Contabilità condominiale e conto corrente del condominio

Al termine della gestione, al momento della convocazione dell'assemblea ordinaria, l'amministratore trasmette ai condomini tre tipologie di documenti contabili: il rendiconto (consuntivo), il riparto consuntivo ed il preventivo (con relativa ripartizione e piano rateale).

Le caratteristiche e le finalità dei tre atti sono diverse.

Il consuntivo, infatti, ha carattere ricognitivo; attraverso il consuntivo l'amministratore evidenzia ai condomini come sono stati spesi i loro denari nel corso della precedente gestione; la mancata approvazione del consuntivo implica un atto di sfiducia o di denuncia di irregolarità nei confronti dell'amministratore o, anche, di contestazione del suo operato nel merito.

Il riparto del consuntivo ha, invece, natura compensativa; attraverso il riparto l'amministratore propone all'assemblea la ripartizione delle spese già erogate, quelle stesse spese per le quali è stato utilizzato il preventivo e che, di conseguenza, devono venire, definitivamente suddivise secondo la legge, al fine della compensazione; la mancata approvazione del riparto determina soltanto l'onere di riformulazione, a carico dell'amministratore, secondo i principi espressi dall'assemblea.

Il preventivo, infine, ha carattere gestorio; l'amministratore, proponendo il preventivo di spesa, evidenzia quelli che ritiene siano i fondi necessari per affrontare la gestione successiva onde ottenerne l'approvare; la ripartizione e il piano rateale costituiscono atti provvisori e termini di pagamento di esecuzione del preventivo; la mancata approvazione del preventivo può avere un impatto negativo per la gestione e il motivo è evidente, atteso che possono venire a mancare i fondi per il funzionamento dei servizi e per la manutenzione ordinaria.

La normativa, diretta ad assicurare la trasparenza della gestione, si è soffermata sul rendiconto.

Il rendiconto condominiale costituisce una species del rendiconto che il mandatario è tenuto a presentare ogni anno al mandante; nel condominio la complessità è data, oltre che dal numero dei mandanti (che implicano una necessaria ripartizione e, comunque, decisioni collegiali) anche dalla circostanza che gli stessi mandanti possano cambiare per cessioni di titolarità e questo implica che, nel riparto, si debba tenere conto anche delle somme non ancora erogate ancorché maturate; a fronte della complessità ne derivano diverse tecniche di redazione le quali, logicamente, non sempre sono immediatamente intelligibili e possono, di conseguenza, dare àdito ad abusi, non sempre prontamente individuabili.

È per questa ragione che la normativa sul condominio è intervenuta, in particolare, sul rendiconto.

Il rendiconto - a differenza del “bilancio” che è riferibile ad enti economici (e, pertanto, ha quale finalità di mettere in evidenza lo stato finanziario - deve esclusivamente rendere edotti i condomini di come sono stati spesi i fondi messi a disposizione con il preventivo e deve, o dovrebbe, presentare l'applicazione del principio di cassa.

Il principio di cassa - come è noto - prevede che, nel consuntivo, vengano evidenziate le spese che siano erogate nel periodo di gestione, con l'esclusione di quelle che, ancorché maturate, non siano state erogate, ad esempio, per carenza di fondi.

Un rendiconto redatto sulla base del criterio di cassa puro è facilmente riscontrabile attraverso il conto corrente condominiale, secondo l'equazione che vede la rispondenza di quanto residui con conto corrente con la differenza aritmetica delle entrate (a titolo di contributi condominiali corrisposti dai condomini) e delle spese, tenuto conto di quanto già presente in giacenza all'inizio della gestione.

L'adozione del principio di cassa puro, peraltro, non è sempre utilizzabile in quanto presenta degli inconvenienti in sede di riparto; intanto, se una spesa matura in un anno e viene erogata l'anno successivo, se viene registrata solo al momento del pagamento, crea problemi in caso di cessione di unità immobiliare, e ciò in quanto l'acquirente si ritrova una spesa per servizi o consumi che non gli compete; inoltre, nel caso i cui una spesa non possa essere sostenuta in ragione della morosità di alcuni condomini, la sua previsione “per cassa” esclude che possa essere a loro imputata in sede di riparto del consuntivo e viene, di conseguenza, spalmata tra tutti in sede di preventivo successivo e, di anno in anno, il preventivo viene ad aumentare senza che i morosi possano essere validamente perseguiti (utilizzando il saldo a riparto) per la richiesta di decreto ingiuntivo.

La legge, pertanto, stabilisce alcuni principi che, se applicati con criterio, dovrebbero superare la difficoltà sopra esposta.

Come anticipato, la l. n. 220/2012 interviene, sia sulla disciplina del conto corrente, che su quella del rendiconto.

All'art. 9 (nuovo art. 1129 c.c.) viene previsto, al comma 7: «L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio».

All'art. 11 (art. 1130-bisc.c.) «(Rendiconto condominiale). - Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti».

Chiaramente il legislatore, intervenendo sia sul conto corrente, che sul rendiconto, ha inteso assicurare un'immediata verifica sull'andamento della gestione in caso di controllo.

Al riguardo del conto corrente condominiale, viene disposta una sorta di “autosufficienza”; l'estratto conto, pertanto, deve consentire il controllo di tutte le entrate ed uscite di cassa reali, senza che si presenti la necessità di andare a cercare aliunde se incassi sono pervenuti o se somme sono state erogate; se avvengono pagamenti dei condòmini in contanti, questi devono passare per il conto e non possono essere utilizzati, in via immediata, per pagare i fornitori; allo stesso modo, in caso di anticipazioni da parte dell'amministratore, lo stesso dovrà versare la somma anticipata sul conto del condominio e, solo successivamente, utilizzarla per sopperire alle carenze di liquidità.

La disciplina sul rendiconto si divide in tre parti: la prima, di tipo sintetico, sulle caratteristiche necessarie del rendiconto; la seconda sulla sua struttura, la terza, che deve ritenersi una norma di chiusura, sembra stata predisposta al fine di evitare che questioni non ordinarie (quali pagamenti fuori periodo di competenza) costituiscano motivi per rendere meno verificabile la contabilità.

La prima parte, pertanto, stabilisce che il rendiconto debba assolvere alle caratteristiche di esaustività: contenere tutte le voci di entrata ed uscita, e di completezza: ovvero deve contenere ogni dato, comprese riserve e fondi disponibili in modo da evitare abusi o rendere meno verificabili situazioni di debito e di intelligibilità: nel senso che i dati riportati debbano dare riscontro immediato delle vicende contabili.

La seconda parte descrive la struttura del rendiconto; intanto, il registro di contabilità non viene ad essere considerato una “prima nota” priva di rilevanza, bensì una parte costitutiva del rendiconto stesso; deve, cioè, essere tenuto un registro aggiornato (anche informatico) su entrate ed uscite; il rendiconto vero e proprio viene denominato “riepilogo” delle risultanze del registro di contabilità, dove le spese vengono accorpate per tipologia, in modo da poterne verificare, altresì, l'opportunità, oltre che l'effettiva erogazione.

La terza parte, costituita dalla nota sintetica, deve riportare tutti quegli elementi che, per varie ragioni, non possono essere verificati attraverso i precedenti documenti come, ad esempio, i debiti ancora pendenti con i fornitori o le somme ancora depositate sul conto o, anche, le eventuali anticipazioni dell'amministratore.

Rendiconto e conto corrente, pertanto, sono gli elementi fondamentali di contabilità e la loro corretta gestione è contemplata al fine di rendere trasparente la gestione.

Il legislatore, con il suo intervento sul conto corrente condominiale e sugli atti contabili dell'amministratore, ha inteso superare quelle peculiarità che, il rendiconto condominiale, presenta in relazione al rendiconto del mandatario e che lo rendono, in quanto più complesso, meno intelligibile e, pertanto, motivo di eventuali abusi o irregolarità.

L'esaminatore dovrà, quindi, confrontare il conto corrente bancario con il registro di contabilità, onde accertare che vi sia rispondenza tra le diverse voci di entrata ed uscita, di conseguenza, accertarsi che il riepilogo riscontri le risultanze dei due documenti e, infine, verificare le eventuali incongruenze tramite la nota sintetica.

Manca, peraltro, nella legge, una disposizione che chiuda il cerchio, prevedendo un atto ulteriore che dia effettivo riscontro alle risultanze del conto corrente con quelle degli atti dell'amministratore. Una sorta di equazione che evidenzi che il saldo di cassa bancario corrisponda con il saldo di quanto rendicontato.

Manassero, Conto corrente bancario condominiale: accesso del condomino alla rendicontazione periodica, in Immob. & proprietà, 2015, 429;

Scarpa, Il conto corrente del condominio, in Immob. & proprietà, 2014, 625.