La mancanza della delibera autorizzativa non invalida il procedimento di mediazione

Rientra nelle facoltà del mediatore disporre un rinvio per la convocazione dell'assemblea, anche quando ad avviare il contenzioso è il condominio. Ne consegue che la mancanza dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale non rende nullo il procedimento di mediazione, in quanto il vizio è sanabile, ai sensi dell'art. 71-quater, comma 4, disp. att. c.c. che prevede la facoltà del mediatore di disporre, su richiesta dell'amministratore, proroga della prima comparizione allo scopo di consentire a quest'ultimo di munirsi della predetta delibera.

Il supercondominio aveva convenuto in giudizio la società X (conduttrice) e la società Y (locataria) in quanto la società conduttrice che si affacciava sulla piazza del centro commerciale sito nel supercondominio, in contrasto con la decisione espressa dai consiglieri del condominio centrale e in violazione del regolamento condominiale e dell'art. 1122 c.c., aveva modificato il colore degli infissi esterni, utilizzando una copertura di color alluminio chiaro non conforme alla standard di quartiere. Per tali motivi, il supercondomino chiedeva al giudice adito la condanna delle società convenute, in via solidale o alternativa, alla rimessione in pristino dello status quo ante degli infissi del negozio. La società X, costituendosi in giudizio, aveva eccepito l'improcedibilità della domanda per difetto di regolare procedura di mediazione e nel merito ne aveva chiesto il rigetto per insussistenza delle violazioni denunciate dal condominio.

Le questioni in esame sono le seguenti: la mancanza dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale rende nullo il procedimento dinanzi al mediatore? In fase di mediazione, se l'amministratore non chiede la proroga della prima comparizione, si ritiene soddisfatta la condizione di procedibilità della domanda?

Nel giudizio in esame, in merito alla questione pregiudiziale della mediazione, la società convenuta aveva eccepito:

a) l'improcedibilità della domanda per difetto di regolare procedura;

b) la difformità tra la domanda giudiziale e quella oggetto della mediazione.

Ebbene, in merito alla prima censura, dall'espletata istruttoria di causa era emerso che il condominio intendeva promuovere un'azione contro un condomino e il suo inquilino per la violazione del regolamento; l'argomento del ricorso alla procedura di mediazione era stato posto all'ordine del giorno, era stato discusso, ma non risultava alcuna delibera esplicita. La mediazione era stata comunque proposta nei confronti del condomino e del suo conduttore; tuttavia, alla mediazione non aveva partecipato la società conduttrice e pertanto la procedura si era chiusa con verbale negativo.

A tal proposito, il tribunale di Milano ha evidenziato che la mancanza dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale non rende nullo il procedimento di mediazione in quanto il vizio è sanabile ai sensi dell'art. 71-quater, comma 4, disp. att. c.c. che prevede la facoltà del mediatore di disporre, su richiesta dell'amministratore, proroga della prima comparizione allo scopo di consentire a quest'ultimo di munirsi della predetta delibera.

Nella fattispecie in esame, tuttavia, tale richiesta non era stata formulata e del resto - a parere del giudice meneghino - sarebbe stata inutile in quanto risultava preclusa la possibilità per le parti di addivenire a un accordo amichevole per la composizione della controversia, non essendosi presentata alla mediazione la società convenuta. Di talché, quantunque l'amministratore fosse stato munito di delibera autorizzativa da parte dell'assemblea, l'esito della mediazione non sarebbe cambiato, essendo impossibile la soluzione della controversia in sede di mediazione in assenza della parte interessata.

Orbene, tenuto conto della ratio della mediazione obbligatoria, consistente nel favorire la composizione amichevole della controversia, evitando il ricorso al giudizio, ed a quella del disposto di cui all'art. 71-quater, comma 3, disp. att. c.c., che è quella di definire l'ambito entro il quale l'amministratore ha il potere di mediare la controversia, il tribunale di Milano ha ritenuto soddisfatta la condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Quanto all'altra censura, secondo la società conduttrice esisteva una difformità tra la domanda di mediazione (consistente nell'allegazione della violazione del solo regolamento condominiale) e la domanda giudiziale (con la quale era stata contestata anche la violazione del disposto di cui all'art. 1122 c.c.).

A tal proposito, secondo il giudice milanese, l'eccezione era infondata in quanto la mediazione aveva ad oggetto gli stessi fatti dedotti in giudizio del bene tutelato tanto dal generale disposto di cui all'art. 1122 c.c., quanto dalla norma speciale del regolamento condominiale: colorazione degli infissi esterni del negozio in locazione con un colore difforme da quello degli altri esercizi commerciali e in violazione del decoro architettonico dell'edificio.

Infine, nell'ambito della questione del merito della vicenda - richiesta della rimessione in pristino dello status quo ante - nel corso del giudizio, attraverso la documentazione fotografica, era stato riscontrato che la società convenuta aveva modificato il colore degli infissi esterni, utilizzando una copertura non conforme allo standard di quartiere. Tale modifica era stata operata nonostante il parere contrario dei consiglieri del condominio e in difetto del disposto dell'art. 25 del regolamento condominiale che prevedeva espressamente il divieto dei condomini di collocare “in modo visibile oggetti che contrastino con l'estetica del complesso”.Per le ragioni esposte, il tribunale, con la sentenza in commento, ha accolto la domanda proposta dal condominio limitatamente agli infissi sia orizzontali che verticali del negozio condotto in locazione della convenuta. Di conseguenza, entrambe le società convenute sono state condannate in solido alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

La procedura di mediazione viene introdotta tramite istanza dalla parte interessata, da depositarsi innanzi ad un apposito organismo autorizzato, il quale nomina un mediatore per tentare la conciliazione.

Il procedimento di mediazione, se l'esito è positivo, confluisce in un accordo che, ad opera delle parti, viene necessariamente tradotto in un testo scritto (da allegare al verbale del mediatore, e/o, anche, da riprodurre in esso), al fine di riportare, con completezza e certezza, e quindi definitivamente, i patti e le condizioni che le parti hanno concordemente stabilito. Pertanto, anche al fine di agevolare l'attività dell'assemblea, è opportuno che l'accordo, oggetto della sua eventuale approvazione, sia stilato preventivamente alla riunione (ovviamente, in base ai risultati conseguiti dalla mediazione), e sia sottoposto all'assemblea stessa nella versione che i partecipanti al procedimento (per il condominio: l'amministratore) hanno ritenuto la migliore possibile. Premesso ciò, ad integrazione del commento della sentenza in esame, è importante soffermarsi sui principi evidenziati dall'art. 71-quater disp. att. c.c. ai commi 3 e 4.Le disposizioni in esame prevedono che al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

Ebbene, con quest'ultimo comma (quarto) viene prevista e giustificata a priori la richiesta di proroga del primo incontro, solitamente fissato dagli Organismi entro 30 giorni dal deposito dell'istanza.

Tuttavia, spesso accade che le dinamiche assembleari dei condomini richiedono tempi più lunghi (comunicazioni, prima e seconda convocazione, quorum costitutivi e deliberativi, ecc.) per cui è quasi automatico il rinvio. Mentre è possibile che con la delibera si attribuisca all'amministratore il potere di chiudere l'accordo in mediazione entro determinati limiti, in caso di “proposta" da parte del mediatore - per cui l'amministratore deve avere anche il potere di decidere se chiedere o meno la proposta al mediatore -questa deve sempre passare al vaglio dell'assemblea dei condomini che dovrà approvarla con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

A tal proposito, alcuni autori hanno evidenziato che quando in sede di procedimento di mediazione, il mediatore formuli una proposta da sottoporre alle parti secondo quanto previsto dall'art. 11, commi 1 e 2, del d.lgs. n. 28/2010, in caso di mancato raggiungimento della predetta maggioranza (art. 1136 secondo comma c.c.), la proposta si deve intendere come rifiutata. Anche in tale ipotesi occorrerà che il mediatore assegni congruo termine al condominio per la convocazione e lo svolgimento dell'assemblea, non essendo verosimile che il tutto possa essere svolto entro l'esiguo termine di sette giorni previsto dall'art. 11, comma 2, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28. Si ritiene che il Legislatore della riforma del condominio ha ritenuto di adeguare il procedimento di mediazione alla realtà condominiale, intravedendo in essa un luogo elettivo per la massimizzazione delle potenzialità dell'istituto della mediazione, considerato per di più il tenore del contenzioso che generalmente ne scaturisce.

Premesso quanto innanzi esposto, si evidenzia che il ragionamento espresso dalla pronuncia in commento - secondo cui «quand'anche l'amministratore fosse stato munito di delibera autorizzativa da parte dell'assemblea, l'esito della mediazione non sarebbe cambiato in assenza della parte interessata, pertanto, avuto riguardo alla ratio della mediazione obbligatoria… risulta soddisfatta la condizione di procedibilità della domanda giudiziale» - indica una strada per risolvere alcune rigidità: da un lato, il quorum previsto dall'art. 71-quater disp. att. c.c. non è di facile conseguimento; dall'altro, alcuni organismi di mediazione rifiutano le istanze di mediazione presentate da amministratori privi di una previa delibera assemblare.

• Belluardo, La mediazione: istruzioni d'uso, Padova, 2015, 110;
• Celeste - Salciarini, La mediazione obbligatoria nel condominio, Milano, 2012, 199;
• Cirla - Monegat, Compravendita, condominio, locazione, Milano, 2014, 572;
• Frivoli - Tarantino, Il contenzioso in condominio, Milano, 2018, 16.

*Fonte: www.condominioelocazione.it