Per la realizzazione di un foro di areazione su una parete esterna il committente deve necessariamente chiedere l'autorizzazione?

Sono proprietaria di un appartamento sito al piano rialzato, che ha un terrazzo esterno di proprietà e una porzione annessa di giardino (raggiungibile tramite scale separate dal terrazzo da un cancelletto), in suo esclusivo. In questa porzione di giardino che confina con la facciata condominiale si affacciano due finestre a botola, della proprietà adiacente, relative a un locale hobby sotterraneo che i vicini stanno utilizzando come abitazione. Hanno realizzato una cucina e un bagno e adesso chiedono di realizzare un foro di areazione sulla parete esterna lungo il giardino, in uso alla mia proprietà. Non sono propensa a dare il consenso perché temo che tale foro sia sfiato del bagno e porti cattivi odori. Sopra il foro ci sarebbe infatti la mia finestra principale della sala che quindi ingloberebbe fumi e/o odori. Il committente ha chiesto il permesso scritto al condominio, mettendendomi in copia conoscenza. Se il condominio approvasse i lavori io posso rifiutarmi come parte in causa?

La previsione contenuta all'art. 844 c.c.- per cui il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi - trova applicazione anche in materia condominiale, allorché un condomino, nel godimento della proprietà comune ovvero di quella esclusiva (Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1993, n. 3090; App. Milano 12 dicembre 1995), dia luogo ad immissioni acustiche moleste e dannose per le singole proprietà condominiali appartenenti agli altri comproprietari.

Chiarito tale aspetto, tra le regole capaci di razionalizzare l'uso delle unità abitative comprese negli edifici multiplani esiste quella di non ledere, con attività utili ma, tutto sommato, meno rilevanti sul piano della valutazione normativa e della considerazione diffusa nella comunità, il godimento dell'abitazione dei vicini» (Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1993, n. 3090).

Il quesito esaminato si presta ad una duplice soluzione:

a) Se il foro di areazione, da realizzare, interessa la facciata condominiale in tal caso è fondamentale l'autorizzazione del condominio con delibera per la realizzazione di tale apertura; pertanto i lavori potranno essere eseguiti a condizione che le eventuali immissioni di fumi e/o odori non superino la normale tollerabilità.

b) Se invece il foro di areazione interessa esclusivamente la parete esterna del giardino, di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento sito al piano rialzato, l'autorizzazione deve essere fornita esclusivamente dallo stesso.

Perciò, nel caso sub a), ovvero nella concessione della autorizzazione da parte del condominio, la proprietaria del piano rialzato potrebbe impugnare la delibera assembleare, ex art.1137 c.c., atteso che, anche il suo voto contrario, se presenti i quorum costitutivi e deliberativi, risulterà irrilevante.

Infatti, in ambito condominiale, vige il principio dell'obbligatorietà ovvero anche il condomino dissenziente è vincolato dagli effetti della delibera.

Nel caso sub b), invece, l'unica tutela processuale sarebbe esperire un'azione a difesa della proprietà oppure un'azione possessoria per il ripristino della stato dei luoghi, alla luce dei lavori indebitamente eseguiti dal vicino.