Prosecuzione dell'esecuzione forzata in caso di accoglimento di domanda trascritta successivamente all'ipoteca
26 Settembre 2018
Massima
La trascrizione della domanda giudiziale successiva all'iscrizione ipotecaria non interferisce con l'instaurazione o la prosecuzione dell'espropriazione forzata nei confronti del debitore – promittente venditore. Il caso
Nel corso di un'espropriazione forzata immobiliare un terzo (acquirente del bene ipotecato) ha proposto opposizione ex art. 619 c.p.c, corredata dall'istanza di sospensione dell'esecuzione, sul presupposto che il suddetto bene era oggetto di domanda costitutiva ex art. 2932 c.c., successivamente accolta con sentenza dal Tribunale di Matera. Dal proprio canto il creditore procedente ha dedotto la mancata trascrizione del preliminare di vendita (concluso nel marzo 2006) e conseguentemente l'inopponibilità della sentenza; più precisamente l'ipoteca era stata iscritta nel mese di ottobre 2006, mentre la trascrizione della domanda giudiziale risaliva al 2010. Anche la società debitrice, rappresentata dal liquidatore, ha partecipato al giudizio di opposizione e rilevato l'improcedibilità dell'esecuzione, perché sottoposta a l.c.a. con d.m. del 2016. Tuttavia, il medesimo liquidatore ha precisato che l'improcedibilità non avrebbe riguardato il bene oggetto dell'opposizione di terzo, a causa dell'anteriorità della trascrizione della domanda giudiziale rispetto alla liquidazione coatta amministrativa. La questione
La soluzione della complessa vicenda riposa su due diverse questioni. La prima riguarda la «proseguibilità» dell'espropriazione forzata nonostante la sopravvenuta liquidazione coatta amministrativa della società debitrice. La seconda questione ha ad oggetto la sospensione della esecuzione forzata a causa della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica che ha riguardato uno dei beni colpiti dal pignoramento e gravato da iscrizione ipotecaria a favore del creditore procedente. Il giudice dell'esecuzione di Matera ha rigettato l'istanza di sospensione proposta dal terzo acquirente ed ha dichiarato l'improcedibilità dell'esecuzione su tutti i beni confluiti nella procedura concorsuale, ad eccezione dell'immobile oggetto dell'opposizione di terzo; al contempo ha assegnato termine perentorio di tre mesi per l'introduzione del giudizio di merito a cura della parte interessata. Le soluzioni giuridiche
Diversi sono i motivi che inducono a ritenere corretta la decisione. Quanto alla procedibilità dell'esecuzione forzata in caso di sopraggiunta l.c.a., vanno richiamati gli artt. 200 ss. l. fall. e, quindi, l'operatività dell'art. 51 l. fall. in materia del divieto di azioni esecutive e cautelari sui beni che rientrano nella massa attiva. Tuttavia, in considerazione del fatto che la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. è avvenuta prima del decreto ministeriale (della procedura concorsuale), il bene (oggetto dell'opposizione) non è confluito nella massa attiva della medesima procedura. Così accertata, nonostante la concomitanza della l.c.a., la legittimità dell'azione esecutiva individuale sull'immobile oggetto dell'opposizione, occorre risolvere il conflitto tra il creditore ipotecario ed il terzo acquirente che ha trascritto la domanda giudiziale e, successivamente, ottenuto una pronuncia di accoglimento. Per risolvere tale conflitto è utile precisare che: i) l'iscrizione ipotecaria è avvenuta nell'ottobre del 2006; ii) la trascrizione della domanda giudiziale è del 2010; iii) la trascrizione del pignoramento è stata effettuata nel 2014; iv) il passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c. è avvenuto nel 2017. In mancanza della trascrizione del preliminare (contratto che – si ripete – è stato concluso nel marzo del 2006), va preso atto che l'iscrizione ipotecaria è anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale e che, pertanto, le ragioni del creditore ipotecario prevalgono su quelle del terzo acquirente. In effetti, come correttamente rilevato dal Giudice dell'esecuzione, «la mancata trascrizione del contratto preliminare (del marzo 2006) esclude il cd. effetto prenotativo cui tale iscrizione è funzionale rispetto alla successiva iscrizione ipotecaria (dell'ottobre 2006)». In breve: in mancanza della trascrizione del preliminare ex art 2645-bis c.c. non può realizzarsi a favore del promissario acquirente il vincolo contrattuale con effetto cd. prenotativo. In questo stato di cose l'iscrizione dell'ipoteca eseguita prima della trascrizione della domanda giudiziale giustifica la legittimità dell'esecuzione nei confronti del promittente venditore. Osservazioni
Da ultimo vanno brevemente richiamati i principii fondamentali che hanno consentito al giudice di individuare la soluzione corretta. In particolare, si tratta: i) del diritto di sequela di cui all'art. 2808 c.c., disposizione che consente al creditore ipotecario di aggredire esecutivamente il bene oggetto della garanzia anche nei confronti dei terzi acquirenti; ii) della ratio fondante l'art. 2652, n. 2., c.c., norma diretta a tutelare il soggetto che ha trascritto la domanda giudiziale da iscrizioni e vincoli pregiudizievoli intervenuti successivamente alla trascrizione della suddetta domanda. Con particolare riferimento, infine, alla tutela processuale del terzo acquirente, il giudice dell'esecuzione – coerentemente con le premesse e le soluzioni sopra illustrate – gli ha riconosciuto la facoltà di intervenire nella procedura esecutiva pendente, nel rispetto di quanto stabilito dall'art. 498 c.p.c., anziché addossare al creditore ipotecario l'onere di intraprendere una nuova esecuzione nei confronti del terzo proprietario, esecuzione da riunire a quella pendente contro il promittente venditore.
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