La corretta procedura per eliminare un'entrata dal bilancio condominiale

Dopo aver approvato il bilancio consuntivo con riserva, in quanto relativamente ad un'entrata vi erano alcune perplessità, e dopo aver richiesto delucidazioni al condomino interessato, senza ottenere sufficienti spiegazioni, qual è la prassi per depennare definitivamente quell'importo dal bilancio e, quindi, per far corrispondentemente aumentare il debito del suddetto condomino?

La legge 220/2012 di riforma del condominio, introducendo il nuovo articolo 1130-bis c.c. ha voluto tipizzare la struttura del rendiconto condominiale assegnandogli chiare prescrizioni di forma e contenuto. La novità, dunque, ha spiegato i suoi effetti sul piano tecnico e formale del rendiconto senza, tuttavia, modificare il suo processo di approvazione che resta identico rispetto al periodo precedente.

Il quesito posto fa riferimento proprio a questo aspetto. A ben vedere, l'art. 1135 c.c., al n. 3, non prevede alcuna ipotesi di approvazione del rendiconto "con riserva".

Invero, si tratta di una prassi, sostanzialmente improduttiva di alcun reale effetto, invero adottata da molti condomìni i quali di fronte alla scelta se bocciare un rendiconto per un qualche motivo (creando, in tal modo, uno “stallo” nella gestione amministrativa dell'edificio) oppure procedere a definitiva approvazione (nonostante la sussistenza di perplessità), vedono nella soluzione dell'approvazione con riserva una via mediana che più corrisponde alle loro esigenze contingenti, ritenendo di potersi così riservare una sorta di diritto di revisione.

Lo snodo della questione sta, in realtà, nel motivo della riserva.

Nel caso del quesito, ci si riferisce ad un dubbio relativo all'eventuale effettività di un versamento nelle casse condominiali compiuto (o meno) da uno dei partecipanti. Si tratta, a ben vedere, dell'ipotesi di un possibile errore materiale da parte dell'amministratore nel dar conto degli incassi oppure dell'errato convincimento (ancorché in buona fede) del condomino circa i suoi maggiori versamenti (evidentemente privi di prova documentale).

Inoltre, sembra di capire dal testo del quesito, che nelle more di un'ulteriore verifica si sia approvata una versione del rendiconto recante maggiori versamenti per un determinato partecipante e che successivamente si intenda revocare tale approvazione, al fine di depennare quei versamenti perché nel frattempo non supportati da idonea documentazione.

Trattandosi di errore materiale che determina la mera annullabilità del rendiconto (e non la sua nullità), è indubbia la necessità di subordinarne la modificazione esclusivamente ad un percorso di impugnazione ex art. 1137 c.c. posto che, nell'ipotesi contraria, si andrebbe a depotenziare, se non avvilire del tutto, la ratio di tale procedimento. E questo sarebbe valso anche nel caso contrario, ovvero, nell'ipotesi di una rendicontazione per minori versamenti rispetto a quelli realmente versati.

Deve pure escludersi l'ipotesi che possa essere la stessa assemblea ad approvare legittimamente una nuova versione del rendiconto proprio perché il decorso del termine di impugnazione determina la definitività del rendiconto approvato nonostante l'errore, attesa, per di più, l'impossibilità di assegnare al rendiconto condominiale la rigidità dei principi contabili societari e dovendosi privilegiare la fluidità della vita amministrativa del condominio.

Diverso sarebbe stato il caso qualora le contestazioni avessero integrato un'ipotesi di nullità del rendiconto. Così come diverso sarebbe il caso qualora i maggiori versamenti registrati fossero figli di un atteggiamento fraudolento da parte del singolo condomino.

In buona sostanza, piuttosto che chiedere al condomino di dare prova dei suoi versamenti (atteggiamento abbastanza irrituale in sede assembleare) si sarebbe dovuto seguire il percorso inverso: approvare il rendiconto al netto dei versamenti contestati e lasciare al condomino la facoltà di impugnare la contabilità provando i suoi maggiori versamenti.