Frazionamento immobile: il proprietario deve prima verificare la sicurezza dell'edificio?

La sicurezza statica di un edificio condominiale obbliga il proprietario di un appartamento, che effettua un frazionamento ottenendo due immobili, ad effettuare alcune verifiche?

Per frazionamento di un'unità immobiliare s'intende quell'operazione al seguito della quale l'originaria unità immobiliare viene ad essere scomposta in due o più unità aventi caratteristiche di autonomi appartamenti.

A tal proposito è stato precisato che gli interventi che consistono nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere sono da considerarsi interventi di manutenzione straordinaria, così come disposto dall'art. 3, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001. La condizione da rispettare sta nel fatto che non debba essere modificata la volumetria complessiva degli edifici e che si mantenga l'originaria destinazione di uso (Tar Napoli, sez. IV, 13 marzo 2017, n. 1434). In argomento si osserva anche che l'art. 6, secondo comma lett. a), del medesimo decreto presidenziale specifica che - ferme restando le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, nonché delle norme dettate in materia antisismica, antincendio, ecc. gli interventi di manutenzione straordinaria - tra i quali s'è detto va ricompresa la divisione di un appartamento - sono considerati attività edilizia libera soggetta da una mera comunicazione di inizio attività.

A tal proposito, secondo i pareri di tecnici in materia, essendo una attività che ricade nell'edilizia libera, nella maggior parte delle città (occorre visionare il regolamento edilizio comunale), necessita di una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere) CILA, o, in caso di contestuali interventi strutturali, di una SCIA, Segnalazione Certificata di Inzio Attività.

Difatti, una discriminante importante, che comporta l'uso della SCIA a discapito della CILA, è l' intervento su elementi strutturali (muri portanti, solai, travi), per cui occorre il progetto strutturale redatto da un Ingegnere/Architetto. Quindi per il frazionamento è prevista solo la CILA (attività libera); tuttavia, però, nel caso in cui tale operazione dovesse intaccare (ad esempio e previa autorizzazione del condominio) i muri portanti, in tal caso, servirebbe la SCIA e quindi il tecnico dovrebbe a monte valutare la sicurezza statica dell'edificio. Fatte queste dovute precisazioni di natura amministrativa, è importante soffermarsi anche sugli aspetti condominiali. In proposito, al fine di verificare la legittimità dell'intervento edilizio compiuto nell'appartamento, (frazionamento), occorre anche accertare se tale realizzazione è in grado, seppure potenzialmente, di arrecare pregiudizio all'utilizzazione e al godimento delle cose comuni che ai sensi dell'art. 1102 c.c. spetta ai comproprietari. La disposizione in esame disciplina l'ipotesi in cui il condomino realizzi opere e innovazioni nella proprietà esclusiva: tale articolo consente l'esercizio dei poteri dominicali (del proprietario) tra i quali rientra il diritto a frazionare il bene, se tale operazione non arreca pregiudizio (danno) alle parti comuni o alle altre proprietà esclusive (e comunque rispetti l'altrui proprietà esclusiva). In tale materia la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che «Il frazionamento di una unità immobiliare compresa in un condominio è legittima se non lede i diritti degli altri condomini; in assenza di un espresso divieto, le limitazioni all'esecuzione del frazionamento possono derivare solo dall'art. 1122 c.c.: danni agli altri proprietari o ai beni comuni ex art. 1117 c.c. o opere che mettono in pericolo la stabilità, la sicurezza o il decoro delle parti condominiali ex art. 1117 c.c. (Cass. civ., sez. II., 24 giugno 2016, n. 13184). Ed ancora, i giudici di legittimità hanno evidenziato che deve ritenersi vietata dall'art. 1102 c.c. la divisione orizzontale di un appartamento che comporti la totale utilizzazione del preesistente margine di sicurezza statica dell'edificio condominiale pur non pregiudicando la funzione portante dei muri comuni e così la stabilita dell'edificio, in quanto le opere eseguite dal singolo condomino, finiscono col precludere sostanzialmente agli altri condomini sia l'utilizzazione dei muri comuni secondo il loro diritto, che la facoltà di sopraelevazione consentita dall'art. 1127 c.c. (Cass. civ., sez. II, 23 aprile 1980, n. 2673). Quindi il frazionamento all'interno di una proprietà privata in condominio è possibile se ciò non danneggia le parti comuni.