Venuta meno la funzione di portierato alla quale era adibito un appartamento, viene meno anche la servitù perpetua dell'immobile a favore di altro condominio?

Due edifici contigui hanno in comune il servizio di portierato. I due regolamenti condominiali di natura contrattuale stabiliscono che " la proprietà dell'appartamento del portiere è del Condominio B ma l'immobile è gravato da servitù perpetua a favore del Condominio A". A seguito del pensionamento del portiere l'assemblea condominiale ha deliberato con le dovute maggioranze la sostituzione del portiere con un'impresa di pulizia e l'immobile, in precedenza adibito a dimora del portiere, è stato locato ad un terzo. Il condominio B, proprietario dell'appartamento, sostiene che il canone di locazione spetta interamente ai relativi condòmini in quanto, venendo meno il servizio di portineria, la servitù non si può più esercitare. I condòmini appartenenti al condominio A sono di opposto parere. Chi ha ragione?

Il quesito proposto presenta alcuni aspetti poco chiari, in particolare, si fa presente come il Condominio in quanto privo di personalità giuridica non possa essere titolare di diritto di proprietà: il diritto sulle parti comuni, in sostanza, sarà sempre e soltanto dei condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di appartenenza.

La questione della personalità giuridica (in sostanza la possibilità di essere titolare di diritti soggettivi) in capo al condominio “agita” come è noto da sempre il mondo del diritto condominiale.

Si pensava, in particolare, che l'occasione giusta per introdurre una tale novità richiesta con forza da più parti fosse quella della legge 220/2012, che ha innovato quasi tutta la disciplina del diritto condominiale, così come rimasta immutata sin dai tempi dell'introduzione del codice civile ormai oltre settanta anni fa.

In tal caso, tuttavia, dopo vari tentennamenti del legislatore sul punto, si è deciso di lasciare le cose come stanno, ed a oggi non vi è dubbio che non si possa parlare di personalità giuridica del Condominio se non in forma attenuata come riportato in alcune decisioni della Corte Suprema.

Non è neppure chiaro, nel quesito, a quale tipo di servitù si intenda fare riferimento: resta comunque il fatto che tra le varie ipotesi di estinzione del predetto diritto il legislatore abbia anche previsto, all'art. 1074 c.c. (punto 3) “impossibilità di uso o inutilità” e (punto 4) “rinuncia o abbandono”.

Sembrerebbe logico pertanto, in adesione del principio espresso dalle norme appena richiamate, e cioè che la servitù venga meno qualora ne cessi l'utilità, che una volta venuta meno la funzione di portierato alla quale era adibito l'appartamento, i proventi per la locazione dello stesso debbano andare al condominio (o meglio ai condomini) dello stabile del condominio B.

Nulla rileva, in particolare, il riferimento alla natura contrattuale dei regolamenti degli stabili interessati alla vicenda: a parte che sarebbe più corretto parlare di clausole (anziché di regolamento) contrattuali, intendendo queste ultime come quelle che intervengono sui diritti soggettivi e non solo sulla gestione delle parti comuni, si ricorda come tale natura, contrattuale o meno, abbia semmai conseguenza sulle modalità (all'unanimità quelle contrattuali, secondo maggioranza le altre) con le quali le clausole in questione possono essere modificate.

Allo stato, pertanto, si ritiene che il canone di locazione della abitazione ex portineria debba essere trattenuto interamente dal condominio B.