Convalida di licenza e sfratto (fase sommaria)

*Bussola aggiornata al 23.10.2023

Inquadramento

Il procedimento per convalida di sfratto, è disciplinato dagli artt. 657-669 c.p.c., è può essere utilizzato dal locatore in alternativa al giudizio ordinario, al fine di conseguire il rilascio di un immobile concesso in locazione.

Il procedimento per convalida di sfratto è, quindi, un procedimento speciale, caratterizzato dalla sommarietà del rito, che è possibile utilizzare soltanto nelle ipotesi specifiche contemplate negli artt. 657, 658 e 659 c.p.c., il cui fine è di far ottenere al locatore, nel più breve tempo possibile, un titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile locato.

In particolare, con l'intimazione di licenza per finita locazione quando il contratto non è ancora giunto a termine (art. 657 c.p.c.) ovvero con l'intimazione di sfratto per finita locazione quando il diritto al rilascio della res locata è divenuto attuale, e il conduttore non ha rilasciato l'immobile (art. 657 c.p.c.), ovvero con l'intimazione di sfratto per morosità quando il diritto al rilascio è fondato sul mancato pagamento del canone di locazione (art. 658 c.p.c.).

Tale procedimento è, pertanto, diretto ad ottenere dal giudice un provvedimento in forma di ordinanza che convalidi la licenza ovvero lo sfratto per scadenza del termine o per mancato pagamento del canone pattuito.

La competenza in materia è funzionale ai sensi dell'art. 661 c.p.c. e con la soppressione dell'ufficio del Pretore, spetta inderogabilmente al tribunale in composizione monocratica del luogo in cui si trova la cosa locata ex d.lgs. n.51/1998.

Forma ed effetti dell'intimazione

Ai sensi dell'art. 657 c.p.c. il locatore può intimare al conduttore licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

Ai sensi della stessa norma, il locatore può altresì intimare lo sfratto per finita locazione, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.

In base all'art. 658 c.p.c., il locatore può intimare sfratto per morosità, per il mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite contrattualmente.

In tutti e tre i casi la procedura inizia con un'intimazione, da parte del locatore o del concedente, di lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione del conduttore per la convalida.

Secondo l'orientamento di legittimità, purché inequivocabilmente idonea a rilevare in concreto la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza, nulla vieta che la disdetta del contratto di locazione sia contenuta in un atto processuale, come, ad esempio, l'intimazione di sfratto per finita locazione (Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2006, n.409), che logicamente o giuridicamente presupponga la volontà di disdettare il contratto o riveli tale volontà del locatore (Cass. civ., sez. III, 2 agosto 1995, n.8443).

La disdetta costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di un diritto potestativo attribuito ex lege, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo (Cass. civ., sez. III, 23 novembre 1994, n. 9916).

Appunto perchè recettizia la disdetta deve necessariamente pervenire al conduttore, ma non è, invece, richiesto che provenga dal locatore, sicchè ben può provenire da un suo mandatario, cui l'incarico sia stato conferito anche verbalmente (Cass. civ., sez. III, 28 giugno 1997, n. 5802) o da un procuratore non munito di mandato, nel qual caso é necessaria la ratifica del dominus a norma degli artt. 1324 e 1399 c.c., che, ove la disdetta provenga dall'avvocato cui sia stata successivamente conferita procura ad agire per il rilascio dell'immobile, è implicita nella procura (Cass. civ., sez. III, 28 ottobre 1998, n. 10760).

Infatti, la Cassazione ha precisato che l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace (Cass. civ., sez.VI/III, 29 novembre 2017, n.28471).

In tale ottica, si è quindi stabilito che attesa la natura complessa dell'atto di intimazione di licenza in relazione alla esigenza di contestabilità della intimazione stessa e della citazione per la convalida, il mandato alle liti conferito dal locatore in calce o a margine dell'atto stesso, ha il duplice contenuto di rappresentanza processuale e negoziale, non potendosi negare che la volontà di ricevere l'immobile alla scadenza della locazione abbia per presupposto quella di impedirne la riconduzione (Cass. civ., sez.III, 17 gennaio 1986, n.289).

Ciò premesso, in base all'art. 660 c.p.c., le intimazioni di licenza o di sfratto debbono essere notificate a norma degli artt. 137 ss. c.p.c., esclusa la notificazione al domicilio eletto.

Il locatore deve dichiarare nell'atto la propria residenza o eleggere domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito, altrimenti l'opposizione prevista nell'art. 668 c.p.c. e qualsiasi altro atto del giudizio possono essergli notificati presso la cancelleria.

La citazione per la convalida, redatta a norma dell'art. 125 c.p.c., in luogo dell'invito e dell'avvertimento al convenuto previsti nell'art. 163, comma 3, n. 7), c.p.c. deve contenere, con l'invito a comparirenell'udienza indicata, l'avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'art. 663 c.p.c.

Tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni.

Nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice può, su istanza dell'intimante, con decreto motivato, scritto in calce all'originale e alle copie dell'intimazione, abbreviare fino alla metà i termini di comparizione.

Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza.

Ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666 c.p.c., è sufficiente la comparizione personale dell'intimato.

L'art. 660 c.p.c., all'ultimo comma, stabilisce che se l'intimazione di sfratto non è stata notificata in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire avvisoall'intimato dell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione.

La giurisprudenza di legittimità ha già ripetutamente affermato che tale adempimento è indefettibile, e va adempiuto anche quando la notificazione sia stata eseguita a mezzo del servizio postale (in tal senso,Cass. civ., sez. VI/III, 9 novembre 2017, n.26539; Cass. civ., sez. III, 11 aprile 1997, n.3171).

Infatti, in tema di intimazione di licenza o sfratto l'adempimento previsto nell'ultimo comma dell'art. 660 c.p.c., secondo il quale, se l'intimazione non è stata notificata a mani proprie l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimato della effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata ed allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione, mira ad assicurare, nella maggiore misura possibile, che il conduttore abbia effettiva conoscenza dell'intimazione rivoltagli, in considerazione degli effetti che nel procedimento per convalida derivano dalla mancata comparizione dell'intimato.

Tale adempimento, essendo escluso nel solo caso di notifica a mani proprie dell'intimato, va compiuto pertanto in ogni altra ipotesi, ivi compresa quella di notificazione a mezzo del servizio postale, ancorché l'agente postale, non avendo rinvenuto in loco il destinatario, abbia rilasciato a costui l'avviso previsto dall'art. 8 della l. 20 novembre 1982, n. 890, che non equivale all'ulteriore rinvio della raccomandata prescritta dall'ultimo comma dell'art. 660 c.p.c., la cui emissione costituisce valido motivo di opposizione tardiva ai sensi dell'art. 668 c.p.c. (Cass. civ., sez. III, 15 giugno 2004, n.11289).

Giudice competente

Ai sensi dell'art. 661 c.p.c.quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al Tribunale in composizione monocratica del luogo in cui si trova la cosa locata.

In particolare, secondo l'orientamento emerso nella giurisprudenza di legittimità, nel procedimento di licenza o sfratto, il foro esclusivo funzionale del giudice del luogo in cui si trova la cosa locata è previsto soltanto per la fase sommaria del procedimento stesso, mentre, in caso di opposizione dell'intimato, il successivo giudizio di cognizione è soggetto alle norme ordinarie sulla competenza, anche per territorio, con la conseguenza che al riguardo di esso tale, competenza può trovare diverso regolamento in relazione ad una clausola di esclusività contenuta nel contratto di locazione (Cass. civ., sez.III, 29 novembre 1990, n.11499).

La questione di competenza, come ogni altra volta a contrastare la domanda di merito, può essere bensì sollevata già nell'udienza di comparizione delle parti nella fase sommaria, anche in funzione di contrastare l'accoglimento dell'eventuale istanza intesa ad ottenere l'ordinanza di rilascio, ma il suo esame è compiuto nella stessa sede in funzione della sola decisione su tale domanda incidentale, sicchè un'espressa decisione sulla questione di competenza non la si può qualificare come sentenza.

Infatti come si desume dagli artt. 660, 665 e 667 c.p.c., il procedimento speciale introdotto dalla citazione per convalida di licenza per finita locazione o convalida di sfratto, una volta che il conduttore sia comparso e si sia opposto alla convalida, prevede che, se il locatore ne fa istanza, accordata o negata l'ordinanza di rilascio ed in tal modo chiusa la fase sommaria, si passi a quella di cognizione ordinaria, nella quale sarà resa la decisione sulla domanda (Cass. civ., sez.III, 18 febbraio 2008, n.4016).

La prima udienza: mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato

In base al disposto dell'art. 663 c.p.c. se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva.

A seguito dell'entrata in vigore del d.lgs. n. 149/2022 – Riforma Cartabia – all'art. 657, comma 1, c.p.c. dopo le parole «può intimare al conduttore,» sono inserite le parole «al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda,» in attuazione del principio contenuto nel comma 5, lett. r) della legge di delega n. 206/2021 si è dunque estesa l'applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda, entro tali limiti modificando dunque l'art. 657 c.p.c.  

Inoltre, il d.lgs. n. 149/2022 ha sostituito anche l'art. 663 c.p.c. concernente la mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato, prevedendo che se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto. Il giudice ordina che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione.

Si tratta di una mera disposizione di coordinamento, volta a coordinare la disposizione di cui all'art. 663 c.p.c. con l'abolizione della formula esecutiva.

Inoltre, il locatore, con lo stesso atto, può chiedere anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio dell'immobile locato: in questo caso il giudice emette decreto ingiuntivo in calce ad una copia dell'atto di intimazione già notificata al convenuto (art. 664 c.p.c.).

Tuttavia, se il convenuto contesta l'ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa concedendo un termine non superiore a 20 giorni: in caso di mancato pagamento entro il termine, convalida lo sfratto e pronunzia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni (art. 666 c.p.c.).

Quello che rileva, una volta che l'intimato sia comparso, è il suo atteggiamento di opposizione.

Infatti se l'intimato compare e non si oppone, tale suo atteggiamento elide ogni necessità di attestazione della persistenza della morosità, potendo semmai residuare solo il problema del se si configuri, e, in caso positivo in che limiti, un potere di valutazione in iure della fondatezza della domanda di convalida in capo al giudice.

Siffatta normale elisione è mera conseguenza della circostanza che, se lo stesso intimato, che è il soggetto interessato, non evidenzia che manca la condizione di emanazione dell'ordinanza di convalida, siccome è implicato dal suo atteggiamento di non opposizione, l'esito del procedimento è direttamente ricollegato dalla legge, salvo l'approfondimento dell'indicato problema.

Se l'intimato compare e si oppone o comunque tiene un atteggiamento che rivela l'opposizione, è palese che, non potendo aver luogo la convalida, ma dovendosi evolvere il procedimento nella cognizione piena, previa eventuale pronuncia dell'ordinanza di rilascio di convalida, la necessità dell'attestazione della persistenza della morosità diventa irrilevante come condizione ostativa della pronuncia della convalida (Cass. civ., sez.III, 22 settembre 2014,n.19865).

Un'altra ipotesi è quella in cui il convenuto compare e non contesta la morosità dedotta in lite ma chiede un termine per purgare la mora.

In tale ipotesi, nelle sole locazioni ad uso abitativo, il giudice può concedere un termine perentorio, di regola non superiore a 90 giorni, per il pagamento dei canoni maturati, degli interessi legali e delle spese giudiziali dell'intimazione di sfratto liquidate dallo stesso magistrato: se l'intimato effettua il pagamento integrale di quanto dovuto, compresi gli interessi e le spese del procedimento entro il termine assegnatogli, il procedimento si estingue, altrimenti il giudice convalida lo sfratto.

In particolare, ai sensi dell'art. 55 della l.n.392/1978 la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri condominiali può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.

In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.

Mancata comparizione locatore

L'atto di intimazione - di licenza o sfratto - è un atto complesso, formato da due atti distinti, l'uno di carattere sostanziale, con il quale il locatore manifesta la volontà di escludere la prosecuzione del rapporto, ovvero contesta al conduttore l'inadempimento, e l'altro di carattere processuale, con il quale il locatore chiama in giudizio il conduttore per consentirgli di proporre eccezioni.

Il presupposto necessario ed indispensabile per la cessazione degli effetti processuali di detto atto avente carattere processuale è che il locatore non compaia all'udienza fissata per la convalida (art. 662 c.p.c.), con il logico corollario che, se viceversa compare, detta norma è inapplicabile.

Peraltro, secondo una giurisprudenza di legittimità ormai unanime, la mancata comparizione del locatore all'udienza fissata per la convalida non pregiudica gli effetti sostanziali dell'intimazione, e perciò al conduttore non può esser precluso di opporsi e proporre eccezioni di merito o domande per ottenere una sentenza di merito che accerti l'inesistenza dei diritti del locatore, al fine di prevenire una nuova pretesa degli stessi (Cass. civ., sez. III, 19 agosto 2003, n.12117).

La cessazione degli effetti dell'intimazione, nel procedimento per convalida di sfratto, a seguito della mancata comparizione del locatore all'udienza fissata nell'atto di citazione, si verifica anche quando la mancata comparizione dipenda dal fatto che non si sia provveduto all'iscrizione della causa al ruolo, ricorrendo anche in tale ipotesi, ed a maggior ragione, la presunzione di abbandono dell'azione cui la legge ricollega l'indicato effetto (Cass. civ., sez. III, 24 marzo 1983, n. 2082).

Opposizione e provvedimenti del giudice

L'art. 665 c.p.c. prevede che se l'intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto.

L'ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese.

Secondo la giurisprudenza di legittimità è da escludere che l'ordinanza di convalida sia idonea al giudicato, trattandosi di pronuncia provvisoria, che rimette alla decisione di merito la definizione del contrasto intorno alle contrapposte ragioni delle parti e non è perciò idonea a pregiudicare le stesse in via definitiva (Cass. civ., sez.VI/III, 6 giugno 2014, n.12846).

Inoltre, sia il provvedimento di convalida emesso ex art. 663 c.p.c., sia quello di rilascio ex art. 665 c.p.c., assumono forma e natura di ordinanze non impugnabili, avverso le quali è ammissibile esclusivamente, nel primo caso, l'opposizione tardiva di cui all'art. 668 c.p.c., allorché l'intimato provi di non aver avuto piena conoscenza dell'intimazione per irregolarità della notifica, per caso fortuito o forza maggiore. Ove peraltro tali provvedimenti siano stati emessi al di fuori delle condizioni previste dalla legge, assumono natura sostanzialmente decisoria e di sentenza, sicché sono impugnabili con l'appello (Cass. civ., sez.VI/III, 6 giugno 2014, n.12846; Cass. civ., sez.III, 6 settembre 1995, n.9375).

Ai sensi dell'art. 56 della l. n.392/1978, con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonchè delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento.

Nelle ipotesi di cui all'art. 55 l. n.392/1978, per il caso in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento.

Qualunque forma abbia il provvedimento di rilascio, il locatore e il conduttore possono, in qualsiasi momento e limitatamente alla data fissata per l'esecuzione, proporre al tribunale in composizione collegiale l'opposizione di cui all'art. 6, comma 4, della l. 9 dicembre 1998, n. 431.

Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove l'esecuzione ai sensi degli artt. 605 ss. c.p.c.

Casistica

Riferimenti

Nappo - Caputo, La notificazione dell'intimazione di sfratto a mezzo PEC, in www.ilprocessotelematico.it;

Frivoli, Nella locazione il pagamento dei canoni effettuati dopo la notifica dello sfratto non purga la morosità, in www.condominioelocazione.it;

Nardone, La notifica al domicilio eletto nella procedura di sfratto, in www.condominioelocazione.it;

Grasselli, Applicabilità degli artt. 5 e 55 della l. n. 392/1978 anche ai contratti ad uso diverso dall'abitazione?, in www.condominioelocazione.it;

Taraschi, Limiti del giudicato di convalida di sfratto, in www.ilprocessocivile.it;

Giordano, Il provvedimento di convalida di sfratto non esclude un successivo e distinto giudizio per risoluzione del contratto di locazione, in www.ilprocessocivile.it;

Costabile, Impugnazione della convalida di sfratto: la Corte d'Appello non deve rimettere le parti innanzi al giudice di primo grado ma deve decidere la causa nel merito, in www.ilprocessocivile.it;

Di Marzio, Autorità di giudicato dell'ordinanza di convalida e di quella che prende atto della sanatoria della morosità, in www.ilprocessocivile.it;

Scarpa, Le principali questioni processuali del contenzioso in materia di locazioni, in Giur. merito, 2011, 2863.