Cosa si intende per indennità di sopraelevazione? A chi spetta? E quali sono i metodi per calcolarla?

Cosa si intende per indennità di sopraelevazione? A chi spetta? E quali sono i metodi per calcolarla?

In modo eccessivamente semplicistico si può affermare come l'indennità di sopraelevazione sia il diritto alla compensazione spettante ai condomini in uno stabile ove il proprietario dell'ultimo piano abbia deciso di esercitare il proprio diritto di sopraelevazione.

La replica al presente quesito, quindi non potrà che prendere le mosse dall'istituto della sopraelevazione.

Il diritto di sopraelevazione è una facoltà in capo al proprietario dell'ultimo piano del condominio o del suo lastrico solare.

L'articolo 1127 c.c. riporta al primo comma che «Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo» e che «La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare».

In buona sostanza questi soggetti hanno un diritto imprescrittibile di edificare una struttura basandola sull'ultimo piano del condominio.

I condomini non hanno alcun diritto di veto, ma la sopraelevazione può essere opposta quando l'operazione possa pregiudicare l'equilibrio statico dell'edificio (si pensi ad esempio alla necessità del rispetto della normativa antisismica) o il suo decoro architettonico o ancora quando la realizzazione dell'opera potesse cagionare una diminuzione dell'aria o della luce agli appartamenti dei piani sottostanti.

Pur non potendo opporsi alla realizzazione delle opere, i condomini hanno comunque diritto ad una indennità, denominata appunto indennità di sopraelevazione.

La citata norma prescrive infatti al comma che «Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare».

Tale indennità ha la ratio di compensare il condominio per il maggiore aggravio sopportato dalle strutture a causa della nuova opera e alla maggiore utilizzazione del suolo sul quale è sito l'edificio.

La Cassazione ha affermato che lo scopo dell'indennità da sopraelevazione sia quello di «ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione da ogni singola quota-piano» (Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861).

Il metodo di calcolo della citata indennità è quello di effettuare una semplice divisione del valore dell'area ove sorgerà la sopraelevazione per il numero di piani del palazzo (compreso quello da sopraelevare).

A tale risultato dovrà essere detratto l'importo relativo alla quota del proprietario che ha realizzato l'opera (si veda Cass. civ. 21 agosto 2003, n. 12292).

La Cassazione, sul merito, ha affermato che «la determinazione dell'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., nel caso di sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente cosi ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. Nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l'ammontare dell'indennità è rappresentato dal prodotto cosi ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione» (Cass. civ., sez. II, 7 aprile 2014, n. 8096).

Al fine del calcolo non rilevano ulteriori elementi quali il rapporto tra l'altezza del piano e il volume complessivo del fabbricato o il rapporto tra il volume del fabbricato preesistente e quello in corso di realizzazione.

Alla luce di quanto riportato si può concludere che l'indennità di sopraelevazione spetti a tutti i condomini dello stabile ove il soggetto legittimato a sopraelevare abbia deciso di avvalersi della sua facoltà (anche se sprovvisto di permesso di costruire).

A seguito dell'inizio dei lavori i condomini hanno il diritto di percepire la somma ad essi spettante e determinata con il criterio sopra tratteggiato, ma tale diritto se non usufruito dai condomini proprietari al momento della sopraelevazione non può essere in seguito esercitato dai loro aventi causa.