Risarcimento del danno in re ipsa per il proprietario di immobile aggiudicato all’asta e non trasferito

IL CASO Una società propone domanda di condanna nei confronti di una fondazione alla stipulazione del contratto ex art. 2932 c.c. per essersi aggiudicata all'asta una casa colonica con annesso terreno che non poteva però essere trasferito a causa della mancanza di autorizzazione amministrativa. Il Tribunale di Pesaro accoglie l'istanza previo saldo del prezzo, anche in ordine alla condanna al risarcimento del danno liquidato in € 100.000,00. La Corte d'appello di Ancona, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, respinge la domanda risarcitoria considerandola priva di fondamento. La società ricorre per la cassazione della sentenza, con un unico motivo di ricorso.

FALSA APPLICAZIONE ART. 1223 C.C. La società deduce violazione falsa applicazione dell'art. 1223 c.c. per avere la Corte d'appello respinto la domanda risarcitoria nonostante si trattasse di danno in re ipsa. La Suprema corte ritiene fondato il ricorso, premettendo che il danno patrimoniale da mancato guadagno, per omessa consegna dell'immobile aggiudicato all'asta, presuppone la prova, anche indiziaria, «dell'utilità patrimoniale che secondo un rigoroso giudizio di probabilità il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata tempestivamente adempiuta».

DANNO IN RE IPSA La Suprema Corte osserva però che la corte territoriale, nel respingere la domanda di risarcimento del danno non aveva considerato il danno derivante dalla sola indisponibilità del bene, che «in caso di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene del dominus», da cui deriva necessariamente la privazione della possibilità di ottenere l'utilità normalmente ricavabile dal bene stesso.

DANNO FIGURATIVO La Corte conclude quindi affermando la risarcibilità del danno, la cui determinazione può riferirsi al cd. danno figurativo, ossia al valore locativo del cespite usurpato (ex multis, Cass. civ. n. 1562/2010). Perché se è vero che sarebbe stata necessaria la prova della concreta volontà dello sfruttamento edilizio, per il danno lamentato da indisponibilità del cespite tale prova non è richiesta, poiché il danno da indisponibilità del bene deve essere individuato nel pregiudizio conseguente al mancato rispetto dei tempi pattuiti per il trasferimento e deve essere riconosciuto quale lucro cessante.

La Cassazione accoglie dunque il ricorso e rinvia gli atti alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione.