Le nullità del contratto di locazione con particolare riguardo alla mancata o tardiva registrazione

Delle numerose ipotesi di nullità, quella determinata dalla mancanza della forma scritta prevista dall'art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998, è prevalente e preliminare rispetto alle altre patologie del contratto in quanto afferisce alla sua fase genetica rendendolo, nella sostanza, inesistente e quindi prevenendo altre ipotesi di nullità. L'azione per la dichiarazione di nullità per mancanza di forma scritta è imprescrittibile; l'eccezione è sollevabile da chiunque vi abbia interesse e d'ufficio dal giudice; il contratto non è non convalidabile.

Vi sono poi altri motivi di nullità dei contratti di locazione, alcuni dei quali qualificabili come nullità di protezione, eccepibili d'ufficio dal giudice (Cass. civ., sez. un., 12 dicembre 2014, n. 26243) e dal conduttore ritenuto contraente debole (condizione relativa e variabile e di natura più sociologica che giuridica).

Peraltro, il nuovo art. 13 non ha riproposto la previsione di ricostruzione e riconduzione del contratto ai tipi di cui all'art. 1 della legge nel caso in cui il locatore avesse preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, e quindi un contratto esclusivamente verbale e nullo, ma dotato di una residua efficacia obbligatoria che attribuiva al conduttore il diritto ad ottenere, con sentenza dal giudice, la riconduzione del contratto ai tipi di cui all'art. 2 della l. n. 431/1998.

L'elencazione delle nullità del contratto di locazione può muovere dall'art.1418 c.c., dal quale discende la nullità derivante dall'art. 12, comma 5-bis, del d.l. 25 luglio 1998 n. 286 (violazione dell'art. 1346 c.c.), che ricorre quando il locatore abbia imposto un canone ovvero condizioni contrattuali più gravose di quelle del mercato, ad un conduttore immigrato (si presume, non comunitario) e privo di titolo di soggiorno. Il caso è riconducibile sotto l'art. 1346 c.c. (illiceità dell'oggetto del contratto), e sembra certa in questo caso la qualificazione della nullità come di protezione, in quanto finalizzata alla tutela dell'autonomia e della libertà contrattuale del conduttore ritenuto contraente più debole. Trattandosi di nullità codicistica, non è applicabile il processo ricostruttivo del contratto, a richiesta del conduttore, di cui all'art. 13,comma 6,della l. n. 431/1998 (e del quale si dirà nel seguito).

Si possono ricordare le nullità di protezione, anche queste relative pur se sollevabili ex officio, previste dagli artt. 33/36del d.lgs. n. 206/2005 (Codice del consumo), subordinate alla presenza nei contraenti di determinati requisiti, e pertanto la condizione di professionista e quella di consumatore nel senso di cui all'art. 3 deld.lgs. 206/2005, tendenzialmente corrispondenti rispettivamente a locatore e conduttore nei contratti di locazione abitativa. L'art. 33 del Codice del consumo tipizza ben 23 clausole presunte vessatorie in danno dei consumatori, salvo verifica in concreto della loro vessatorietà, anche se, in materia di locazioni abitative e non abitative, le l. nn. 431/1998 e n. 392/1978 (artt. 27 ss.) pongono limiti di inderogabilità in grado di tutelare ragionevolmente il conduttore, nella presunta condizione di contraente debole.

È ricorrente la tentazione del legislatore di sanzionare i contraenti (in realtà il solo locatore e pur gravando su entrambe le parti l'obbligo di registrazione), facendo discendere la nullità del contratto di locazione dalla omessa o ritardata registrazione, e genericamente dall'inosservanza degli obblighi tributari (artt. 2 e 3 d.p.r. n. 131/1986), e ciò allo scopo, non sempre dichiarato, di contrastare una supposta rilevante evasione fiscale, ma così avventurandosi per una strada di possibile contrasto con l'art. 10, comma 2, della l. n. 212/2000 (Statuto dei diritti dei contribuenti), ritenuta espressiva di principi di rango costituzionale, oltre che con gli artt. 3 e 24 Cost. L'art. 10, comma 2, dello Statuto dei contribuenti dispone infatti che le violazioni di norme di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità dei contratti.

La giurisprudenza di merito, aderendo a tale principio, ha affermato che la registrazione del contratto non rappresenta un “requisito di validità” al pari di quelli elencati dall'art. 1418, comma 2, c.c., ma può esser considerata alla stregua di una condicio iuris sospensiva dell'efficacia del contratto, che è registrabile anche tardivamente nel termine di 30 giorni di cui all'art. 17 del d.p.r. n. 131/1986, con effetto sanante ex tunc secondo l'affermazione prevalente, anche se ma non unanime (si afferma talvolta la sanatoria per ex nunc).

Nel caso di registrazione tardiva del contratto di locazione, la nullità del negozio sancita dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004 va senz'altro confermata, tuttavia, trattandosi di normativa diretta a far emergere i c.d. redditi sommersi, la registrazione tardiva è suscettibile di produrre un effetto sanate, sia pure con effetti decorrenti dall'avvenuto adempimento dell'obbligazione tributaria, essendo raggiunto l'obiettivo che corrisponde alla ratio della disposizione comminatoria della nullità.

In particolare, ad avviso di Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 2016, n. 25503, vanno affermati i principi di diritto: a) il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi della l. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346; b) la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 c.c., e non dall'art. 1458 c.c.; c) l'eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., o al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.; d) il contratto di locazione non tempestivamente registrato (entro il termine di 30 giorni dalla stipula, così come stabilito dagli art. 16 e 17 d.p.r. n. 131/1986) è radicalmente nullo ex art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004 (legge finanziaria 2005), né tale nullità può dirsi sanata per effetto della tardiva registrazione, non estendendosi ai profili civilistici la sanatoria prevista agli effetti fiscali, in ipotesi di successivo adempimento dell'obbligo tributario inizialmente eluso.

Inoltre, la previsione dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 - a tenore del quale i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati - si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all'art. 11 delle preleggi e considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso (Cass. civ., sez. III, 28 dicembre 2016, n. 27169).

Non si rinvengono, invece, affermazioni in ordine alla natura della registrazione quale elemento costitutivo, anche se extracodicistico, del contratto di locazione.

Il testo primitivo dell'art. 13 prevedeva la nullità di «ogni pattuizione volta a determinare l'importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato», ed è stato autorevolmente interpretato nel senso che la nullità così comminata sanzionava esclusivamente il patto occulto o simulato di maggiorazione del canone rispetto a quello risultante dal contratto, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, che è fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica (così Cass.civ., sez. un., 17 settembre 2015, n. 18213; tuttavia, in senso difforme, si registrava Cass. civ., sez. III, 3 aprile 2009, n. 8148).

La prima sentenza è relativa a fattispecie un tempo non rara, nella quale il canone contrattuale debitamente registrato coesisteva con una separata pattuizione scritta contestuale al contratto, non registrata e che prevedeva un supplemento di canone, e che la sentenza citata ha ritenuto nulla.

Questa norma è succeduta all'art. 13 disponendo che: «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari o di loro porzioni, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati», in tal modo elevando la registrazione a vero e proprio elemento dello schema tipico del contratto di locazione, tuttavia estraneo alla causa, alla volontà ed agli interessi delle parti. La norma ha superato il vaglio della Corte Costituzionale che, con sentenza, Corte Cost. 9 aprile 2009 n. 110, ha dichiarato inammissibile la questione per motivi di ordine processuale, senza entrare nel merito.

Il comma 346, che commina la nullità dell'intero contratto, è stato prevalentemente interpretato nel senso di ammettere la sanabilità della nullità per effetto della registrazione tardiva come effetto dell'avveramento di una condizione sospensiva di efficacia, lasciando aperta la questione della decorrenza della sanatoria rispetto all'adempimento fiscale tardivo, se ex tunc o ex nunc.

Nel caso di registrazione tardiva del contratto di locazione la nullità del negozio sancita dell'art. 1, comma 346, della l. 30 dicembre 2004 n. 311, va senz'altro confermata, tuttavia, trattandosi di normativa diretta a far emergere i c.d. redditi sommersi, la registrazione tardiva è suscettibile di produrre un effetto sanante, sia pure con effetti decorrenti dall'avvenuto adempimento dell'obbligazione tributaria, essendo raggiunto l'obiettivo che corrisponde alla ratio della disposizione comminatoria della nullità (Trib. Lecce 8 gennaio 2014).

E ancora, in tema di obbligo di registrazione dei contratti di locazione, l'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, assegna alla registrazione il valore di una condicio iuris da cui dipende l'efficacia e non la validità del contratto di locazione, con la conseguenza che anche se la stessa interviene tardivamente, rispetto al termine stabilito in generale dalla legge tributaria, il contratto produce effetti fin dal momento della sua conclusione (nel senso ora detto, vedi la giurisprudenza di merito largamente prevalente, e, ex multis, Trib. Messina 23 maggio 2013; Trib. Bari 18 ottobre 2012; Trib. Bergamo 7 febbraio 2012; Trib. Napoli 19 ottobre 2009; Trib. Firenze 1 aprile 2009).

In conclusione, pure se l'obbligo di registrazione e di pagamento dell'imposta fa carico ad entrambe le parti in solido, la nullità de qua sembra relativa e, pertanto, eccepibile dal solo conduttore, il quale così, paradossalmente, viene ad avvantaggiarsi di un suo inadempimento tributario. La norma deve ritenersi ora abrogata, come si vedrà nel seguito.

Il legislatore è intervenuto nuovamentenel d.lgs. n. 23/2011sulle conseguenze della mancata registrazione, prevedendo, per il caso di registrazione tardiva perché effettuata oltre il termine di 30 giorni, un'incisiva operazione giudiziale (con sentenza) di sostituzione del contenuto del contratto, quanto alla durata del rapporto locativo elevata a 4 anni dalla data di registrazione e quanto al canone annuo, ridotto se superiore, ad un importo pari al triplo della rendita catastale. Da notare che il comma 8 del d.lgs. n. 23/2011veniva a coesistere con il comma 346, allora in vigore, tant'è che il successivo comma 9 precisava che entrambe le disposizioni si sarebbero applicate anche in caso di contratto di locazione registrato per un importo inferiore a quello effettivo così come in caso di contratto di locazione simulato da contratto di comodato.

Peraltro, la Corte Costituzionale, con sentenza Corte Cost.,14 marzo 2014, n. 50 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale, per eccesso di delega rispetto alla fonte primaria (l. n. 42/2009) dei commi 8 e 9, e con sentenza Corte Cost.,16 luglio 2015, n. 169, così come, successivamente, anche dell'art. 5, comma 1-ter, deld.l.n. 47/2014 che aveva disposto una sorta di sanatoria temporanea degli effetti della norma dichiarata incostituzionale.

L'art. 13 della l. n. 431/1998 - riscritto interamente dall'art. 1, comma 59,della l. n. 208/2015, con alcune novità anche per quanto riguarda le ipotesi di nullità - non è un modello di chiarezza legislativa.

Il comma 1 dell'art. 13 pone ora, apparentemente, a carico del solo locatore l'onere della registrazione tempestiva del contratto nel termine dichiarato (impropriamente) perentorio di 30 giorni dalla stipulazione, ma solo agli effetti civilistici di cui all'art. 13, con onere di comunicare entro i 60 giorni successivi l'avvenuta registrazione sia al conduttore che all'amministratore di condominio, interessato alla tenuta dell'anagrafe condominiale e pur trattandosi di adempimento estraneo alla causa del contratto ed all'interesse delle parti. La mancata registrazione nel termine perentorio (si veda anche il comma 6) è causa di nullità insanabile (di protezione) relativa a parte o all'intero canone e quindi anche di nullità del contratto, per tutti i tipi di contratti previsti dall'art. 2 della l. n. 431/1998.

Tuttavia, anche se è evidente l'abrogazione del comma 346 in conseguenza della sua inapplicabilità e incompatibilità con la nuova disciplina (articolo 15 preleggi), una ragionevole interpretazione della legge in relazione alle sue finalità antielusive, impone che la nullità sia esclusa anche se fosse stato il conduttore a provvedere questo adempimento fiscale, essendovi egualmente obbligato dalla legge tributaria.

Per i contratti di cui all'art. 2, comma 3, della l.n. 431/1998 (contratti a canone concordato o agevolato) e ferma restando la preliminare nullità per mancata registrazione, è nulla di ogni pattuizione diretta al superamento dei limiti del canone risultante dagli accordi intervenuti tra le associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

I commi 2 e 6 dettano la disciplina della azione che il conduttore può promuovere per la restituzione di quanto pagato oltre il dovuto, stabilendo a tale scopo il termine di decadenza di 6 mesi dal rilascio dell'immobile al locatore, entro il quale il conduttore la facoltà di adire l'autorità giudiziaria per richiedere la restituzione di tutto o parte del canone in caso di registrazione tardiva o di omessa registrazione, ovvero, per i contratti di cui all'art. 2, comma 3, per chiederne la loro conformazione alla disciplina dei tipi di contratto di cui all'art. 2 della legge sopra citata, ed in tal caso il canone non dovrà eccedere il valore minimo della fascia concordata dalle associazioni di categoria ai sensi dell'art. 2 o dell'art. 5, commi 2 e 3 (questi ultimi destinati agli studenti universitari). Il comma 5 prevede poi una sostanziale sanatoria per i contratti stipulati dal 23 marzo 2011 al 31 dicembre 2015, per i quali, in caso di registrazione tardiva, fosse corrisposto il canone ridotto ai sensi dell'art. 3, del comma 8, del d.l. n. 23/2011 (triplo della rendita catastale).

Scripelliti, Fiera delle nullità per il contratto di locazione abitativa, in Riv. giur. edil., 2011, fasc. 5, 243;

Fedele, Ritorna un'antica questione: è legittimo disporre la nullità degli atti per omessa registrazione?, in Riv. dir. trib., 2010, fasc. 1, 3;

Murciano, Statuto del contribuente e fonti del diritto tributario: un'ipotesi interpretativa dell'art. 23 Cost., in Riv. dir. trib., 2002, I, 921;

Pinelli, Sulle clausole rafforzative dell'efficacia delle disposizioni dello statuto dei diritti del contribuente, in Foro it., 2001, V, 102;

Antonini, Intorno alle “metanorme” dello Statuto dei diritti dei contribuenti, rimpiangendo Vanoni, in Riv. dir. trib., 2001, I, 619;

Mastroiacovo, La “deroga” ai principi nello Statuto dei diritti del contribuente, in Riv. dir. trib., 2002, I, 516; Scalinci, Verso una “nuova” codificazione: uno statuto di principi tra ricognizione, determinazione e clausole in apicibus, in Rass. trib., 2003, I, 619.