Come vanno ripartite tra i condomini le spese per il rifacimento dei balconi?

Sono proprietario di una villetta a schiera facente parte di un condominio costituito da 16 appartamenti, 8 situati al piano terra, 8 al primo piano. È stata deliberata l'impermeabilizzazione e rifacimento dei balconi, disponendo la divisione della spesa per 16. È corretta tale ripartizione delle spese?

In tema di condominio il balcone è una sporgenza della facciata di un edificio munita di ringhiera o di parapetto, differisce dalla terrazza in quanto il balcone rappresenta un elemento aggiunto al corpo principale dell'edificio, che sporge, appunto, dal filo della sua superficie, mentre la terrazza è inclusa in esso.

Molti sono gli aspetti riguardanti tali elementi del fabbricato, con problematiche che vanno dall'individuazione della proprietà, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro.

Chiarito tale aspetto, va evidenziato che essendo il balcone un bene di proprietà privata, quando si deve intervenire su di esso la decisione non può essere assunta dal condominio, ad eccezione che si tratti di intervenire sul frontalino o su altre singole parti del balcone che siano comuni a tutti i condomini.

Ne consegue che è nulla la deliberazione dell'assemblea che decide sulle parti private del balcone (Cass.civ., sez.II, 12 gennaio 2016, n. 305); è valida, invece, la deliberazione che dispone interventi sulle parti decorative o cromatiche che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass.civ., sez.II, 15 marzo 2017, n. 6652).

Sono da considerarsi, invece, parti comuni i c.d. frontalini, vale a dire la parte esterna della soletta del balcone svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero stabile in virtù dell'art. 1117, n. 3 c.c., con la conseguenza che la spese per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno (Cass.civ. Sez.II, 19 settembre 2017, n.21641).

In virtù di quanto innanzi argomentato, è nulla la delibera che ha disposto la divisione della spesa per 16 condomini, in ordine all'impermeabilizzazione ed al rifacimento dei balconi in quanto è ciascun proprietario che deve farsi carico dei costi relativi ai lavori da eseguirsi sulla propria unità immobiliare; è fatta salva, invece, la ripartizione dei costi per il rifacimento dei frontalini annessi ai balconi che, ricadendo nei beni comuni, devono essere ripartiti in base alle tabelle millesimali.