Parcheggi in violazione del regolamento condominiale, come agire?

In un cortile condominiale con diretto accesso ai box, un condomino parcheggia regolarmente la macchina di fronte al proprio box anziché internamente. Il comportamento è esplicitamente vietato dal regolamento condominiale ma il condomino in assemblea ribadisce di non voler modificare la propria condotta, adducendo futili motivi (apertura cloche dura, impossibilità di parcheggio nelle immediate vicinanze dell'edificio condominiale). Questo comportamento è stato adottato anche dagli altri condomini, creando difficoltà di accesso e manovra per i restanti proprietari. Può l'amministratore, secondo il nuovo codice del condominio, sanzionare con multa tali comportamenti o è necessario direttamente l'intervento di un avvocato e di una autorità giudiziaria?

Il caso descritto appare paradigmatico del regime delle cosiddette “multe” in condominio.

Sin dalla prima stesura del Codice Civile era prevista infatti la possibilità per l'amministratore di condominio di irrogare multe per le violazioni al regolamento.

Le relative norme, però, non erano mai state innovate e le sanzioni (anche in ragione del fatto che il prezzo convertito in € era divenuto di importo risibile) erano cadute in disuso.

La riforma apportata dalla l. 220/2012 prima, e il c.d. Decreto Destinazione Italia del 2013 poi (si tratta del d. l. 23 dicembre 2013, n. 145), hanno aggiornato la disciplina rendendola più attuale e funzionale.

Ad oggi la norma di riferimento è l'articolo 70 disp. att. c.c. Tale norma afferma che «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice».

La legge, pur chiara, presenta diversi problemi pratici.

Dal tenore del testo si desume che l'amministratore possa irrogare sanzioni sulla base di violazioni del regolamento di condominio, e ciò a seguito di approvazione da parte dell'assemblea con le maggioranze “ordinarie”.

Ciò che non viene chiarito, però, è come praticamente l'amministratore dovrebbe fare a procedere ad accertare l'eventuale illecito e che tipo di procedure istruttoria e comminatoria dovrebbe seguire.

È difatti impensabile che l'amministratore, che non è un gendarme, pattugli tutti condomini da lui gestiti per verificare la sussistenza di illeciti ed è parimenti irragionevole pensare che egli possa comminare sanzioni solamente in base alle delazioni di uno o più condomini verso presunti trasgressori, e ciò anche per evitare di esporsi a impugnazioni ed eccezioni da parte di questi ultimi.

La procedura, quindi, non appare codificata e deve essere attentamente studiata prima di procedere.

Nel caso in questione appare chiaro che sussista una violazione da parte del condomino e che tale violazione abbia comportato – grazie all'emulazione da parte di altri proprietari – un turbamento del normale svolgimento delle attività condominiali.

Al fine di comminare sanzioni, tuttavia, l'illecito avrebbe dovuto essere previsto nel regolamento sin da un periodo precedente al verificarsi delle pretese condotte illegittime, altrimenti si avrebbe un risultato paradossale e ingiusto per il punito.

Nel caso in questione, quindi, occorrerà prendere visione del regolamento condominiale e verificare la presenza di regole che prevedano sanzioni per i comportamenti sopra riportati.

In caso di presenza delle multe, spetterà all'amministratore svolgere la corretta attività di accertamento degli illeciti (magari anche mediante documentazione fotografica) ed irrogare le relative sanzioni.

In caso queste multe non siano previste nel regolamento, però, sarà impossibile irrogare sanzioni arbitrariamente e il condominio dovrà seguire il normale iter giudiziale per ottenere la cessazione della turbativa da parte del proprietario o dei proprietari trasgressori (ad esempio per violazione della libertà d'uso dei beni comuni prevista dall'articolo 1102 c.c.).

A parere di chi scrive, comunque, il testo della legge consentirebbe al condominio di decidere l'irrogazione delle multe anche solo mediante l'approvazione delle stesse mediante un'assemblea e con le maggioranze di cui all'articolo 1136 comma 2 c.c. (si veda sul punto l'art. 70 disp. att. c.c.).