Spese straordinarie e cessione dell'immobile: paga il vecchio o il nuovo proprietario?

Tizio, a seguito di asta giudiziale, acquista un appartamento in Condominio. Il Condominio richiede a Tizio il pagamento delle spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno antecedente l'acquisto: tra di esse rientrano anche le rate dell'unità immobiliare per spese straordinarie di rifacimento della facciata deliberate un anno prima che Tizio si aggiudicasse l'immobile all'asta. È legittima la richiesta del Condominio? E come deve comportarsi Tizio con le rate straordinarie che andranno a scadere successivamente al suo acquisto?

L'art. 63 disp. att. c.c. afferma al comma IV che «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».

In conseguenza di questa disposizione l'acquirente è obbligato a rispondere dei debiti che il proprietario aveva con il condominio in quanto questi sono qualificabili come obbligazioni propter rem ossia che derivano dalla proprietà della cosa e sono necessarie per il suo buono stato e questo per l'anno in corso e l'anno precedente (intendendo anno contabile e non anno solare).

La giurisprudenza, tuttavia, ha specificato che l'importo dovuto per le spese relative a lavori di manutenzione straordinaria incombe sul soggetto che aveva la qualità di condomino al momento dell'approvazione degli stessi.

La sentenza Cass. civ., sez. VI, 22 giugno 2017, n. 15547 è chiarissima nell'affermare che «Dovendosi individuare, ai fini dell'applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c., comma 2, (il riferimento è alla formulazione della norma precedente alla riforma del 2012, ora sarebbe art. 63 comma V disp. att.c.c.) quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale), deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione» e che «obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell'edificio è chi era condomino, giacchè proprietario dell'unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell'unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c., comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento».

La situazione è quindi la seguente: il nuovo acquirente, Tizio nel quesito formulato, è certamente co-obbligato al pagamento delle spese condominiali relative all'anno contabile in corso e quello prima (con diritto di regresso verso il precedente proprietario).

Va peraltro ricordato che spetta al condominio creditore provare l'inerenza delle spese richieste all'anno in corso o quello precedente rispetto al subentro del presunto debitore (sul punto si veda Cass. civ., sez. VI, 22 marzo 2017, n. 7395).

Il condominio, però, non può domandare allo stesso il pagamento degli importi relativi ai lavori deliberati quando egli non era ancora condomino.

Riguardo alle rate straordinarie scadenti successivamente al suo acquisto occorre dare atto di un contrasto giurisprudenziale.

Secondo alcuna giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1988 n. 4467, Cass. civ.,sez.II, 17 maggio 1997 n. 4393, Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2003 n. 6323) la natura delle spese straordinarie per la conservazione dell'edificio è di spesa propter rem e quindi sorge in capo a chi è condomino al momento di dovere effettuare l'esborso dato che «l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende (solo) liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa» (così Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2003 n. 6323).

Secondo un altro orientamento, invece, si applica il principio sopra delineato in ragione del quale l'obbligazione sorge esclusivamente in capo a chi era proprietario al momento dell'approvazione assembleare dei lavori.

A parere di chi scrive questo secondo orientamento, peraltro oggetto di sentenze più recenti (Cass. civ., sez. VI, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. civ., sez. VI, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. civ., sez. VI, 25 gennaio 2018, n. 1847) appare più condivisibile e per l'effetto l'acquirente dell'immobile non dovrà corrispondere le rate dei lavori straordinari deliberati quando non era ancora condomino.

Pare chiarissima nell'illustrare questo orientamento la citata decisione (Cass. civ., sez. VI, 22 giugno 2017, n. 15547) che afferma che «… per quanto dapprima detto, obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell'edificio è chi era condomino, giacché proprietario dell'unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell'unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c., comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento».