale ex art. 32, comma 1, n. 8-ter, del d.p.r. n. 600/1973;

2) comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori ex art. 7, comma 9, del d.p.r. n. 605/1973 presentando il modello unico (quadro AC).

Nel d.m. 12 novembre 1998 sono stabiliti gli elementi che devono essere comunicati annualmente all'anagrafe tributaria da parte degli amministratori di condominio; in particolare devono essere indicati i dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali, avendo cura di inserire i dati catastali dell'immobile oggetto dell'intervento e quelli richiesti al fine di fruire della detrazione di imposta.

Dal 2017 sono stati poi introdotti nuovi adempimenti fiscali a carico dell'amministratore di condominio.

La legge di bilancio 2017 (l. n. 232/2016) prevede la trasmissione telematica dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali stabilendo che, ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell'Agenzia delle entrate, gli amministratori di condominio trasmettano in via telematica entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomininonché i dati dei singoli condomini;

3) effettuare, quale sostituto di imposta, la ritenuta d'acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore in forza degli artt. 23 e 25 del d.p.r. n. 600/1973, rilasciare ai percipienti la relativa certificazione nonché presentare la dichiarazione dei sostituti di imposta (modello 770 Semplificato).

Per quanto concerne le ritenute, la legge di bilancio 2017 (art. 1, comma 36,l. n. 232/2016) ha previsto che ilcondominio - in qualità di sostituto d'imposta - è tenuto al versamento della ritenuta del 4% a titolo di acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro; nei casi in cui non sia raggiunto l'importo minimo, il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno.

Inoltre è stato disposto che il pagamento dei corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto resi a condomini, deve essere eseguito con modalità tracciabili:mediante conti correnti bancari o postali o attraverso altre modalità che consentano il controllo da parte dell'amministrazione finanziaria.

L'inosservanza di tale obbligo è punita con pesanti sanzioni (da 250 Euro a 2 mila Euro).

4) versare le imposte dovute (IMU, TARSI, TARI) per eventuali locali di proprietà comune (alloggio del portiere, locali comuni).

Da quanto sopra esposto è chiaro, dunque, che, anche prima della Riforma, l'amministratore svolgeva già adempimenti fiscali per conto dei condomini.

La l. n. 220/2012 ha reso questi compiti più stringenti e ne ha attribuito la responsabilità all'amministratore.

Tra le novità più significative della Riforma si annoverano i quattro registri previsti dall'art. 1130 c.c.: registro dell'anagrafe condominiale (n. 6), dei verbali, delle nomine e della contabilità (n. 7).

In realtà, il registro dei verbali delle assemblee (cui va ora allegato il regolamento di condominio, quando adottato) e il registro di nomina e revoca dell'amministratore (che deve contenere le relative variazioni e gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca degli amministratori) sono documenti di cui era già prevista l'esistenza e la tenuta da parte dell'amministratore ai sensi, rispettivamente, dell'art. 1136, ultimo comma, c.c. e dall'art. 1129, ultimo comma, c.c., nella loro originaria formulazione.

Mentre sono nuoviil registro dell'anagrafe condominiale, una sorta di banca dati del fabbricato, contenente le notizie anagrafiche e patrimoniali utili per identificare tutti i partecipanti al condominio, e il registro di contabilità (che può tenersi anche con modalità informatizzate), ove sono annotati, entro trenta giorni i movimenti di cassa sul conto corrente intestato al condominio.

Particolare rilevanza assume il registro di anagrafe condominiale nel quale devono essere indicati i dati anagrafici e fiscali dei condomini, nonché di tutti coloro che sono titolari di eventuali diritti reali o personali di godimento sulle unità immobiliari facenti parte del caseggiato condominiale, nonché i dati catastali delle singole unità immobiliari, oltre che i dati concernenti le condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio (e ciò a seguito della modifica apportata dal decreto “Destinazione Italia”, d.l. n. 145/2013, il quale ha sostituito l'originaria formulazione che faceva riferimento alle condizioni di sicurezza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva).

Il nuovo registro di anagrafe recepisce la prassi invalsa presso alcuni amministratori di tenere un registro denominato “libro matricola dei condomini”.

La tenuta e l'aggiornamento del registro sono obblighi specifici dell'amministratore tanto che la mancata tenuta o la non corretta gestione del registro configura un'ipotesi di grave irregolarità che giustifica la revoca dell'amministratore dall'incarico ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n. 7), c.c.

All'obbligo dell'amministratore fa riscontro un obbligo di collaborazione da parte dei condomini tenuti a comunicare i dati e ogni variazione degli stessi in forma scritta ed entro sessanta giorni.

In caso di mancata collaborazione l'amministratore può diffidare formalmente, per iscritto, i condomini inadempienti a fornire i dati necessari entro un congruo termine, decorso il quale l'amministratore provvederà ad acquisire i dati, addebitandone le relative spese ai soli condomini inadempienti.

La legge non contempla obblighi di forma particolari né regole in ordine alle modalità di compilazione del registro di anagrafe.

La prassi applicativa ha portato alla redazione di moduli in cui, a cura del condomino, devono essere inserite tutte le informazioni richieste dalla norma sopra richiamata.

La Riforma non ha previsto che l'amministratore sia tenuto a richiedere atti e documenti diretti a comprovare la veridicità delle informazioni fornite dai condomini; quindi si deve ritenere che il condomino non sia obbligato a fornire tale documentazione, anche perché laddove è richiesta la consegna di determinata documentazione, il legislatore lo ha previsto espressamente, come nell'ipotesi di comunicazione della cessione dell'unità immobiliare (art. 63, comma 5, disp. att. c.c.).

In questo ambito l'amministratore è tenuto a conciliare gli obblighi impostigli dal codice con il rispetto della normativa in materia di trattamento e protezione dei dati personali.

In proposito il Garante della Privacy (newsletter n. 387 del 23 aprile 2014) ha stabilito che il singolo condomino non è tenuto a fornire le prove documentali delle informazioni rese all'amministratore per la tenuta del registro di anagrafe condominiale.

Secondo il Garante, in base alla disciplina sulla privacy, l'amministratore può trattare solo informazioni pertinenti e non eccedenti rispetto alle finalità da perseguire.

In particolare non può richiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione, come, ad esempio, l'atto di compravendita in cui sono riportati i dati anagrafici e catastali.

Il Garante si è ulteriormente occupato dell'argomento ribadendo che le informazioni da inserire nel registro di anagrafe condominiale devono essere raccolte e trattate nel rispetto dei principi dettati dal Codice della privacy, con particolare riguardo ai principi di proporzionalità, pertinenza e non eccedenza. (provvedimento n. 106 del 19 febbraio 2015). Il che comporta l'esclusione, in capo ai condomini, «dello specifico obbligo di allegare atti o copie di essi a riprova delle dichiarazioni rese».

Perplessità ha, invece, suscitato l'obbligo dell'amministratore di inserire nell'anagrafe condominiale i dati dei titolari di diritti personali di godimento, atteso che i titolari di tali diritti sono estranei alla gestione condominiale.

Anche la legge c.d. sull'equo canone, che all'art. 10 attribuisce il diritto di voto al conduttore nelle assemblee relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria nonché all'art. 9 stessa legge in forza del quale il conduttore è tenuto a concorrere alle spese condominiali, non riconosce espressamente alcun rapporto gestorio condominiale che coinvolga direttamente gli inquilini.

Si è ritenuto, da un lato, che un interesse dell'amministratore a conoscere i dati dei conduttori potrebbe avere rilievo per individuare i soggetti legittimati a partecipare alle assemblee condominiali a norma dell'art. 10 della l. n. 392/1978, o, ancora, per individuare i soggetti, diversi dai condomini-proprietari, che sono anch'essi tenuti ad osservare il regolamento di condominio e, dall'altro, che la ratio della norma debba ricercarsi in ragioni di trasparenza gestionale (anche) nei confronti del Fisco nell'ambito di un'eventuale attività accertativa.

Infine l'art. 1129, comma 2, c.c., impone all'amministratore di comunicare, contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, il locale ove si trovano il registro anagrafe e gli altri registri di cui al n. 7) dell'art. 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne visione ed estrarne copia.

La norma che sancisce l'obbligo dell'amministratore di conservare tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini (art. 1130, n. 8 c.c.) è da leggere sia con il successivo art. 1130-bis, comma 1, c.c., laddove si stabilisce che le scritture e i documenti giustificativi della spesa devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione che con l'art. 1129, comma 8, c.c. che prevede l'obbligo dell'amministratore, alla cessazione dell'incarico, di consegnare tutta la documentazione afferente al condominio ed ai condomini.

L'amministratore è, inoltre, tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.)

Probabilmente con tale disposizione si intendeva stabilire che l'amministratore deve consegnare al condomino che intende vendere il proprio appartamento una attestazione (da esibire al potenziale acquirente) circa la inesistenza a carico dello stesso di morosità nel pagamento di contributi condominiali e lo stato delle liti in corso dal cui esito negativo potrebbe derivare conseguenze sfavorevoli anche per l'acquirente.

Per quanto riguarda il secondo obbligo, in considerazione del fatto che la norma fa riferimento alla «attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso» e non «alle eventuali liti in corso», si ritiene che la richiesta di attestazione può riguardare tutte le liti e non solo quelle relative al pagamento degli oneri condominiali.

Sempre in considerazione della formulazione della disposizione, la quale parla di attestazione relativa allo “stato” delle eventuali liti in corso, è da ritenere che l'amministratore è tenuto a fornire solo le informazioni relative al grado di giudizio e alla fase processuale, nell'ambito di tale grado di giudizio, in cui la lite si trova.

Il rendiconto è quel documento contabile contenente le voci di entrata ed uscita ed ogni altro elemento inerente alla situazione patrimoniale del condominio che l'amministratore ha l'obbligo di sottoporre alla fine di ciascun anno che può coincidere con l'anno solare o con un periodo temporale diverso.

L'art. 1130, ultimo comma, c.c. nella sua originaria formulazione si limitava a prevedere che l'amministratore, alla fine di ciascun anno, doveva rendere il conto della sua gestione senza stabilire le modalità e i criteri per la compilazione del relativo documento.

Pertanto, l'amministratore di condominio - salvo differenti, specifiche previsioni contenute nel regolamento condominiale - non aveva l'obbligo di seguire, nella redazione del rendiconto, un criterio specifico per la registrazione delle spese e delle entrate potendo, a tal fine, adottare indifferentemente il principio di “cassa” o quello di “competenza”.

Al riguardo, la giurisprudenza formatasi prima della riforma si era espressa nel senso che la validità dell'approvazione, da parte dell'assemblea dei condomini, del rendiconto di un determinato esercizio non postula che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099; Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747), né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore (Cass. civ., 7 ottobre 1982, n. 5150; Cass. civ., 29 aprile 1981, n. 2625) e che la mancata, analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno di essi dovuti non incide sulla validità della delibera di approvazione del rendiconto, non comportando siffatta omissione neppure una irregolarità formale di detta delibera, sempre che le poste attive e passive risultino correttamente iscritte nel loro importo (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1544).

Fermi questi principi si discuteva, tuttavia, in dottrina e giurisprudenza, se il rendiconto dovesse essere redatto secondo il criterio di cassa o di competenza.

Il legislatore della Riforma sul presupposto che il rendiconto, come è stato detto, rappresenta il fulcro della gestione condominiale, si occupa del rendiconto in varie disposizioni.

L'art. 1130, n. 1), c.c. prevede un obbligo dell'amministratore di convocare l'assemblea annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'art. 1130-bisc.c.; l'art. 1130, n. 7), c.c. contempla un obbligo, anche con modalità informatizzata, di tenuta del registro di contabilità dove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita; l'art. 1130, n. 10), c.c. stabilisce che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Infine, il nuovo art. 1130-bis c.c. riguarda la redazione del rendiconto annuale, la cui presentazione configura uno dei “poteri-doveri” più importanti per l'amministratore.

Le nuove regole sul ruolo dell'amministratore la cui figura ne esce rafforzata nei poteri a fronte di un ampliamento delle responsabilità connesse alla gestione condominiale pongono il quesito se l'amministratore ha assunto una nuova dimensione.

Il punto di partenza non può non essere rappresentato dall'art. 1135, comma 1, n. 1), c.c., il quale prevede che l'assemblea provvede alla “eventuale” retribuzione dell'amministratore. È difficile immaginare un manager non retribuito.

Una conferma del fatto che l'amministratore fosse un semplice mandatario, tra l'altro con limitati poteri di impegnare i mandanti (cioè i condomini), è data dall'esame dei poteri allo stesso conferiti e rimasti immutati con la riforma, anche se l'intento del legislatore era quello di valorizzare la figura dell'amministratore di condominio.

All'amministratore, infatti, non solo non sono stati attribuiti nuovi significativi poteri, ma lo stesso è risultato il destinatario di nuovi obblighi e di nuove responsabilità.

Sicuramente la gestione del condominio ne esce mutata nella sostanza in quanto ciò comporta una notevole burocratizzazione ma le nuove attribuzioni sono state previste proprio per garantire una maggiore trasparenza nella gestione stessa da parte degli amministratori; vi è da chiedersi, tuttavia, se l'aggravio degli obblighi posti a carico degli amministratori finisca per ripercuotersi, in termini economici, proprio sui fruitori del servizio, e quindi sui condomini.

Aglietta, Obblighi fiscali relativi al condominio e adempimenti a cura dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2017, 311;

Costa, Dal 15 aprile il 730 precompilato è on-line, in Fisco, 2017, 919;

Tortorici, La sicurezza del fabbricato: le responsabilità dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2016, 559;

Scarpa, Alla conoscenza dei dati dei condomini: amministratore diligente o eccedente, in Immob. & proprietà, 2015, 563;

Gallucci, Anagrafe condominiale ovvero la banca dati dei condomini e delle unità immobiliari, in Immob. & proprietà, 2013, 12.