È possibile recedere dal preliminare se non è stato garantito l’uso esclusivo di posti auto condominiali

Tizio, promissario acquirente, a seguito dell'inadempimento del promittente venditore all'obbligazione di trasferire, insieme all'immobile, la disponibilità di due posti auto come pertinenze, aveva chiesto al giudicante la legittimità del recesso dal contratto. Il venditore, in via riconvenzionale, proponeva la risoluzione del preliminare per l'inadempimento della controparte.

In primo grado, il giudice ha accolto la domanda del venditore. Successivamente, la corte territoriale ha riformato la decisione ritenendo legittimo il recesso del promissario acquirente con contestuale condanna del promittente venditore a versare il doppio della caparra ricevuta. Avverso tale pronuncia è stato proposto ricorso in cassazione.

Nel giudizio di legittimità, gli ermellini hanno osservato che l'intenzione comune delle parti, di assicurare all'acquirente la disponibilità in via esclusiva di due posti auto, emergeva dal comportamento antecedente al preliminare (contenuto della proposta). Al momento della sottoscrizione del preliminare, invece, era stato chiarito che i posti auto non erano oggetto di trasferimento in proprietà, essendo il promittente venditore titolare del solo diritto di uso. Quindi, secondo la Cassazione, l'inadempimento lamentato dal promissario acquirente non riguardava il trasferimento della proprietà dei posti ma il contenuto del regolamento condominiale. Difatti il regolamento che prevedeva l'assegnazione ai singoli dei parcheggi comuni non assicurava una disponibilità costante dei beni in capo alla stessa persona. Pertanto, secondo la corte, in ciò si era concretizzato l'inadempimento del promittente venditore che giustificava il recesso della controparte.